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1、假购房合同篇一：篇一：假购房真借贷合同的处理假购房真借贷合同的处理裁判要旨银根收紧政策背景下，出现了大量以房屋买卖合同形式进行的民间借贷行为，针对此类案件，应根据双方当事人提供的证据，查清真相，准确认定事实，按照当事人的真实意思表示确定双方之间法律关系实质。案情20XX年2月24日，蔡常作为买受人与开封市瑞信房地产开发公司（以下简称瑞信公司）签订了两份商品房买卖合同，合同约定：第三条：所购房屋为a区之a17、a18、a19、a20、a21号，f区之02号房，用途为商业；第四条：该商品房总价款600万。同一天，蔡常向瑞信公司交纳了600万元购房款，双方还签订商品房买卖合同补充条款一份，约定：蔡常
2、同意瑞信公司于20XX年4月24日前，按原价回购上述房屋，并配合解除商品房买卖合同。瑞信公司承诺每月24日前，将按月息%向蔡常支付利息。合同签订后，瑞信公司自20XX年2月24日起至20XX年7月24日，每月向蔡常支付万元的利息。后因经济变故，未依约定支付利息，同时涉案房屋被瑞信公司抵押给第三人。20XX年10月12日，蔡常诉至法院，请求判令解除双方合同，瑞信公司按照房屋评估价赔偿其损失。裁判开封市中级人民法院经审理认为：瑞信公司和蔡常签订的商品房买卖合同合法有效，双方之间已经建立了房屋买卖合同关系。瑞信公司在未告知买受人蔡常的情况下，将涉案房屋抵押给第三人，该行为明显构成违约，鉴于目前涉案房
3、屋的价值明显超过合同约定的价款，据此，瑞信公司应按照房屋目前市场价值予以赔偿。法院判决:解除双方合同，瑞信公司赔偿蔡常损失万元。瑞信公司不服，提起上诉。河南省高级人民法院在二审审理期间，依照法律程序向蔡常释明本案应为借贷法律关系而非房屋买卖法律关系。释明后，蔡常变更其诉讼请求为：判令瑞信公司偿还本金600万元，并支付拖欠利息，赔偿其相应损失。河南省高级人民法院终审判决：瑞信公司应向蔡常返还本金，并从20XX年7月25日起至借款还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息。评析1、本案合同性质的认定 对双方签订的商品房买卖合同补充条款中出现的“回购”一词的准确理解是认定本案合同性质的
4、关键。回购，从字面解释是购回卖出之物。中国人民银行制定的银行间债券回购业务暂行规定第三条规定：“回购是指债券持有人(卖方)在卖出债券给债券购买人(买方)时，买卖双方约定在将来某一日期以约定的价格，由卖方向买方买回相等数量的同品种债券的交易行为。回购在法律上的特征是标的物在一定条件下所有权的回归。而回购协议作为短期抵押资金融资方式，也一直受到市场的青睐。不过目前回购概念仅用于债券金融市场，由于债券是权益载体，依物权法规定，交付即产生所有权，这使得债券作为融资手段成为可能。但是，如果把回购概念用于房地产买卖的范畴中就会产生新的问题。房地产在财产表现形式上属于不动产，房产交易作为独特的商品交易，其自
5、由度和交易程序受到国家强制性限制。依物权法规定，房产回购即为房地产的二次转让，应当按照规定缴纳税费即办理必要的房产登记手续，这增加了不必要的交易成本，故从严格意义上说，房产回购不是一种规范的融资手段。从本案商品房买卖合同与同日签订的商品房买卖合同补充条款的条款看，“商品房买卖合同”是城市房地产管理法中有规定的合同，而“回购”在现行的法律法规中尚无名称，故本案争议合同是由一个有名合同和一个无名合同组成的混合合同。对混合合同的处理，根据混合合同是各自独立而混合，还是一“主合同”吸收另一“从合同”而混合，法律适用有所不同：前者是分别适用不同的法律；后者一般应根据“主合同”的性质来适用法律。 同时，判
6、断合同的性质不应仅根据合同名称，应以合同的内容，即合同的权利义务条款作为依据。本案中，商品房买卖合同补充条款约定的蔡常向瑞信公司支付600万元款项并按月收取利息，瑞信公司到期返还本金等，均符合借款合同之特征。根据商品房买卖合同补充条款的约定，商品房买卖合同的履行条件为“瑞信公司到期不按时退还房款”，故买卖房屋并非双方真实的合同目的，而是瑞信公司以其所售商品房为600万元借款提供抵押担保，双方以商品房买卖合同的形式代替借款担保合同。故本案合同的性质应认定为名为商品房买卖合同，实为借款合同。另外，虽然本案中蔡常与瑞信公司明确约定瑞信公司如果不按时返还借款，蔡常有权以商品房买卖合同的形式取得房屋所有
7、权，但该合同条款因为违反中华人民共和国担保法第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定而无效。2、关于出借人损失的确定 如上，该案因双方当事人的法律关系为借贷关系而非房屋买卖关系，蔡常主张以合同条款作为确定其损失的依据，不能得到支持。至于蔡常主张的瑞信公司偿还本金,并从20XX年7月25日起至还款之日止以600万元为基数按合同约定的逾期利率日千分之一计付利息的请求，鉴于商品房买卖合同补充条款对逾期利息的计算是以本金600万元还是以月息万元为基数约定不明，且瑞信公司的违约行为给蔡常造成了损失，蔡常主张以本金
8、600万元为基数计算逾期利息亦属合理。最高人民法院关于审理民间借贷案件的若干意见第6条规定“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”。因双方约定的逾期利率已超过了银行同类贷款利率的四倍，对超过部分法院不予保护。故瑞信公司应向蔡常返还本金，并从20XX年7月25日起至借款还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息。（作者单位：河南省高级人民法院）篇二：购房签合同留意五大陷阱购房签合同留意五大陷阱核心内容：购房签合同需要留意常见的陷阱有哪些？法律快车x
9、x整理了五大购房合同需注意的陷阱，主要表现在营销陷阱、合同陷阱、定金陷阱、虚假宣传和交房陷阱。如何具体留意这五大陷阱，xx在本文为您简单介绍，希望对您有所帮助。陷阱一：营销陷阱有些开发商为了制造热销假象经常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”字样，让购房者觉得已经没有多少套房屋。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下就签了合同。一些开发商使用高亮度照明，并打通一些墙体，做成开放型厨房让空间看上去更加通透、视觉舒适，而这对于实际居住来说都是不实用的。还一些开发商会将样板间做得比实际房间面积大一些，而购房者更不可能拿尺自己丈量。 面对这类陷阱，购房者也只
10、能见招拆招了，一方面是清楚自身购房目的，一方面是做好合同细节，使发展商无机可乘。陷阱二：合同陷阱不少房地产销售人员交给购房人的合同都是已经填好的，条款自然是有利于开发商的。而一些购房人因为不懂相关法规，也就糊里糊涂地签了字，之后遇到纠纷才发现上当。或是合同违约责任规定含糊，开发商承诺不兑现时，购房人权益就会受损。如擅自改变设计，商用房的游泳池变成了停车场，该建的不建，或者根本不建，严重影响了居民的生活。现在市场上开发商在签正式合同之前都要求购房者缴纳一定数额的款项，作为定金或订金。如果合同签不成或消费者不来签合同，定金或订金不退。这种定金或订金的约定，对消费者极为不利，使消费者在签约时处于受制
11、于人的境地，在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判破裂，开发商都会以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。应对此类陷阱，专家提醒购房者在还没有完全确定要购买的情况下，不提倡签认购书，另一方面，购房者应该先签合同后交定金。陷阱四：虚假宣传房地产行业的广告额是所有行业中最高的，而其中的虚假宣传也是最多的。比如市场中出现的越来越多的“精装修”，但实际上开发商不在合同中明确写明装修及配套设施所使用的材料品牌和标准，在这种种情况下，出现纠纷之后开发商往往会逃避责任，或直接让装修公司与购房者签订独立的装修合同，在出问题时一推了之。类似的还有“购房返租，以租金抵购房款”、“购房送全屋
12、家具”等，基本都是用利益来蒙蔽购房者双眼的套路。应对此类陷阱，主要需要靠购房者做出主观判断，了解自身需求，要明白你买的是什么，有没有支付能力，根据这两条来决定你应不应该买房，应该买什么样的房，而不是看到“馅饼”就迎上去。陷阱五：交房陷阱部分开发商也学会了在流程上耍手段，先交钱、拿钥匙，完成收房手续后，然后才能验房。而实际上房子可能会出现问题，甚至还没有建好，但是因为购房者签了收楼手续，根据契约自由、自治的原则，就表示对楼盘质量认可，这样对购房者利益就会有巨大损害。应对措施，购房者须“先验后收”，收楼前先要开发商出示该项目经验收合格的文件。法律上也有规定交房前业主有权先验再收，如发现有质量问题，
13、开发商应限期维修，而不应将问题推向施工方或物业，由此导致业主逾期收房的，开发商应承担违约责任。篇三：购房合同 验证核实房屋后，交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，双方到中介签订买卖合同。一般的，在合同上都要注明卖方的房子的详细情况，同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳，金额为房价的%，也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险，以下条款必不可少：1.基本情况要列出：买卖双方的姓名、住所、联系方法;2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意
14、出售;3.涉及价款的问题：在合同中，写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件;4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用;5.违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等);6.写明合同生效、中止、终止或解除条款;7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。居间中保提交房款为保证房产买卖双方的切身利益，杜绝交易中不必要的纠纷，中介接受买卖双方当事人的共同委托后，以中间保证人的身份为房
15、产交易中的购房款给付、房产交接事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后，与中介共同签订居间中保合同，并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章，外地个人购房还需办理外省市个人在京购房批准通知单。买方将房款在立契过户前全部存入中保方指定的账户。若买方欲向银行申请抵押贷款，应与担保方签订委托担保合同，同时将总房款的30%作为首付款存入中介指定账户，贷款全额待银行放款后汇入中介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在银行放款前一次性存入中保方指定账户。过户结算买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续，然后，中保方在买卖双方对房产确认无误后。协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出，将所卖房屋钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要贷款，由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。立契过户当天，买卖双方及其业务员同时来到房屋所在区县的房地产交易管理部门签订买卖契约。选择一次性付款的购房者，应该向卖方付清剩余房款。选择贷款买二手房的购房者，要等银行看到买卖契约后，才能放贷。许多区县的房地局要求，立契当天，缴纳税费，所以，购房者要向房地产交易管理部门的相关科室缴纳：按房价的3%缴纳土地出让金;房价的2%缴纳契税(12
