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1、房屋租赁合同未登记备案的法律风险篇一：未登记房屋租赁合同的效力山东省青岛市 房地产类号未进行产权登记房屋的租赁合同之效力探究德衡律师集团事务所吕士威未进行产权登记房屋的租赁合同之效力探究吕士威（德衡律师集团事务所律师）内容摘要：司法实践中，在认定房屋租赁合同是否有效时，有一种观点认为未进行产权登记的房屋不能出租，因为根据城市房地产管理法的规定，房屋出租人应当是房屋的所有权人，而未进行产权登记的房屋其所有权人不明，故此类房屋租赁合同无效。本文对此持不同意见，作者将未进行产权登记的房屋分成三类，并对该三类房屋作为租赁标的的合同效力分成两种情况进行了深入分析。关键字：产权登记 产权证书 临时建筑 违
2、章建筑 租赁合同 效力最近代理一起房屋租赁合同纠纷案件，系出租人依据与承租人签订的房屋租赁合同主张租金的案件。按照常理，承租人租赁房屋，支付租金是其应当履行的义务，然而，本案承租人却以租赁房屋未依法进行产权登记、租赁合同无效为由，请求法院驳回出租人的诉讼请求。于是问题就产生了：当房屋租赁合同的签订系双方当事人真实意思的表示，且不存在其他无效情形时，单纯因为租赁标的未进行产权登记是否足以导致合同无效？根据建设部城市房屋权属登记管理办法第三条的规定，房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。可见，
3、房屋权属登记分为所有权登记与他物权登记，而所有权登记中包括一个特别的登记程序，即初始登记。本文所称未进行产权登记的房屋即指建成以后未进行初始登记的房屋。实践中，未进行初始登记的房屋主要包括三种：1、依法建成的房屋，因尚不具备权属登记必需的条件或办理权属登记的手续尚不齐备而处于未登记状态。2、依法建成的临时建筑物，按照法律规定，对此类房屋不予办理权属登记，因而一直处于未登记状态。3、违章建筑物，即未按法定报批手续（或有报批手续，但未按规定在指定地点）擅自搭建的房屋、摊位等建筑物，属于不予办理权属登记的建筑。由于我国对房屋权属问题采登记要件主义，即产权登记是房屋所有权设立、变更、转让和消灭的生效要
4、件，未经登记不发生物权效力。因此有观点认为，此三类房屋因其权属不清（即无法证明谁对其享有所有权）或因其存在的违法性而不能对外出租，如果对外出租则违反了城市房地产管理法、城市房屋租赁管理办法等法律、法规的规定，为无效合同。本文开头所述案件的承租人即以此为抗辩理由。那么，前述三种未进行权属登记的房屋其权利人如何确认？以该三种房屋为租赁标的的合同是否的确无效？对此笔者持不同观点，下文就围绕这两个问题将前述三种房屋分成两种情况分别予以论述。前述三种房屋中，第一种和第二种均为合法建成的房屋，即经过行政主管机关许可的建筑。虽然临时建筑（第二种）在存续时间上受到相关法规的限制（如山东省城市临时建设、临时用地
5、规划管理办法规定临时建设用地期限不超过两年），但是其建设行为毫无疑问是合法的。下文中将此两种房屋合称为未登记的合法房屋；第三种因其建设未经相关行政机关许可，下文中将其称为未登记的违章房屋。一、 以未登记的合法房屋为标的的租赁合同不因标的未经产权登记而无效。首先，合法房屋虽未经产权登记，但其所有权人能够确定。我们知道，在物权法的一般原则中,公示原则发挥着核心作用。所谓公示原则,指物权的变动必须以一种客观可以认定的方式加以展示,从而获得社会和法律认可的效力的原则。一般动产物权以占有和交付（转移时）为公示方法，不动产物权以登记为公示的方法，我国新颁布的物权法第六条对此有明确规定。基于物权公示原则，学
6、界将物权分为法律物权和事实物权，法律物权指已经纳入登记的物权（不动产）,以及由占有表示的物权（动产）,即由法定公示方式表征的物权；事实物权是指未经法定公示方式表征、但由真正权利人实际享有的物权。城市房屋登记管理办法对房屋权属登记的定义依法确认房屋产权归属关系的行为也恰恰说明登记之前房屋上已经客观、真实地存在着确定的物权，登记只是这种事实物权转化为法律物权的方式而已。鉴于此，笔者认为对于未登记的合法房屋，其虽未经权利公示，但必须承认其上已存在合法的、确定的所有权。新颁布的物权法第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（注意，本条所称合法建造的对象当然是
7、包括临时建筑在内的）之规定恰如其分地体现了法律对物权原始取得（即事实物权）的肯定和保护。依据该条以及第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。可以得出一个结论：合法建造的房屋自建成时建造人（建设建筑物的人）便原始取得该房屋的所有权，建造人如未依法对该房屋进行权属登记，除其处分权受到限制外，其对房屋的占有、使用、收益三项权能不仅可以自由行使且受法律保护。有人可能要说，物权法尚未实施，已发生的案件不能适用该法。我们说，即使如此，根据最高人民法院法释20XX15号文关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第
8、二条第二款：未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。等相关司法解释同样可以确定未登记房屋的所有权人。司法实践中，对于合法建设的房屋（包括永久建筑和临时建筑），只要权利人出示有关行政主管部门对该房屋占地及建设行为颁发的建设用地规划许可证、土地使用权证（在明渠改暗渠等河渠覆盖工程中，这两个权证甚至会缺失）、建设工程规划许可证、施工许可证等证照，便足以证明其系该建筑物合法的建设主体，从而可以认定其为建筑物的所有权人。其次，以未登记的合法房屋为租赁标的并不违反法律、行政法规的强制性规定。尽管建设部城市房屋租赁管理办法第六条规定未取得房屋所有权证的房屋不得出租，许多地
9、方性法规也有类似规定，但该办法仅仅为部门规章，其他规定也仅为地方性法规、政府规章等，根据合同法第五十二条第（五）项的规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才为无效合同，而违反规章、地方性法规则不能作为认定合同无效的理由。综上所述，以合法建成的房屋为标的房屋租赁合同并不因租赁标的未经产权登记而无效。二、以未登记的违章房屋为租赁标的的合同不因标的为违章建筑而无效。首先，依据“占有保护”原则，建造人对违章建筑有占有使用的权利。对于违章建筑的归属与利用，司法实践中主要有以下几种观点：不动产说，即认为违章建筑为不动产，建造人享有产权；动产所有权说，即认为作为违章建筑整体，因其违法性，所有权及其他
10、派生的权利不得承认，但构成违章建筑的建筑材料本身作为动产是合法的，应受法律的保护；占有说，即认为建造人对违章建筑的占有，作为一种事实状态受法律保护，除执法机关依法处理外，建造人对建筑物可以自己占有与一定的使用，禁止他人侵犯建造人对违章建筑的篇二：未登记房屋租赁合同的效力未登记房屋租赁合同的效力20XX-8-14 9:20:30 作者:孙绪利未登记房屋租赁合同的效力内容摘要：本文从房屋租赁合同的概念入手，认为房屋租赁合同的成立要件需经过要约和承诺阶段；合同的效力应依照合同法的有关规定，部门规章只作为一个参考，不能作为认定合同效力的根据。 房屋租赁合同登记备案的主要目的是防止非法出租房屋和国家税收
11、的流失，是国家对房屋租赁管理和控制的一种手段，具有很强的行政功能。它与民事行为的效力无关。关键词：房屋租赁合同 登记备案 对抗效力一、房屋租赁合同的概念和成立（一）房屋租赁合同的概念房屋租赁合同是指出租人提供房屋给承租人使用,承租人交付租金,并于租赁期届满时,将承租房屋返还给出租人的协议。房屋租赁合同的标的物是不动产房屋。随着经济的发展,住房制度的改革,房屋租赁合同越来越多,因租赁合同产生纠纷，诉至法院的案件也越来越多,而在审判中发现,房屋租赁合同在房管部门登记备案的很少，不到1/5，未经登记的房屋租赁合同是否有效，国家有关部门要求登记备案的出发点是什么。正确回答以上问题对于恰当合理地处理现实
12、生活中的房屋租赁纠纷具有重大的意义。尤其对出租人和承租人的利益产生重大影响。下面我们着重分析房屋租赁合同的效力认定的依据以及登记备案对租赁合同的影响。(二)房屋租赁合同的订立和效力房屋租赁合同生效当以合同的成立为前提。首先，双方必须达成合意，即租赁合同的成立原则上必须经过要约和承诺两阶段。实践中，一些出租人在出租房屋前书写此房出租等字样的做法，应认定为要约邀请。如果承租人表示要承租，而出租人拒绝，此时应认定合同并未成立。其次，租赁合同是要式合同，当事人必须订立书面合同。根据我国城市房地产管理法第五十三条规定，房屋租赁合同应采取书面合同形式，约定租期、租赁用途、租金、修缮责任等权利义务，并且双方
13、当事人应到房产管理部门备案。所以当事人即使就主要条款达成协议，而没有书面协议，租赁合同亦未成立。但是，合同法第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。因此，如果房屋租赁双方当事人已实际履行合同的，应认定合同已经成立。二、登记备案对房屋租赁合同的效力（一）几种审判实践中的观点合同成立后，登记备案对合同效力有何影响。审判实践中存在几种不同的观点：第一种观点认为，登记备案对租赁合同的效力并无影响。因为，房地产租赁行为为诺成性行为，只要双方当事人就合同主要内容达成一致，不违反法律、行政法规的强制性规定，无需
14、由出租人将租赁物交给承租人，或由承租人将租金交给出租人才算成立，交付房屋或者租金已经是实际履行合同的行为。第二种观点认为，登记备案是房屋租赁关系成立的必要条件房屋租赁书面合同签订之后，还须向房地产管理部门登记备案，登记备案是房屋租赁关系成立的必经程序，经备案房屋租赁关系才能成立。第三种观点认为，登记备案是房屋租赁关系的生效要件，不经登记房屋租赁合同不生效。第四种观点认为，登记备案是房屋租赁关系对抗第三人的要件。这种观点在有些地方的立法中得到了体现，如上海市房屋租赁条例第十五条规定：房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。我们认为，房屋租赁合同登记
15、备案并不影响合同的效力。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第九条规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。城市房地产管理法第五十三条并未规定登记是房屋租赁合同生效或者成立的要件。建设部城市房屋租赁管理办法第十七条规定：房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。可见，经过租赁登记取得房屋租赁证只是是租赁行为合法性的证据而已，并非房屋租赁合同成立或生效的要件。建设部城市房屋租赁管理办法第三十二条也仅规定未得到出租人同意和未办理登记备案，擅自转租的行为无效。这里需要注意的是，本条规定使用的联结词是和，而不是或。也就是说，应同时具备这两个消极条件。未经出租人同意，不得转租，这在合同法即有规定，这里只不过增加了一个条件未办理登记备案。即使本条规定使用的联结词是或，因为该办法仅属于行政规章，也不能作为否定合同效力
