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1、星河时代踩盘报告（建筑、园林分析）,3,园林分析,2,1,项目概况,建筑分析,4,项目总结,片区规划：龙岗政治、经济、文化腹地，深圳未来次市级中心，高起点，高规划,项目成功之处,区位优势：位于龙岗区的核心地区，具有良好的自然、人文资源。 战略地位：深圳市东部地区的行政、文化、商业中心。 功能定位：向粤东北地区提供生产和生活服务的区域性现代化服务中心；以商贸、金融和现代服务业为主体的龙岗城市核心区。,区位优势：深圳生态景观资源最丰富的城市中心区。 功能定位：以生态、自然为规划理念，政府将投入巨大资源致力于打造中心区最适合人居的典范片区。,龙岗中心城,大运板块,交通配套：地铁、高速、城市干道，铸就
2、立体交通时代，区位价值难再复制,地铁：三号线、十二号线以及未来规划的十四号线交汇站，三重地铁交接，其地段中心交通区位不言而喻。 黄阁路：龙岗中心城南北向主交通干道，南接宝荷路通往横岗，北接龙平路通往东莞。 深惠大道：双向8车道，南接罗湖文锦路，北至深汕高速并直通惠州，贯穿龙岗中心城、布吉、罗湖重要生活区域。 水官高速：西接南坪快速、清平高速、布龙路，东至龙翔大道，从项目至福田、罗湖只需30分钟车程。 龙翔大道：龙岗中心城的交通主干线。,大运会的举办促成大运板块和龙岗中心城板块路网的全面升级，项目处于两城核心交汇处，交通区位优越。,楼盘阵列：中心城与大运板块楼盘分布集中且供应量大，共享区域配套与
3、资源,竞争分析：泛太平洋园林特色，三大园林景观组团，极富现代感的建筑外形，创新设计独树核心竞争力,综合都会体，高端生活全案,基本信息,项目名称：星河时代 物业类别：住宅、洋房、别墅 所属片区：龙岗中心城 地理位置：龙岗黄阁南路与深惠路交汇处北角 占地面积：13.6万 总建筑面积：42万 容积率：3.08 绿化率：36% 建筑年代：2011-11-26 主力产品：210-260叠加别墅 开发商：深圳市星河房地产开发有限公司 项目动态：底商认筹 销售均价：35000元/,地块分析：双面临路，昭示性强，西观大运中心，北眺龙城公园，自然人文景观俱佳,北向： 北眺望龙城公园，自然资源丰富。,东向： 东向
4、农民房林立，道路狭窄，建筑密度高。,西向： 西邻黄阁路，远观大运中心，视野宽广。,南向： 南向临深惠路，并设有地铁三号线，视野受阻。,规划布局：旗舰商业大型低密度都市综合体，集别墅、高层住宅、大型商业Mall、学校于一体的高端生活体,整体规划,整体由17栋联排别墅，11栋多层住宅，及10栋高层住宅半围合而成。,8万平方米大型商业Mall, 再造一个中心区星河cocopark。,商业打造,配套设施,1.8万平方米的幼儿园、小学。 首创泛太平洋生态休闲公园园林。 近1000平方米无边界水景泳池。,整体设计：秉承和谐、生态、人居的建筑理念，采用创新性的产品设计，缔造中心区时代社区,营销中心,别墅效果
5、图,商业效果图,高层效果图,园林实景图,采用红飘带的设计理念 ，如正在舞动的红色带，给人以韵动的美感。,独创双地下室的设计理念，将别墅空间拓展到3倍以上。,情景式体验版休闲购物中心，环弧形设计，品质感强。,外立面橘黄白搭配，视觉效果甚佳，昭示性强。,创新泛太平洋风格生态园林，铺设一溪一湖三花园主景观，并在园景中设置数个主要运动场。近1000平米无际泳池，让人与自然保持零距离。,3,园林分析,2,1,项目概况,建筑分析,4,项目总结,南面昭示性最佳，设置MALL 西北面较少交通噪音，设置高层住宅，形成半围和式建筑布局 中部设置别墅及园林景观，最大限度增加建筑间距、扩大中心园林面积 共8.2万商业
6、，17万住宅，由高层、多层、别墅多种物业类型共同组成,规划布局(1/2)：西北面10栋30-33层高层，东南面设置商业、学校，包围中间别墅区,B1,B2,B3,B4,B5,B6,B7,B8,B9,B10,COCOPARK&山姆会员店,学校,双拼别墅,联排别墅,叠加别墅,高层住宅,会所,设有3个人行入口，5个机动车入口 小区内部实现完全人车分流，双层地下车库规划，地下层通风采光,社区地面完全“无车化” 地形为南高北低,通过地下车库将地形修正为南低北高，以适应深圳的气候特征。,规划布局(2/2)：3个人行出入口与5个机动车出入口，实现人车分流,黄 阁 路,巷道,深惠公路,MALL,黄线：住宅人行通
7、道 蓝线：公共人行线路 绿色：机动车出入口,住宅(外立面)：采用时尚的现代风格建筑，立面设计形象简洁，风格典雅，色彩清新,住宅外立面以黄褐色、白及深蓝色为主,既清新又不失典雅 别墅外立面多突显线条以及几何图形起伏的冲击感，简约而时尚,别墅立面,高层向里立面,高层向外立面,别墅立面,住宅(用材)：中高档外墙面砖、磨砂花岗石及涂料；高层窗户采用透明中空玻璃。,别墅立面,高层立面,别墅大门,别墅立面,住宅-户型(1/6)：产品线丰富，梯户比适宜,B1,B2,B3,B4,B5,B6,B7,B8,B9,B10,COCOPARK&山姆会员店,学校,双拼别墅,联排别墅,叠加别墅,高层住宅,会所,B1-B3栋
8、 3栋33层住宅 主力面积为89三房,B4/B6栋 2栋33层板楼住宅 主力面积为176四房,B5栋 1栋32层楼王单位 主力面积为205复式,B7-B10栋 4栋32层点式住宅 主力面积为130/146/162,双拼及联排别墅 10套双拼+39套联排 主力面积277-303,叠加别墅 140套 主力面积220-258,住宅-户型(2/6)：主力户型为203-258 叠式别墅,住宅-户型(3/6)：高层153与180户型的尺寸分析,153，三房两厅，可改四房 一个双层高阳台可改房间 有景观阳台和入户花园 分布：B7栋1、2单元合拼,180，三房三厅，可改五房 两个双层高阳台可改房间 景观、生活
9、双阳台，入户花园 分布：B6栋1、2单元合拼以及3、5单元合拼,住宅-户型(4/6)：180户型改造对比,180，三房三厅，可改五房 两个双层高阳台可改房间 景观、生活双阳台，入户花园 分布：B6栋1、2单元合拼以及3、5单元合拼,180，五房两厅三卫 景观、生活双阳台，入户花园 分布：B6栋1、2单元合拼以及3、5单元合拼,住宅-户型(5/6)：主打户型叠加别墅，其中II户型占户数最多,叠加别墅分布图,住宅-户型(6/6)： II户型叠加别墅分析,3F,4F,III户型模型,户型方正使用，南北通透 双层阳台，采光度好 客厅开间5.1m，整体开阔舒适 附赠5层半层空间 楼梯占位较多，空间浪费,
10、星河时代采用半围合式建筑布局， 住宅、别墅、商业多种形态组合,2019/7/3,24,风格,1,用材,2,建筑细节,3,建筑密度,4,户型设置,5,采用时尚的现代风格建筑，立面设计形象简洁，风格典雅,外墙材料较多为中高档产品，高层采用透明中空玻璃,较为注重细节，对建筑尤其是别墅的各层采光考虑到位,采用半围合式建筑布局，大量的绿化和别墅打造了1.69的低容积率,户型多样，赠送面积高，有较好的通透性及采光,星河时代 Coco Park 项目概况,设计分析 1.本案地处龙岗中心城，商业基础相对薄弱，因此星河时代 Coco park通过打造鲜明的设计特色及商业氛围，从而吸引 周边区域消费者。 2.中庭
11、是商城内部人流最聚集的区域，Coco park以 “自然、休闲”为特色，以“卵石、流水”为造型 元素，力图打造鲜明的空间主题特色。 3.地材设计中以自然、流动的深、浅地材贯穿整个商场，在 客流密集的重点区域嵌入“卵石”的地材拼花，增加人流的 引导性，同时天花设计形式与地材相呼应，使商场设计整体 而又有特色鲜明。 4.商场中间主中庭分别以“水、木、金”三个主题进行分区， 增加商业导向及特色，实现丰富多变的空间效果，从而有效 拉动人流。 5.其它配套设计延续主空间的设计特色，做到有序、统一。 设计目标 Coco park 将成为龙岗地区独具特色的，以“自然、休闲” 为主题的地区级大型商业中心。,内
12、部设计,动线设计：采用流线性动态设计，体现各主题商业特色的同 时也可以如流水般的有效拉动人流。 结构设计：采用钢构结构，使得购物中心能够实现超大跨距 从而营造商业体无障碍的视觉效果，让各楼层主力店之间相 互拉动人流，实现立体全方位无商业死角。,Coco park 商业设计主题区,水中庭,木中庭,金中庭,磨砂金属,波浪板,木纹铝板,特色：Coco park 以“金、木、水”为分区主题 为客户营造了自然流畅的人文气氛，使得 顾客在享受购物的途中能领略到流动变化的 商业脉搏,一层地材用料,地材风格,延伸,动态,流畅,一层配套,Seating 座椅,Greening 绿化,Concierge 服务台,
13、Art work 艺术品,艺术品,绿化+座椅,特色：增强了购物中心的人文气息 使客户感受到自己不止在享受购物 而是在感受一件巨大的艺术品,二层地材用料,二层配套,特色：室内植物和休闲区可以有效缓解客户急促性，增加顾客在商场内停留的时间，以增加其消费欲望,三层地材图,地板波纹,特色：在扶手电器周围增加竹木地板 可以为顾客营造一种稳重安全购物环境 氛围,三层配套,特色：三层配套充分考虑到顾客的消费疲倦 从而大量增加艺术品、绿化及大量座椅分布 以提高顾客的购物舒适度及购物时间。,四层配套图,垂直电梯,扶手电梯,电梯的空间布局,特色：扶手电梯及垂直电梯的 有效分布，使得顾客得以有效 引导，确保人流量畅
14、通无阻,天花板设计,一层天花板,一层天花板,二层天花板,二层天花板,三层天花板,三层天花板,一层平面图,二层平面图,三层平面图,四层天花板,鱼骨梁完成面,玻璃分缝,四层平面图,特色：采用低碳环保理念，利用自然采光及隔热玻璃增加室内透明度和减低能耗,主通道特色：在主入口前方设置中庭，使得顾客购物视觉性好，整体高雅大方,主入口效果图,主通道效果图,主通道设计,商铺门面设计,钢化玻璃,醒目Logo,门店风口,防盗卷帘,内部天花,内部走廊,突显内外环境变化,提高视觉效果及安全性,增强门店保暖及制冷 效果,增强门店昭示性,增强防盗功能,引导人流走向,门店功能布局示意图,洗手间设计,洗手台,洗手间：洗手间
15、采用人性化设计，充分考虑到不同人群 之间的特殊情况，如专为儿童设计的洗手台及便器、照 顾残疾人士的专用扶手，以及方便母婴的喂育室。 特色：采用大理石材，加以灯光照明，突显空间舒适度， 另外因应男女特殊情况，增加女卫便器数量；以及提高 洗手间的绿化布置。,星河时代Coco park 在规划和布局上营造了很强的空间感，具有较强的吸引力和时尚度,2019/7/3,43,商业气氛,1,休闲区,2,跨度大,3,大通道,4,细节设计,5,品牌档次高低搭配，有效疏引客流，购物环境优雅,每层楼都有休闲、餐饮区域，尤其是在电梯及主要通道附近,流水线设计的大跨度空间，并有装饰品、灯饰引导，提高各商铺接近性,主通道
16、宽10以上，次通道跨6-8米，避免出现拥挤杂乱的感觉,人性化的细节设计，使顾客体会到安全安心舒适的购物休闲享受,星河时代Coco park 的优势利用及启示,目标消费者是星河社区及龙岗中心城中高收入的居民及游客，围绕购物中心定位生活时尚空间,充分利用大运新站等公共交通便利性优势，将内外部紧密衔接，为龙岗片区居民提供极大便利,结合高端豪宅、别墅、名校之间的明星效应，带动高端商业人流回流龙岗，突显商业价值,将休闲餐饮分布在各层各点，充分利用人流引导顾客消费,巧妙的利用中庭、连廊、电梯及导示牌，实现人流在垂直和平面的顺畅,完善的配套设施及人性化、人文化的细节设计使顾客感到安心和满意,1,2,3,4,5,6,3,园林分析,2,1,项目概况,建筑分析,4,项目总结,项目以“一溪一湖三花园” 的园林设计为主题，分别墅区、商业区、会所区、高层住宅区四个区域进行打造,园林规 划设计,1,一溪：
