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1、购房合同毁约篇一：房屋买卖合同毁约之后房屋买卖合同毁约之后【案情】20XX年6月15日，原告程某、被告魏某及河南某置业有限公司三方签订了一份房屋买卖合同，主要约定：被告自愿将其位于郑州市金水区的一套房屋出售给原告，房屋价款 200 万元，房屋产权过户的相关费用由原告承担；原告付定金 50 万元，定金交付一周后交接该房屋，余下房款在办理过户手续的当日向被告一次性付清；被告办理房产证的费用由被告负担，待被告房产证办理下发后一个月内由三方共同到房管局办理房屋过户手续，如被告违约除退还定金外另付违约金 100 万元。合同签订当天20XX年6月15日，原告向被告交付定金 50 万元，一周内，被告将其位于
2、金水区的这套房屋钥匙交付原告，并办理了该房屋室内物品的交接手续，原告开始使用该房屋。20XX年8月6日，河南某置业有限公司为被告魏某办好了该房屋产权证，但被告一直没有领取。原告经查询得知被告的房产证已办妥，即诉至法院，要求被告履行合同，支付违约金。另查明：被告出卖的房屋是其于20XX年4月向河南某置业有限公司购买，房屋价款 100 万元。被告于20XX年7月23日，向法院提起诉讼，要求确认与原告的买卖合同无效。【评析】一、 商品房买卖合同的效力。被告出卖的位于金水区的房屋是被告于20XX年4月向河南某置业有限公司购买，房屋价款 100 万元。在未取得房产证的情况下，被告于20XX年6月15日，
3、以 200 万元卖给原告。20XX年8月6日，河南某置业有限公司为被告办好了该房屋产权证，但被告一直没有领取。被告于20XX年7月23日，向法院提起诉讼，要求确认与原告的买卖合同无效。原告与被告签订房屋买卖合同时均知道该房屋是被告从河南某置业有限公司购买的商品房，当时，该房屋产权证正在办理之中，被告对于其是否能按约定取得房产证，从而最终实现订立商品房买卖合同的目的是明知且能够完成的，原告在交付被告 50 万元定金后取得了该房屋的实际使用权，原、被告之间存在真实交易的商品房买卖关系。虽然原、被告在签订合同时被告尚未取得房屋产权证书，但原告起诉前该房产证已办理完毕，参照最高人民法院关于审理商品房买
4、卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效 ”，被告在被起诉前已经具备办理登记领取房产证的条件，故该合同为有效合同。二、 被告的行为是否构成违约。双方签订的合同为有效合同，当事人在合同签订后交接了房屋，已实际上履行了合同，根据本案涉及房屋的具体情况，办理该房屋的过户手续也不存在法律和事实上的困难。也就是说，在不存在任何一方故意违约的情况下，合同是能够得到全面履行的。而在合同签订后，房产证办理下发前，被告向法院起诉要求确认与原告的房屋买卖合同无效，被告的这种行为在
5、客观上虽然是一种行使自己合法民事权利的行为，但在主观上是想达到拒绝履行合同或不履行合同的非法目的，可以认定其行为是一种违约行为，应当向原告支付违约金。三、 赔偿数额的确定。1、原告与被告在签订的商品房买卖合同中约定:被告须保证该房屋权属无争议。2、双方须保证该房屋在过户手续办理完毕之前结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法有效证件，若因此影响过户，后果由责任方负责。3、任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均有违约方向另一方支付房屋实际成交价款的 10% 作为违约金，实际损失超过违约金数额的，责任方应据实赔偿。8、被告办理房产证的费用由被告负担，待被告房产证办
6、理下发后，一个月内原告、被告及中介公司共同到房管局办理过户手续；如被告违约除退还定金外另付违约金 100 万元，如原告违约定金不再退还。该合同为格式合同，关于违约金的约定，合同第3条与第8条有相冲突的地方，但第8条是作为其他特殊约定写在合同上的，专门就房产过户的问题进行的约定，因此，因被告未为原告办理房屋过户手续的违约数额确定应以第8条为准。在该违约金 100 万元的范围内原告主张 20 万元违约金应予支持。篇二：购房合同中的违约金案例购房合同中的违约金案例基本案情：20XX年4月11日，杨某作为出卖人与高某签订了房屋买卖合同，约定杨某将房屋出卖给高某，购房总款为335万元。同时合同约定若一方
7、违约，应当支付房屋总价20%的违约金。合同签订后，高某因逾期付款形成违约，同时高某因无力继续支付购房款，诉至法院要求解除合同。杨某聘请本所律师提起反诉，要求高某按照合同约定支付购房总价款20%的违约金67万元。法院判决结果：房屋买卖合同解除，高某给付杨某违约金25万元。在此，我们结合本案，将房屋买卖合同中违约金的法律问题，向读者做一简要介绍：一.房屋买卖合同中是否约定违约金以及约定违约金数额的多少，由买卖双方自主决定。合同法一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”可见，是否在房屋买卖合同中约定违约金，以
8、及约定违约金的数额，适用意思自治原则，法律不予规范，由买卖双方决定。律师提醒：建议约定违约金因为如果约定了违约金，一方违约时，对方即可直接按照约定主张违约金。比如本案合同中约定了违约金为购房总价款的20%，律师就可以要求高某给付总房价335万元25%的违约金67万元。如果没有约定违约金，守约方只能依据实际损失，要求对方赔偿。但是，主张实际损失，法院要求当事人举证证明。可见，约定了违约金就省去了举证证明实际损失的麻烦。房屋买卖合同的违约金通常为房屋总价款的10-20%。二.当事人认为约定的违约金低于实际损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;当事人认为约定的违约金过分高于实际损失的，可以请
9、求人民法院或者仲裁机构予以适当减少律师提醒：1、一方当事人认为约定违约金低于损失的，可以放弃违约金，直接主张实际损失。2、一方认为违约金过份高于实际损失的，则必须请求法院或者仲裁机构进行调整。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”司法实务中法院确定损失的办法，应当
10、以鉴定部门的鉴定结论为准。但是，法院委托鉴定，往往时间很长，为了尽快审结案件，法官通常仅仅咨询鉴定部门，记入笔录，即可进行调整。比如本案法官就是采取了这种办法，确认违约金的具体数额为25万元。合同法违约金比例】谈如何确定支付违约金数额违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指在一些法规(如工矿产品购销合同条例、农副产品购销合同条例等)中，明文规定的违约金比例;约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时约定的违约金比例。如果合同中只对违约金做了原则性的规定，没有具体约定违约金的比例或数额，并且有关条例也没有明确规定违约金比例的，则可按民法通则及经济合同法中关于承担违约金责任的一般原则执行。
11、如果合同中没有规定违约金的条款，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数额，可按照签订合同时有效的有关条例的规定执行，有关条例对违约金比例未作规定，而违约又未给对方造成损失的，可以根据实际情况酌情处理。以下着重谈谈法定违约金与约定违约金的确定和适用。法定违约金合同对违约金作了原则性规定，且有关条例规定了违约金比例，适用法定违约金。在此情况下，由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。第一，有关条例明确规定了违约金比例的，即可按该比例直接计算出违约金的数额。如工矿产品购销合同条例第35条第5项规定，逾期交货的，应比照中国人民银行有关
12、延期付款的规定，按逾期交货总值计算，向需方偿付逾期交货的违约金。这里明确规定了延期交货的违约金比例为每日万分之三。再如，如工承揽合同条例第21条第4项规定，逾期交付定作物，应当按照合同规定，向定作方偿付违约金。以酬金计算的，每逾期一天，按逾期交付部分的酬金总额的千分之一偿付违约金。由此可见，延期履行合同的法定违约金的计算标准是固定的。各种滞期费、滞纳金等适用如上规定。第二，有关法规只规定了违约金一定比例范围。这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定的比率，才能计算出违约金的数额。如工矿产品购销合同条例第35条第1项规定，供方不能交货的，应向需方偿付违约金。通用产品的违约金为不能交货部
13、分货款总值的百分之一至百分之五。一般来讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金为一定的比例范围。约定违约金由于约定违约金的比例法律无明文规定，有的同志认为约定违约金的数额不能超过法定违约金，超过的就是无效。实践中也常常遇到约定违约金过高的问题。究竟应如何确定约定违约金的比例，下面从几个方面谈谈看法。笔者认为，约定违约金的最高限额为违约部分的货款或酬金的总额。这里既包括不履行或不完全履行合同的违约金，也包括延期履行合同的各种违约金。从法律上讲，民法通则第122条第2项规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金。该法条对约定违约金的数额未作限制，允许当事人用约定违约金
14、来弥补某些法定违约金过低的缺陷。如工矿产品购销合同条例规定通用产品的法定违约金的比例只是违约部分货款的百分之一至百分之五。这就使一些不法商人有可乘之机，如供货方在因市场行情变化使自己产品变为紧俏时，可能径行违反合同不供货，即使按最高数额支付违约金，仍大有利可图。这显然不处利于社会主义经济秩序的稳定，不利于保护合同当事人的合法权益。因此，法律规定当事人通过协商，在法定违约金之上议定约定违约金是完全必要的。通过较高的约定违约金可以起到预防违约的积极作用。但这样的约定也不是无限制的，根据民法通则的公平原则和诚实信用原则，以及司法实践中的惯例，将约定违约金的数额限制在违约部分的货款总额或酬金总额之下较
15、为适宜。但如果有关条例对违约金数额有特别规定的，应按特别规定办。如公路货物运输合同实施细则第19条第1项规定，违约金数额由双方商订，同等对待，一般最高不应超过违约金部分运量应计运费的10%。对此，约定违约金的最高比例也应为违约部分运量应计运费的10%。值得注意的是，这里所说的对违约金最高数额的限制，不同于违约方对另一方的实际损失所做的赔偿。民法通则第122条第1款规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应相当于另一方因此所受到的损失。如一份购销合同的货款总值为5万元，违约金为1万元。如果由于供方未履行合同，使需方受到了6万元的经济损失。对此，违约的供方除支付1万元的违约金外，还应赔偿5万元的经济损失。在司法实践中，对具体合同的违约金条款进行认定时，应首先看其是否符合订立经济合同的一般原则性规定。即要看其是否有显失公平、是否有胁迫或欺诈等情况的存在。如果发现有属于经济合同法第七条关于无效经济合同规定的，就应认定该违约金条款为无效。【合同法违约金比例】合同中约定的违约金超过一定的比例法律有限制安阳林先生来电咨询：我公司是一家建筑公司，前两年与一家房地产公司签订合同约定由我公司承建某小区的建设项目，合同中约定工程竣工若晚于约定的工期的话，每延误一天由我公司按合同总造价的%向房地产公司支付违约金。但工程开始后由于种种原因，建筑实际完工时间比合同中约定的完工时间晚了很多天，如果按照合同约
