《【房地产可行性报告】安徽合肥高新区BB-5-1地块可行性报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产可行性报告】安徽合肥高新区BB-5-1地块可行性报告（35页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、高新BB-5-1地块可行性分析,AHHF-2016/05/21-syeb,地块处于高新北雁湖板块与桃花工业园板块交界处；处于杭埠路以南，紧邻玉兰大道，周边厂区环绕，片区形象不佳，是高新区内的“泛工业区”地块。 高新区北雁湖板块拥有大蜀山、北雁湖等自然资源，区域内近两年诞生较多的高端盘，如旭辉、蓝光、保利等。同时以繁华大道为代表的桃花工业园区板块，多以刚需高层为主，2016年之前，市场份额实现并不理想，而在2016年九区价格普涨的背景下，也拉动了部分刚需盘的价格水平与去化速度。由于项目地处两板块交界，受双重板块内楼盘价格天花板制约，实现高价位难度较大。 目前该板块内高层项目基本售罄，片区刚需需求
2、旺盛，市场供应不足，具备新项目入市的客户基础。 受地块容积率2.2和周边展示氛围的限制，同时为填补市场空缺、突破片区价格壁垒，实现利润最大化，建议本案应进行中端的档次定位，实现中高的价格，以快速去化为核心战略目标； 地块处于“泛工业园区”，在此区域背景下实现价格突破，并且快速去化，对开发商的产品打造能力与营销水平等有较高的要求。,拿地背景分析,由于地块周边的昭示性较差，居住氛围“脏、乱、差”，客户区域认可度较差，因此打造性价比高的物业，并对未来可实现价格做科学合理的预判，是取地研究的重点。 文一地产在合肥各个区域均有开发项目，打造了多个城市标志性楼盘，价格与销量也成为市场中成功的典范，文一地产
3、创新的产品设计理念与营销水平，完全有能力在较大程度上实现地块开发的溢价率。,拿地背景分析,1,本体分析,地块基本经济指标： 地块编号：BB-5-1 土地性质：居住 占地面积：63.65亩 容积率：1R2.2 建筑密度：不大于22% 绿化率：不小于40% 地块昭示性与进入性： 地块昭示性不足，容积率2.2，小规模纯居住类型，杭埠路为唯一入口。,本体分析,地块指标分析,本体分析,地块四至,地块四至：地处杭埠路以南，玉兰大道以东。 东侧：厂房员工宿舍，同时配有部分沿街商业。 南侧：合肥六十二中和元贞电力厂房。 西侧：车城小区、紫兰苑小区及小区配套幼儿园和商业 北侧：格力集团工厂厂房。,项目所处杭埠路
4、及周边玉兰大道沿街展示较好，玉兰大道伴有少量银行及生活超市，长安路显“脏、乱、差”，项目东南角为格力集团工厂厂房，居住氛围一般。,本体分析,地块现状分析,地块现状分析：地块无拆迁工程，净地出让，已完成七通基础设施工程，地块暂未平整；距离北雁湖水库较近。 。,交通：项目临近城市主干玉兰大道和城市次干道杭埠路，南侧为城市次干道长安路，交通通达性较好。 轨道交通：本案距离规划中地铁四号线玉兰大道站直线距离约1.3公里，轨道交通较为便利。 公共交通：现阶段本案仅地块西侧有公共交通，通过线路有公交653路公交车，通往大蜀山和十里庙商圈。234路公交车通往大蜀山和经开区，贯穿泛经开商圈。,交通配套,本体分
5、析,项目处于杭埠路以南，紧邻玉兰大道，并且临近地铁4号线，项目周边主干道聚集，区域交通通达性较好。,653路公交车,234路公交车,本案,玉兰大道,地铁4号线（规划中）,商圈/商业集中区,教育,医疗,景观,生活配套,本体分析,本案,柏堰商圈,2,1,4,3,柏堰湖水库,大蜀山森林公园,项目南侧紧邻柏堰商圈，但商圈等级较低，氛围“脏乱差”；位于长安路的六十二中师资力量一般，紧邻长安路的桃花初中为肥西产权。,地块属性关键词：“泛工业园区”/配套不足/小规模/中等容积率居住类地块。,地块属性界定：高新北雁湖“泛工业园区”小规模住宅项目。,地块属性界定,地块限制条件： 距离合肥桃花工业园较近，区域以刚
6、需住宅为主； 地块周边昭示性差，居住氛围不足，长安路略显脏、乱、差，价格突破存在一定的价格壁垒；,地块可塑造性： 本地块指标限制条件等因素较为优越，产品打造空间较大； 板块内刚需住宅空缺，市场供应量紧缺。 工业园区内客户基数庞大，需求旺盛，为本案提供了庞大的客户基础。,地块分析总结,2,市场分析,高新BB-5-1地块位于高新北雁湖板块和桃花镇工业园区交界处，近两年新近成交的高新区和桃花镇拍卖地块中居住用地或商业居住用地共6宗，总计755.67亩。而本项目隶属高新区北雁湖板块的“泛工业园区”由于近期并无土地出让，市场可参照性不足，建议与新华刚拿的肥西地块做起拍价格参考。,近期重点成交土地,土地市
7、场,高新区自2016年始，伴随蓝光、文一、祥源的前后进驻，区域内大面积改善物业集中入市，价格天花板已逐渐形成。而本案所处的“泛工业区”近期并无在售楼盘，以保利梧桐语为代表的刚需盘自2015年后基本售罄，片区内刚需需求仍旧旺盛。,截止至2016年4月，高新区连续11个月呈现供小于求局面，基本为全力去化前期库存； 截止至2016年4月，随着区域内大面积改善型物业的集中入市，成为九区库存最高的区域； 截止至2016年4月，高新区以110以上面积段改善型房源为主，低面积高单价公寓产品为补充。,供求分析,住宅市场,从2016年一季度合肥三县的供销去化情况中可以看到，肥西县较之2015年一季度期间出现了上
8、涨的现象，而且新增量同比有五成左右的上涨，超过了市区住宅的新增量。,供求分析,住宅市场,同片区内以保利梧桐语为代表，目前暂无房源可售，市场实现均价约7500元/左右，而与本项目临近的桃花工业园板块内，以鼎元公馆为代表，主打高层刚需产品，市场实收均价约9100元/，溢价点为精装修附加值。,量价实现,住宅市场,泛工业园区,植物园板块,蜀山产业园板块,蜀西湖板块,北雁湖板块,高新产业园板块,南岗科技园板块,桃花工业园板块,板块划分,住宅市场,划分标准：依托不同的价值资源、内在驱动力、产品特征、客群特征等； 划分板块： 生态休闲区板块 植物园板块 蜀山产业园板块 南岗科技园板块 蜀西湖板块 北雁湖板块
9、 高新产业园板块,本地块地处高新区北雁湖板块与肥西县桃花工业园板块交界处，称“泛工业园区”。板块内近期无新近在售的楼盘，此次研究主要以高新区的梧桐语项目及肥西县的鼎元公馆项目为主。,生态休闲区板块,概况：在售项目1个，鼎元公馆 产品特征：区域内高层刚需为主，其中高层产品去化基本接近尾声，后续供应不足； 在售均价：精装高层成交均价9100元/； 客群特征：高层产品以区域地缘性刚需群体为主，来自周边产业园区和机关单位。； 内在驱动因素：玉兰大道、地铁4号线。,鼎元公馆作为板块早期的开发者，带动区域市场的价值提升，随着后续项目的相继入市及市场大势的不断攀高，片区的价值逐渐被肯定，刚需市场成交火爆，供
10、应不足。,板块分析,泛“工业园区”,本案,保利梧桐语（售罄）,百商悦澜山,淮矿馥邦天下,绿地海德公馆,信地华地城,禹洲天玺,鼎元公馆,文一名门绿洲,在售项目,泛工业园区,板块内在售产品以刚需为主，市场接受度较好，在售楼盘基本售罄，后续供应不足。,产品分析,泛工业园区,以70-90的户型为供应和成交主力，通过保利梧桐语和鼎元公馆项目的产品配比，板块内刚需占据主流，并且具备较好的市场认可度。,鼎元公馆户型图,鼎元公馆户型图,保利梧桐语户型图,客群分析,泛工业园区,板块内由蜀山、高新区地缘性客户及肥西县客户构成，刚需仍占据主流，随着大环境价格普涨对刚需客户的挤压，片区的价值将逐步体现。,泛工业园区,
11、现状特征,特征三：供应不足,随着鼎元公馆的售罄，区域内无可售项目，后续供应面临不足,片区库存告急，稀缺性会导致板块价值进一步提升,特征一：资源不足,定位于泛工业区，呼应北雁湖板块，内部资源不足成为板块主要特点,主要优势体现在后期地铁4号线以及北雁湖核心区的影响,特征二：挤压型刚需,随着价格不断上涨，目前区域内部分刚需群体置业空间缩小，板块具有明显价格优势和吸纳刚需族潜力,刚需化明显，板块效应一旦强化将带来大量刚需客群,区域竞品,保利梧桐语（住宅售罄）,区域竞品,百商悦澜山（高层售罄）,区域竞品,御景城（封盘）,区域竞品,鼎元公馆（在售）,3,地块发展方向研判 与项目定位,片区内无在售项目，竞争
12、压力较小，后续供应严重不足，市场刚需旺盛，适宜打造栖居型产品及小面积投资型产品，以快速去化实现现金流，以精装实现项目整体溢价。,地块发展,可发展方向判定,城市高端住宅,高新区边缘“泛工业区” 地块交通通达性好 进入性、昭示性较差 长安路少量沿街商业，环境“脏、乱、差” 小规模地块 地块容积率上限2.2 地块无景观资源,城市改善性住宅,城市栖居型住宅,主要针对于高端客户,主要针对于改善型置业的中产客户,主要针对于首次置业的经济型客户,地块条件不支持 资源条件不支持,地块条件支持 地段不支持 交通支持 配套不支持,地块条件支持 地段支持 交通支持 配套支持,高新区，北雁湖，中高档轻社区,产品组合：
13、紧凑型产品+小面积投资产品,产品档次：中高档产品定位,针对客户：紧凑型产品主力目标客户为首次置业刚需客户；小面积投资产品主力目标客户为为市区投资客。,鉴于地块所处的区位条件，本案的产品可定位为：,项目整体定位,地块物业类型研判,契合地块指标特征，丰富产品线，降低销售风险，实现利润最大化，因此本案适宜打造高层+公寓的连续型产品组合。,鉴于本案地块的容积率限制，加上高新区属性与客户特征，本案的物业类型可定位为：,高层+公寓,公寓：市场稀缺产品，可做精装，溢价能力较强； 高层：市场主流产品，可实现快速回现，保证现金流。,区域市场客户概述,项目特征概况,高新区内，小体量项目 临近城市主干道玉兰大道 周
14、边交通、配套一般，通达性好 提供挤压型刚需可选择的高性价比、高品质的产品。,根据分析，购买本项目产品的客户应该具备如下共同特征,地缘性强，长期居住高新区客户、承接高新区的肥西客户； 受大环境高价挤压，置业较难的刚需客户，多为首次置业； 注重楼盘性价比，控制产品面积，以低总价吸引客户购买。,区域客户特征,市场比准价格,开发商目标,准客户指导,溢价因素修正,开发商的整盘利润目标 开发商对资金的需求现状 对销售节奏与周期的要求,品牌因素修正 产品附加因素修正 营销因素修正 现场展示因素修正 市场价格正常变化修正,筛选可比项目 确定项目权重 形成比价打分体系 市场比准价形成,意向单位排查 接受价格摸底
15、 分析价格变化的弹性空间,价格制定四维方阵,1,2,3,1,4,基准价,临界精准价,项目价格定位,项目价格定位,通过市场比较法，可预判目前时间点下市场比准价格价格约8500元/平米； 预计本案2016年11月份前后入市，预计可实现入市均价约为9000元/平米（在市场价格自然上涨、产品溢价、现场展示及营销水平的促进下，预计共可产生约6%的溢价率）； 由于本案大概需要2年左右的销售周期，因此可预判本案可实现约9500元/平米的整盘均价。,结论与建议,结论：,在充分考量了产品规划与价值实现预判的基础上，通过科学经济测算，推算出获取土地的合理价格区间； 在土地的成交价不超过700万/亩的具备合理的利润空间； 预计本地块的成交价格在660万/亩。,
