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1、共有房屋买卖合同效力篇一:房屋买卖合同效力的几个问题房屋买卖合同效力的几个问题 刘京柱 (20XX-2-13) / 已阅66872次房屋买卖合同效力的几个问题一、问题概说合同的效力,又称合同的法律效力,是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力,无效合同不产生法律效力。中华人民共和国合同法(以下简称合同法)第四十四条第一款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”民法通则第五十五条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”这是民法通则规定的有效合同标准。判断一个
2、合同是否具有法律效力,应主要依据上述民法通则所规定的条件,当事人签订合同时同时具备上述条件,便确认合同有效。房屋买卖合同,是指当事人双方约定,一方交付房屋并移转房屋所有权于他方,他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人,负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行,不仅要遵守民法通则、合同法等的规定,还应当受城市房地产管理法、土地管理法等的规范和管理。城市房地产管理法第五十九条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭
3、变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范,说明房地产物权的变动以登记为成立要件。实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题,但都离不开买卖合同的有效性问题。那么,究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?归纳起来,主要有以下几种:1、房地产分离出卖,合同无效。由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将
4、房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。2、产权主体有问题,合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为一般认定无效 。3、侵犯优先购买权,合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利
5、。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。4、非法转让,合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产:司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。关于房屋买卖合同的效力问题,司法实践和法学理论上常见的典型争议有:1、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力;2、转让建筑在国有划拨土地上的房产是否允许,违反了是否必然导致合同无效?3、房屋买卖合同与产权登记是何关系,未办理产权转移过户登记,是否影响房屋买卖合同的效力?4、城镇非农业户口居民
6、购买农村居民房屋的合同是否有效?下面,笔者将结合审判实例就上述问题进行分析。二、实例研析据以研究的案例一:原告李某某与被告日广公司、福利公司房屋买卖合同纠纷案基本案情20XX年10月21日,原告给付被告日广公司购房定金5万元,10月28日,双方签订房屋买卖协议书,约定:原告购买被告沿街三层商业楼房一栋(原系被告自他人处购得),面积861平方米,1 580元/平方米,共计136万元;原告在签订协议当日交定金5万元,20日内交至100万元,余款在产权证交接后15日内结清;房产过户一切税、费由双方均担,被告应在一月内负责办完手续;交房、交款违约按银行贷款利率承担违约责任等。同日,原告与被告福利公司也
7、签订了协议书,内容与被告日广公司的协议书一致。同年11月11日,原告交付被告房款120万元,被告日广公司出具了收款凭证。协议书订立后,被告没有为原告办理有关手续。20XX年11月9日,原告与案外第三人杨克成签订了沿街商业用房租赁协议,约定将原告与被告购房协议书项下的房产出租给杨克成使用。原告收取了杨克成定金6万元,后该协议因原告与被告发生纠纷未能履行,原告双倍返还杨克成定金12万元。经协商未果,原告向R市中级人民法院提起诉讼,请求判令被告继续履行合同;双倍返还定金10万元并赔偿原告经济损失8万元(其中包括定金损失6万元和预计二个月诉讼期间的租赁费收入损失2万元)。裁判要旨R市中级法院经审理认为
8、:根据城市房地产管理法第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和山东省城市房地产交易管理条例第十四条“未登记领取有关证件的房地产不得转让”的规定,涉案房地产虽然地产进行了登记,但是未进行房产登记,因此,双方间的房屋买卖协议因违反法律、法规的禁止性规定而无效,对双方当事人没有法律约束力。原告根据该协议请求被告继续履行合同、双倍返还定金10万元,不予支持,但被告应当将收取原告购房款120万元和定金5万元予以返还。被告作为经营房地产的企业,应当知道其处分的房地产状况,应当知道不允许转让的房地产不应转让而予以转让,被告对此负有过错,由此给原告造成的损失应予赔偿。被告在返还原告125万元的同
9、时,还应根据中国人民银行规定的同期银行贷款利率赔偿原告占用该款项的利息损失。原告因被告的过错导致不能履行与第三人间租赁协议,由此给原告造成的损失6万元被告应予赔偿。原告请求被告赔偿在诉讼阶段中给其造成的损失2万元没有依据,不予支持。依照合同法第四十四条、第五十二条第一款(五)项、第五十八条、城市房地产管理法第三十七条第一款(六)项的规定,判决如下:一、原告与被告签订的房屋买卖协议无效;二、被告于判决生后5日内返还原告已缴纳的购房款120万元和定金5万元;三、按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率被告赔偿原告125万元的利息损失(自20XX年10月21日起计算至本判决执行之日);四、被告赔偿原告
10、与第三人的租房损失6万篇二:影响房屋买卖合同效力的强制性规定影响房屋买卖合同效力的强制性规定 合同法解释(二)第14条将合同法第52条第5项规定的“强制性规定”限缩为效力性强制性规定,但并未明确如何区分效力性强制性规定和管理性强制性规定。我国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例以及城乡规划法等法律法规中存在大量涉及房屋买卖合同效力的强制性规定,有必要在分类梳理的基础上对这些强制性规定与合同效力的关系予以廓清。一、准入资质房地产开发企业实行严格的资质准入。城市房地产开发经营管理条例第9条规定,房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地产开发
11、企业核定资质登记。房地产开发企业应当按照核定的资质登记,承担相应的房地产开发项目。房地产开发企业未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营,所签订的商品房买卖合同效力如何认定?就商品房开发环节而言,最高法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(法释20XX8号)(以下简称法释20XX8号解释)第15条规定,合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效,但起诉前一方取得房地产开发经营资质的,应当认定有效。最高法院在(20XX)民一终字第45号判决书中亦认定,虽然签订
12、该合同时,双方均无房地产开发资质,且涉案土地亦为国有划拨土地,但随后双方又与具有房地产开发资质的福永公司签订了三方合作开发合同,并陆续缴纳了土地出让金,还将涉案土地变性为商住用地,同时也取得了政府相关部门审批颁发的建设工程规划许可证、房地产预售许可证等行政批文,因此,福星公司与富山宝公司双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补,据此应当认定双方之间系合作开发房地产关系,二者之间签订的合作投资兴建三星花园合同书应为有效合同,对双方当事人具有约束力。为了规范房地产市场秩序、确保商品房质量,在商品房销售阶段,房地产开发企业欠缺开发经营资质的,除非起诉前取得相应资质,否则商品房买卖合同
13、应被认定为无效。二、强制许可房地产项目的各个环节都存在大量强制许可,欠缺强制许可的房地产项目在性质上属于违法建筑,国家对违法建筑持否定性评价。1、国有土地使用权证根据城市房地产管理法第38条和第39条的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书,否则不得转让。那么,国有土地使用权证是不是房屋买卖合同有效的必要条件?对此,法释20XX8号解释第9条规定,转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。因此,除非转让方在起
14、诉前取得土地使用权证书,否则房屋买卖合同无效。2、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证城乡规划法第38条第2款规定,以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。第40条第1款同时规定,在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。根据上述两条规定,建设工程必须取得建设用地规划许可证和建设工程规
15、划许可证。城市房地产管理法第45条同样规定,商品房预售应当持有建设工程规划许可证。就建设用地规划许可证而言,城乡规划法第39条规定,规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效。最高法院在(1997)民终字第102号民事判决中亦认定,双方在订立建设工程施工合同时,尚未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,因此合同无效。同样,欠缺此二证的房屋买卖合同应被认定为无效,但允许在起诉前补办。3、商品房预售许可证城市房地产管理法第45条第4款规定,商品房预售应当向县级以上人民政府房屋管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。欠缺预售许可证是否影响商品房买卖合同的效力?最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(法释20XX7号)第2条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。三、土地用途管制划拨土地之上房屋转让受到严格限制。城市房地产管理法第40条第1款规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地