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1、合同法案例分析青骡篇一：合同法典型案例分析及答案案例120XX年9月，某资产管理公司聘请王某为其总经理，王某在商谈聘用合同时提出需要解决住房问题，资产管理公司遂于当年10月购买了一套住宅低价租给王某使用，双方订立了租赁合同，合同中约定租期为5年，并约定“如果乙方(即王某)不愿意再受聘于甲方(即资产管理公司)，则解除租赁合同”。一年以后，资产管理公司发现王某能力有限，不能满足资产管理公司对总经理管理水平的要求，遂提出不再聘请王某，王某也表示同意，但提出房屋租期未满，不能交回房屋。资产管理公司多次要王某交房，遭王某拒绝，后资产管理公司于20XX年11月将该房卖给本厂职工李某并办理了登记手续，李某当
2、时并不知情，事后才得知该房屋已出租于王某，但李某因急需住房，不愿再次买房，故其多次要求王某搬出，王某不同意，李某遂在法院提起诉讼，要求王某归还房屋。租赁合同中约定“如果乙方(即王某)不愿意再受聘于甲方(即资产管理公司)，则解除租赁合同”，而事实是资产管理公司提出不再聘请王某，并不是王某自己愿意辞职的，所以他们之间的租赁合同并没有解除，王某依然是合法的承租人。虽然李某已取得该房屋的所有权，但根据“买卖不破租赁”原则，王某仍然享有在其租赁期间内的房屋承租权，因而李某没有权利要求王某搬出该房屋。案例2. 房屋买卖合同纠纷案【案情简介】20XX年1月，甲、乙公司签订了一项房屋买卖合同，合同约定甲公司于
3、当年9月1日向乙公司交付房屋100套，并办理登记手续，乙公司则向甲公司分三次付款：第一期支付2 000万元，第二期支付3 000万元，第三期则在20XX年9月1日甲公司向乙公司交付房屋时支付5 000万元。在签订合同后，乙公司按期支付了第一期、第二期款项共5 000万元。20XX年9月1日，甲公司将房屋的钥匙移交给乙公司，但并未立即办理房产所有权移转登记手续。因此，乙公司表示剩余款项在登记手续办理完毕后再付。在合同约定付款日期(20XX年9月1日)7日后，乙公司仍然没有付款，甲公司遂以乙公司违约为由诉至法院，请求乙公司承担违约责任。甲公司则以乙公司未按期办理房产所有权移转登记手续为由抗辩。对乙
4、公司而言，由于其第三期款项的支付与甲公司交付房屋并办理房产所有权移转登记 手续是应当同时履行的义务。由于本案中合同标的物是房屋，房屋属于不动产，与动产买卖 合同不同，不动产的买卖中出卖人除负有交付标的物的义务之外，还应当完成产权移转登记， 才真正履行完给付义务。尽管当事人未办理登记手续并不影响合同本身的效力，但是因为没 有办理登记，房屋的所有权不能发生移转，买受人不能因出卖人的交付而获得房产的所有权。 因此，办理登记是房屋买卖合同的主给付义务。可见，在本案中，由于甲公司的行为有可能 导致乙公司的合同目的不能实现，根据合同法第66条的规定，乙公司有权拒绝支付剩余 款项。案例3.赵某孤身一人，因外
5、出打工，将一祖传古董交由邻居钱某保管。钱某因结婚用钱，情急之下谎称该古董为自己所有，卖给了古董收藏商孙某，得款10000元。孙某因资金周转需要，向李某借款20XX0元，双方约定将该古董押给李某，如孙某到期不回赎，古董归李某所有。在赵某外出打工期间，其住房有倒塌危险，因此房与钱某的房屋相邻，如该房屋倒塌，有危及钱某房屋之虞。钱某遂请施工队修缮赵某的房屋，并约定，施工费用待赵某回来后由赵某付款。房屋修缮以后，因遇百年不遇的台风而倒塌。年末，赵某回村，因古董和房屋修缮款与钱某发生纠纷。请回答下列问题：(1)钱某与孙某之间的买卖合同效力如何为什么V合同效力未定，因钱某不是古董的所有人，其行为属无权处分
6、行为。根据合同法第51条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。(2)孙某能否取得该古董的所有权为什么V孙某能取得该古董的所有权，因为孙某是从钱某那里买得的且孙某是善意有偿地买得该古董的，可因善意取得而得到古董的所有权(3)孙某将古董当给李某，形成何种法律关系V在孙某与李某之间形成动产质押法律关系。孙某是质押人，李某是质权人。(4)孙某与李某之间约定孙某到期不回赎，古董归李某所有，该约定效力如何为什么V该约定无效，因属流质条款，为法律所禁止。(5)钱某请施工队加固赵某的房屋，这一事实在钱某和赵某之间形成何种法律关系V在钱某与赵某之间形成
7、无因管理关系。无因管理是指没有法定或者约定义务,为避免造成损失(损失即包括自己也包括他人,或者仅为他人),主动管理他人事务或为他人提供服务的行为。管理人享有请求本人偿还因管理事务而支出的必要费用的债权，本人负有偿还该项费用的债务。(6)若钱某拒绝向施工队付款，施工队应向谁请求付款为什么V施工队应向赵某请求付款，因施工队与赵某之间存在合同关系。(7)赵某对钱某擅自出卖古董之行为，可提出何种之诉v提起违约之诉或侵权之诉。依保管合同，钱某违背了保管的义务。依侵权，钱某侵害了赵某的所有权。赵某可以选择提起违约之诉或者侵权之诉。案例四.甲与乙订立了一份卖牛合同，合同约定甲向乙交付5头牛，分别为牛1、牛2
8、、牛3、牛4,牛5，总价款为1万元;乙向甲交付定金3千元，余下款项由乙在半年内付清。双方还约定，在乙向甲付清牛款之前，甲保留该5头牛的所有权。甲向乙交付了该5头牛。根据合同法及相关法律回答下列问题：1.设在牛款付清之前，牛1被雷电击死，该损失由谁承担为什么由乙承担。因为根据合同法第142条的规定，标的物毁损灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。所以该题中因甲已将牛交付于乙，所以牛1的损失应由乙承担。2.设在牛款付清之前，牛2生下一小牛，该小牛由谁享有所有权为什么乙享有所有权。根据合同法第163条规定，标的物在交付之前产生的孳息，归
9、出卖人所有；交付之后产生的孳息，归买受人所有。因此本题中牛2已经由甲交付给乙，牛2产生的孳息即小牛应归乙所有。3.设在牛款付清之前，牛3踢伤丙，丙花去医药费和误工损失共计1千元，该损失应由谁承担为什么由乙负担。民法通则第127条规定：动物致损的侵权责任承担者为该动物的饲养人或管理人。在本案中，牛3已交付于乙，乙为现在的饲养人或管理人，牛3致人损害的民事责任应当由乙承担。4.设在牛款付清之前，乙与丁达成一项转让牛4的合同，在向丁交付牛4之前，该合同的效力如何为什么该合同属于效力未定的合同。合同法第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效
10、。在此之前即属效力未定。本题中甲与乙已经约定在乙未付清价款之前，由甲保留对牛的所有权，所以此时乙并不是牛4的所有权人，乙对牛4 的处分属于无权处分，因此乙与丁签订的买卖合同属于效力未定。5.设在牛款付清之前，丁不知甲保留了此牛的所有权，乙与丁达成一转让牛4的合同，作价2千元且将牛4交付丁。丁能否据此取得该牛所有权为什么丁能取得该牛的所有权。因为丁可基于善意取得而成为牛4的所有人。6.设在牛款付清之前，乙将牛5租与戍，租期3个月，租金200元。该租赁协议是否有效租金应如何处理该租协议有效。租金属孳息。根据合同法第163条规定，应归乙所有。7.合同中的定金条款效力如何为什么v该定金条款部分有效。担
11、保法第91条规定定金数额不得超过合同标的额的百分之二十。案例五：20XX年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间，装修则用了一个月，乙不
12、知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。20XX年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。20XX年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，20XX年12月甲曾向戊借款10万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。1甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？属于不定期合同，租赁的期限可随时解除。法律规定租赁合同要采取书面形式。出租方有通知义务，并给对方一定的期限（个月）2别
13、墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？由乙承担。法律规定，出租方的义务有：确保房屋本身是自己的确保房屋具备正常的使用功能。虽然案例中乙已告知甲，但不能免除乙的维修义务。3甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？摔伤工人的医药费用、损失应如何处理？理由是什么？无名合同关系。适用：赠与合同。由丁出。属于劳动服务合同，雇员与雇主的关系，雇员在工作期间，雇主应确保其人身财产安全。（完全免费合同，甲不存在连带责任）4别墅装修问题应如何处理？理由是什么？装修费用由甲承担，但甲也不能免除租金。（法律规定不允许承租人改变主体结构）5甲是否有权请求乙赔偿因20XX年6月屋顶漏水所受损失？理由是什么
14、？没有权利。因为损失是由于甲的过错造成的，乙没有过错，不需要承担责任。6丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？丙是共同承租人，戊是债权人，则丙享有优先权，可以行使对别墅的承租使用权。7丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？丙可要求戊返还别墅钥匙，返还原物。案例六. 案情：王某与张某育有二子，长子王甲，次子王乙。王甲娶妻李某，并于1995年生有一子王小甲。王甲于1999年5月遇车祸身亡。王某于20XX年10月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。王某过世后张某随儿媳李某生活，该6间房屋暂时由次子王乙使用。20XX年11月，王乙与曹某签订售房协议，以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某
15、。张某和李某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配，张某和李某方表示同意。王乙遂与曹某办理了过户登记手续，曹某当即支付购房款5万元，并答应6个月后付清余款。曹某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。在双方正式办理过户登记及付款前，曹某又与钱某签订了房屋转让协议，以18万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。20XX年5月，曹某应向王乙支付7万元的购房余款时，曹某因生意亏损，已无支付能力。但曹某有一笔可向赵某主张的到期货款5万元，因曹某与赵某系亲威，曹某书面表示不再要求赵某支付该货款。另查明，曹某曾于20XX年4月外出时遭遇车祸受伤，肇事司机孙某系曹某好友，曹某一直未向孙某提出车祸损害的赔偿请求。问题：1王某过世后留下的6间房屋应由哪些人分配？各自应分得多少？为什么？张某、王乙、王小甲。其中，张某分得4间，王乙、王小甲各分得1间。因该6间房系王某与张某的共同财产，王某死后，张某应获得其中的3间，余下3间房在第一顺序继承人间平均分配。第一顺序的继承人有张某、王乙，因王甲先于王某死亡，其子王小甲享有代位继承权。故余下3间房中张某
