引入物业服务企业对于高速公路服务区建设的重要作用

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1、引入物业服务企业对于高速公路服务器建设的重要作用 王梦琪北京林业大学。 摘要：建国以来，中国公路建设突飞猛进，高速公路运营实践的 不断深入和人民群众物质需要水平的不断提高， 使得服务区的管理渐 渐地提上了日程。物业管理被证明是适应我国经济、文化发展和社会 管理趋势的一种有效的现代管理模式， 取得了良好的经济效益和社会 效益。 关键宇：高速公路服务区；物业管理；经营建设 建国以来，中国公路建设突飞猛进，高速公路从无到有，其里程 位居全球第二，为推动中国现代化建设做出巨大贡献。高速公路运营 实践的不断深入和人民群众物质需要水平的不断提高， 使得服务区的 管理渐渐的提上了日程。在全球经济一体化、公路

2、网络化的时代，如 何建设有中国特色的服务区；如何使服务区的服务真正达到优质，体 现出文明和“人性化”这一目标，并得以发展和延伸，这是我国高速公 路服务区建设所面临的问题。 1 高速公路服务区的组成与功能高速公路服务区的组成与功能 高速公路服务区、停车区是指在高速公路途中提供停车、加油、 汽车修理、餐饮、休息等服务的场所。高速公路服务区可以根据自身 的地缘优势或者出于提高服务竞争力的考虑， 也可将高速公路服务区 的服务和使用功能进行扩展。 增加特殊的服务设施和服务项目。 例如， 设置土特产品展示厅、会展设施、娱乐设施等。服务区服务设施的主 要功能如表 l 所示。 表 I 高速公路服务区设旅的主要

3、功能 设施名称 主要功能 服务对象 加油站 加油、加水、洗车、小商品等 车辆 修理厂 修理，保养、加注机油，出售零 件 车辆 停车场 停车、检查，整理货物，加水等 车辆 餐厅 饮食、休息等 司乘人员 洗手闻 大小便，洗漱 司乘人员 商品部 购物，餐食等 司乘人员 客房部 住宿、休息等 司乘人员 绿地、广场 休息、散步等 司乘人员 其他设施 车辆降温、公用电话，问询等 车辆， 司乘人员 锅炉房， 变电站等 附属设施 环保设施 处理生活污水，环境美化等 2 物业管理的概述物业管理的概述 物业管理在我国是一个新兴的行业， 是伴随着市场经济以及房地 产综合开发、 土地有偿使用、 房屋商品化的推进而产生

4、和发展起来的。 尽管物业管理在我国兴起颇晚，但发展很快，并且经过 20 多年的探 索和实践，我国物业管理取得长足发展。被证明是适应我国经济、文 化发展和社会管理趋势的一种有效的现代管理模式， 取得了良好的经 济效益和社会效益。 3 引入物业服务企业对于高速公路服务区的建设的重要作用引入物业服务企业对于高速公路服务区的建设的重要作用 31 对高对高速公路服务区管理模式选择的作用速公路服务区管理模式选择的作用 早期高速公路服务区都是由交通厅或交通厅委托的高速公路建 设部门投资建设，由高速公路管理部门进行经营管理。但是，随着高 速公路建设、经营、管理体制的不断发展与分化，目前高速公路服务 区的建设经

5、营与管理已经有了几个典型的类别。 对几个典型管理模式 的优、缺点对比分析如表 2 所示。 表 2 各种管理模式优缺点表 管理模式 优点 缺点 合营 1、 弥补经营管理人员经验 及客户来源的不足 2、迅速扩大知名度 3、提 高业务量和市场占有量 4、 业务无需承担风险。 有 稳定的管理费收入 1、操作复杂，需要协调好现 有各类业主的需要 2、需前期投入大量资本金 3、需要懂服务区经营和企业 运作的人员 4、合作初期收益低，经济效 益不明显 自营 有利于树立业主单位形 象，扩大业主单位的知名 度，而且有利于拓宽业主 投资大，机构庞大，需一系列 专业化人才 单位的收入渠道 租赁 1、 操作简便，只要

6、同 承包者签份合同就可获得 收益 2、 资金投入少 3、 风险较小 4、 有稳定的租赁费 1、 租赁对象相对分散，对 各路的服务区经营监管困难 2、 所获经济收益少 3、 由于私人承包户的逐 利性，社会效益和社会形象难 以保障 转让 通过拍卖转让能使短期收 入最大化，资金回笼快 1、 前期准备工作繁杂，对 所拍服务区价值评估难道大 2、 如估价过低，容易因眼 前利益忽视长远利益，以为占 了小便宜，其实是吃大亏 作为一种管理模式本身而言，很难说是好是坏。但是，通过引入 物业服务企业可以使高速公路服务区在各种管理模式下达到低投入、 低成本与高效益、快回报。 311 合营或自营合营或自营 如果高速公

7、路服务区是合营或者自营， 物业服务公司可以根据高 速公路服务区资产所有者的经营目标和性质制定相应的经营管理办 法，提供与之适合的物业服务，从而促进物业经营的价值。一般包括 物业宣传管理办法、顾客管理办法、物业服务管理办法。 (1)物业宣传管理办法。从各个方面对物业进行有效的宣传推广。 (2)顾客管理办法。 调查顾客的需求以及满意度， 做出有效的改进 措施。 (3)物业服务项目管理办法。 可以对各个服务项目制定的规范， 为 顾客提供优质、标准化的服务。 312 租赁或转让租赁或转让 如果高速公路服务区是租赁或者转让， 那么物业服务企业可以为 高速公路服务区资产所有者制定物业管理计划、租户客户关系

8、管理、 租赁营销管理。 (1)制定物业管理计划。 通过制定物业管理计划， 为高速公路服务 区资产所有者提供优质的服务， 使高速公路服务区资产所有者节约成 本，提高收益。 (2)租户客户关系。 帮助高速公路服务区资产所有者解决与租户的 租赁关系、合作关系和责任关系。 (3)租赁营销管理。 租赁营销的好坏直接影响着高速公路服务区资 产所有者的收益好坏， 物业服务企业会协助高速公路服务区资产所有 者加强物业的市场推广力度： 协助高速公路服务区资产所有者制定租 赁合同、 租赁装修合同、 租赁条款的制定； 协助制定有效的营销计划。 32 向专业化、规模化发展向专业化、规模化发展 引入物业服务企业可以使高

9、速公路服务区的管理走上集约化经 营的道路，把一条路乃至整个路网上分散的、各自为政的、效益低下 的经营区，以股份制形式组建公司。将为高速公路服务类的项目服务 区设施、工程养护、排障调度、车辆维修，监控救护等，统一经营， 统一管理， 实现网络化、 快速化， 最大限度地满足高速公路高速安全， 优质快捷的需要。实现国有资产运营的高效和创新，这是未来大规模 高速公路管理及服务区发展的方向。 33 有利于资产的保值增值有利于资产的保值增值 引入物业服务企业有利于实现资产的保值增值， 而且有利于获得 更好的社会效益。在这种模式下，能确保资产所有人有更多的精力抓 好行业管理，并有稳定的资金来源来改进、提高服务区的服务功能， 从而吸引更多的客流到服务区驻留， 给物业服务企业创造更好的经营 环境，实现经营与管理的良性循环。 34 专业化服务管理标准化、规范化专业化服务管理标准化、规范化 物业服务企业提供的专业化服务如绿化、保洁、保安等，一般由 专业化服务公司提供，签订的合同中对服务的质量标准、规范等进行 了详细的制定， 这样高速公路服务区资产所有者既能享受到优质服务， 也可以节约自己与各个专业公司谈判的成本。