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1、资金管理实务,第一部分 房地产企业的现金流管理,一、现金流的定义：现金流是指企业在一定时期内现金流入和流出的数量。 现金流入、现金流出、净现金流,二、现金流计划管理在企业营运中的重要作用 （一）现金流管理是企业的生命线。 （二）现金流分析是企业投资和经营决策的重要依据之一。 （三）良好的现金流管理是提高集团整体效益，实现集团快速发展的保障。,三、项目公司现金的筹集与使用 （一） 筹集： 1、股东投入 2、银行贷款 3、其他借款 4、 销售收入 5、其他零星收入,（二）使用： 1、土地款（包括出让金、契税等） 2、前期费用（规费、设计费、前期工程费） 3、建筑费用 4、税费 5、归还股东贷款及银
2、行贷款 6、利润分配。,四、现金流计划的编制： 集团现行对项目公司的现金流计划要求： 1、项目可行性研究阶段的现金流测算 2、项目整体现金流计划 3、项目年度现金流计划 4、项目月度现金流计划 例：月度现金流计划,五、项目公司的开发计划确定及执行情况对集团公司现金流计划的影响。,现金流计划是建立在项目的开发计划基础上的，如果开发计划不合理，则影响的不仅是项目公司本身的现金流，对集团的现金流管理将会带来重大影响。,1、对会计利润的影响； 2、对净负债率的影响； 3、对利息保障倍数的影响。 上述指标都会影响到公司的融资，进而影响到公司的生存与发展。,六、房地产企业现金流的主要特点 （一）土地储备的
3、现金投入大而集中，且占用时间长，银行贷款受政策制约。 （二）预售制度和银行按揭的实施，加快了现金回笼速度，为实现较高的资金回报率提供了空间。,（三）支出的刚性和收入来源的不确定性，增加了现金流量管理的难度。 （四）税负支出高，且： 1、发生在预售阶段； 2、税收一般也不考虑资金的时间价值和品质溢价。,四、现金使用效率考量的几种基本工具 （一）净现金流： 净现金流是指：一个公司在一定时期内现金流入和流出的差额。项目能否快速取得现金的净流入，实现投入产出的良性环流，是公司发展能力的重要指标。项目公司的目标就是争取尽早实现净现金流。我们每一个月都在计算各公司占用集团的资金。,（二）内部收益率（IRR
4、）： 内部收益率（IRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值累计等于零（或净年值等于零）时的折现率。内部收益率是效率型指标，它反映项目资金流入和流出的时间价值，并据此计算股东自有资金投入的回报，是考察项目投入产出效率的重要指标。,内部收益率与股东投入资金的回收速度有关，而股东资金的回收速度又与项目的开发进度有关。利润高的项目不一定内部收益率高。 我们可以用以下两个简单的开发案例来看销售速度、开工速度对IRR的影响。,两个项目，开发速度一样，销售速度不一样，IRR差异会很大： 项目A（销售速度快） 项目B（销售速度慢）,同样是上述项目，开发速度不同所引起的IRR差异比较： 项目C（开发速
5、度慢）,（三）预售周转率： 预售周转率是指期内预售回笼资金与平均存货（土地、在建工程、已竣工待售物业）的比率，反映资产周转速度，比例越高，则资产速度越快。 基本假设 同行预售周转率对比表,（四）总资产收益率=销售净利润率总资产周转率。 绿城06与07年的盈利指标： 2006年绿城杜邦图 2007年绿城杜邦图,五、房地产现金流管理中需要平衡的几个关系 （一）现金流对项目开发进度的依赖关系。 （二）资金内部收益率与项目利润的关系。 （三）加速资金周转与集团整体发展规模的关系。,六、对加快公司资金周转速度，加强现金流管理的几点思考 （一）强化项目公司总经理、分片执行总经理对所管项目现金流计划管理的职
6、责和相关经营指标的考核，对经集团评审通过的现金流回笼上调计划实行指令性管理，并辅以必要的激励奖惩措施；,（二）加快规划设计进度，尽快满足贷款条件； （三）适当计划建设速度，合理控制可售房源； （四）加大销售推盘量，合理确定销售价格，并加强应收款催收，以加快销售回笼。,第二部分 房地产企业融资实务,一、概述 （一）房地产行业为资金密集型行业，对融资的依存度高、需求量大，且政策限制多。 （二）融洽的银企关系、良好的企业运营状况和高素质的融资人员，是做好融资工作的前提。 （三）项目贷款取得的时间与数量。,二、境内融资 （一）银行对房地产开发贷款的主要政策约束： 1、四证； 2、自有资金35%；外企是
7、50%。 3、资金封闭管理。,（二）房地产开发贷款融资有关实务： 1、集团授信与项目贷款； 2、合作银行的选择； 3、投资总额与贷款总额的确定； 4、前期“四证”与整体项目贷款，以及不 同项目之间贷款的处理； 5、35%自有资金比例的处理办法；,6、抵押担保的注意事项； 7、“四证”领出前的前期报批工作； 8、贷款期限和项目开发周期； 9、资金封闭管理与集团统一调度； 10、项目开发贷款与客户按揭贷款业务之间的统筹； 11、融资筹划方案的确定。,（三）其他贷款和融资渠道简介： 1、固定资产贷款； 2、流动资金贷款； 3、委托贷款； 4、股权性融资。,三、境外融资 （一）资本市场简述： 1、实体
8、经济基础上的虚拟经济，通过市场机制发现资产价值和投资机会，从而促成资金的市场配置。,2、资本市场的投资取向 基本面：行业前景、市场地位、开发能力、 盈利能力、管理团队 成长性：优质的土地储备、持续的业绩增长 财务状况：现金流、毛利率、负债率 运行状况：计划执行力、规范、透明 价值水平：市盈率（PE）、净现值（NAV）,3、上市公司与非上市公司发展模式的差异： 市值最大化与利润最大化。,（二）境外上市公司在资本市场再融资的主要方式： 1、增发股票； 2、高收益债券； 3、可转换债券。,（三）境外其他融资渠道： 1、境外基金的合作； 2、境外商业银行的贷款。,（四）境外资金的调回： 1、项目投资规模的审批； 2、结汇的办理。,谢谢！,
