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1、,营销管理中心 投资发展部 2019年4月1日,粤港澳大湾区 2019投资拓展策略建议,目录 contents,湾区九城土地成交总概况,九市土地及住宅市场 投资拓展策略建议及跟进项目,前言 粤港澳大湾区整体简介,前言,我司目前房地产项目所在地位于广东、江苏、广西、山东四省，看似分布广,阔，但其实仅在广州、淮安、柳州、淄博四地有在售或在建项目，其中除淮安有 两个项目外，其他各市均只有一个项目，江苏镇江有商业用地，但尚未启动。 项目分布过于分散，造成包括运营、人力、材料、营销、融资等等多方面的 成本升高、资源浪费。且缺乏区域效应，导致项目经济上抗风险能力差，盈利能 力低。 在经济增长乏力、市场不稳
2、定、竞争日趋激烈的大环境下，为确保公司健康 长远地发展，我部建议深耕已有项目落地区域，实施土地拓展渠道多样化，为集 团公司长远发展打下坚实基础。,前言,根据数据显示，在我司已有项目落地的四省中，广东、江苏、山东三 省分别位居2018年全国31省级行政区GDP排名第一、第二、第三位（港澳 台不在统计之列），广西省位于第18名。 有鉴于此，我部建议在选择投资目的地时，应遵照“已有项目落地、 经济相对发达、土地成本低、土地开发强度低”的标准选择城市。 以此标准筛选，投资调研目的地首选当为广东省粤港澳大湾区，以广 州为中心向周边临近城市扩张。其次方为江苏北部及山东省。其余各省市地 区，若非核心城市核心
3、地段优质地块，不建议进入。 大湾区包括广州、深圳、住宅、佛山、东莞、惠州、中山、肇庆、江门 9市以及香港、澳门两个特别行政区。下文将从规划、经济、市场等多方面 对大湾区9市进行简介，并根据我司情况提出大湾区各市的投资策略建议。,PART01 粤港澳大湾区整体简介,湾区概念 “湾区”指围绕沿海口岸分布的众多海港和城镇所构成的港口群和城镇群， 由此衍生的经济效应被称为“湾区经济”。目前，湾区已成为全球经济发展重 要的增长极和引领技术变革的领头羊，全球60%经济总量集中在入海口区域。 粤港澳大湾区指由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、 江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群，世
4、界第四大湾区，是国 家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。,粤港澳大湾区简介,粤港澳大湾区简介,粤港澳大湾区建设以泛珠三角洲地区合 作为重要基础，拥有5.65万平方公里国土面 积、6765万人口和13%全国经济总量。粤 港澳大湾区将推动“9+2”泛珠三角区域合 作向更高层次、更深领域、更广范围发展， 其辐射半径将延伸至东南亚国家，成为联通 “一带一路”的重要门户，推动粤港澳企业 联合“走出去”。,大湾区总体规划,大湾区各市经济指标,大湾区各市经济指标,大湾区各市经济指标,PART02 湾区九城土地成交总概况,珠海,深圳,江门,惠州,东莞,广州,佛山,广州,成交宗数：176宗 成交总建
5、面：2442万 成交总金额：1476亿元,惠州,成交宗数：188宗 成交总建面：1315万 成交总金额：222亿元,深圳,成交宗数：62宗 成交总建面：615万 成交总金额：450亿元,江门 成交宗数：185宗 成交总建面：1407万 成交总金额：216亿元,肇庆 共成交1229宗/成交建面12323万/成交金额4011亿元 成交量排序,广州佛山肇庆江门惠州东莞珠海中山深圳 中山,备注：土地成交统计包括含住用地、商办用地、工业用地及其他用地。（数据来源：CREIS中指数据）,湾区九城2018年土地 成交宗数盘点（含工业地,备注：土地成交统计包括含住用地、商办用地、工业用地及其他用地。（数据来源
6、：CREIS中指数据）,成交金额 广州（1476亿元） 佛山（894亿元） 深圳（450亿元）,成交宗数 肇庆（203宗） 惠州（188宗） 江门（185宗）,成交建面 广州（2442万） 佛山（2366万） 肇庆（1519万）,TOP3,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,1600,1800,0,500,1000,1500,2000,成交金额（亿元）,成交建面（万） 2500 3000,广州,佛山,江门,肇庆,惠州,东莞,珠海,中山,深圳,圆形面积为土地成交宗数,湾区九城2018年土地成交总数,第一梯队：2000+,第二梯队：1000+,第三梯队：,500+,湾
7、区九城2018年土地成交宗数盘点（含工业地）,备注：土地成交统计包括含住用地、商办用地、工业用地及其他用地。（数据来源：CREIS中指数据）,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,深圳,中山,珠海,东莞,惠州,江门,肇庆,佛山,广州,广州 佛山 肇庆 江门 惠州 东莞,珠海 中山 深圳,2014年 2015年 2016年 2017年 2018年,从湾区九城总成交来看，自2017年，受“粤港澳大湾区”概念影响，湾区九城土 地总成交量激增，虽然2018年有所回落，但仍处于近五年较高水平。,在九个城市中，广佛两城行政区划面积辽阔，土地成交量最大且 最为稳定； 而肇庆、江门两地受
8、湾区规划利好， 土地成交从 2017年开始翻倍；中山、深圳土地成交量处于九市中的最低位。,湾区九个城市近五年土地成交量（万）,近五年湾区九城土地成交总量（万）,湾区九城近五年土地成交总量变化趋势（含工业地）,备注：土地成交统计包括含住用地、商办用地、工业用地及其他用地。（数据来源：CREIS中指数据）,995,1203,550,493,574,240,1055,947,757 740 513,681,525,497,374,0,500,145 137 64 广州 佛山 肇庆 江门 惠州 东莞 珠海 中山 深圳,含住用地,商办用地,工业用地,其他用地,湾区九城2018年土地成交结构,（万）,92
9、4万,湾区九城2018年各类型土地成交总量,湾区九城2018年成交量最大的是工业用地，共成交 6091万；其次为含住用地，共成交4400万。 其中，含住用地有一半左右由广佛成交。,湾区九城2018年土地成交结构（含工业地）,41%,51%,36%,35%,44%,8%,4%,11%,9%,2%,21% 4%,16% 12%,22% 0%,43%,40%,50%,53%,39%,60%,59%,78%,广州,佛山,肇庆,江门,惠州,东莞,珠海,中山,深圳 10% 24% 61%,含住用地 商办用地 工业用地 其他用地 备注：土地成交统计包括含住用地、商办用地、工业用地及其他用地。（数据来源：CR
10、EIS中指数据）,分城市来看，各城 工业用地均是成交 主 力 ， 占 比 40- 60%；但含住用地 和商办用地成交分 化明显，其中， 广 州、佛山、肇庆、 江门、惠州含住用 地 成 交 占 比 30- 50%，但深圳、中 山、珠海、东莞含 住用地占比仅10- 20%。,含住用 地,36%,商办用 地,8%,工业用地, 49%,其他用 地,7%,从湾区九城总成交量来看，含 住用地与工业用地是湾区成交 核心，其中含住用地占比达1/3， 工业用地占比近半。,2018年湾区土地成交构成 2018年湾区九个城市土地成交构成,湾区九城2018年土地成交结构（含工业地）,珠海,深圳,肇庆,江门,惠州,中山
11、,东莞,广州,佛山,深圳 成交宗数：10宗 成交建面：64万平 成交金额：98亿元,东莞 成交宗数：26宗 成交建面：240万平 成交金额：245亿元 惠州 成交宗数：79宗 成交建面：574万平 成交金额：178亿元,珠海 成交宗数：15宗 成交建面：145万平 成交金额：94亿元,广州 成交宗数：61宗 成交建面：995万平 成交金额：1149亿元,佛山 成交宗数：70宗 成交建面：1203万平 成交金额：847亿元,肇庆 成交宗数：55宗 成交建面：550万平 成交金额：98亿元,江门 成交宗数：57宗 成交建面：557万平 成交金额：184亿元,中山 成交宗数：13宗 成交建面：137
12、万平 成交金额：83亿元,2018年，湾区九城共成交386宗商住用地，同比降 15%；成交建面4464万平米，同比降12%；成交总金 额2977亿元，同比增4%（代表单方土地价格提升）,2018年,商住用地成交总数盘点,成交金额 广州（1149亿元） 佛山（847亿元） 东莞（245亿元）,成交宗数 惠州（79宗） 佛山（70宗） 广州（61宗）,成交建面 佛山（1203万） 广州（995万） 惠州（574万）,TOP3,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,1600,-200,0,200,400,1000,1200,1800成交金额（亿元）,成交建面（万） 140
13、0 1600,广州,佛山,惠州 江门 肇庆 600 800,东莞,珠海 中山,深圳,圆形面积为土地成交宗数,2018年商用用地成交总数,第一梯队：建面近1000,第二梯队：建面500+,第三梯队,2018年商住用地成交总数盘点,2018年，湾区九城共成交386宗，其中惠州、佛山成交最多，超70宗。 九城共成交170宗住宅用地，占商住用地的44%，且主要来源于广州、惠州，深圳成交的基本都是住宅用地，但 有7宗由人才安居集团摘得，需自持70年，用于发展租赁。,商住用地成交宗数变化趋势,995,574,557,550,240,145,137,64,0,500,1000,1500,佛山 广州 2014
14、年,惠州 江门 2015年,肇庆 2016年,东莞 珠海 2017年,中山 深圳 2018年,商住用地成交建面（万平米）,第一梯队 1203,第二梯队,第三梯队,成交建面分化大，第一梯队佛山、广州成交千万 平米，约占湾区九城的一半。第四梯队四城的总 成交也仅相当于惠州一城。,167%,34%,30%,30%,7%,-53%,-57%,-100%,0%,100%,300% 200%,400%,深圳,广州,东莞,江门,佛山,惠-州26%,中-山32%,珠海,肇庆,2015年,2016年,2017年,2018年,商住用地成交建面同比变化,2018年，5城的成交建面同比上涨，4城下滑， 深圳因要发展租赁而大力推地，所以今年成交 建面大幅上涨。,商住用地成交建面变化趋势,2018年，湾
