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1、星河时代踩盘报告(建筑、园林分析),3,园林分析,2,1,项目概况,建筑分析,4,项目总结,片区规划:龙岗政治、经济、文化腹地,深圳未来次市级中心,高起点,高规划,项目成功之处,区位优势:位于龙岗区的核心地区,具有良好的自然、人文资源。 战略地位:深圳市东部地区的行政、文化、商业中心。 功能定位:向粤东北地区提供生产和生活服务的区域性现代化服务中心;以商贸、金融和现代服务业为主体的龙岗城市核心区。,区位优势:深圳生态景观资源最丰富的城市中心区。 功能定位:以生态、自然为规划理念,政府将投入巨大资源致力于打造中心区最适合人居的典范片区。,龙岗中心城,大运板块,交通配套:地铁、高速、城市干道,铸就
2、立体交通时代,区位价值难再复制,地铁:三号线、十二号线以及未来规划的十四号线交汇站,三重地铁交接,其地段中心交通区位不言而喻。 黄阁路:龙岗中心城南北向主交通干道,南接宝荷路通往横岗,北接龙平路通往东莞。 深惠大道:双向8车道,南接罗湖文锦路,北至深汕高速并直通惠州,贯穿龙岗中心城、布吉、罗湖重要生活区域。 水官高速:西接南坪快速、清平高速、布龙路,东至龙翔大道,从项目至福田、罗湖只需30分钟车程。 龙翔大道:龙岗中心城的交通主干线。,大运会的举办促成大运板块和龙岗中心城板块路网的全面升级,项目处于两城核心交汇处,交通区位优越。,楼盘阵列:中心城与大运板块楼盘分布集中且供应量大,共享区域配套与
3、资源,竞争分析:泛太平洋园林特色,三大园林景观组团,极富现代感的建筑外形,创新设计独树核心竞争力,综合都会体,高端生活全案,基本信息,项目名称:星河时代 物业类别:住宅、洋房、别墅 所属片区:龙岗中心城 地理位置:龙岗黄阁南路与深惠路交汇处北角 占地面积:13.6万 总建筑面积:42万 容积率:3.08 绿化率:36% 建筑年代:2011-11-26 主力产品:210-260叠加别墅 开发商:深圳市星河房地产开发有限公司 项目动态:底商认筹 销售均价:35000元/,地块分析:双面临路,昭示性强,西观大运中心,北眺龙城公园,自然人文景观俱佳,北向: 北眺望龙城公园,自然资源丰富。,东向: 东向
4、农民房林立,道路狭窄,建筑密度高。,西向: 西邻黄阁路,远观大运中心,视野宽广。,南向: 南向临深惠路,并设有地铁三号线,视野受阻。,规划布局:旗舰商业大型低密度都市综合体,集别墅、高层住宅、大型商业Mall、学校于一体的高端生活体,整体规划,整体由17栋联排别墅,11栋多层住宅,及10栋高层住宅半围合而成。,8万平方米大型商业Mall, 再造一个中心区星河cocopark。,商业打造,配套设施,1.8万平方米的幼儿园、小学。 首创泛太平洋生态休闲公园园林。 近1000平方米无边界水景泳池。,整体设计:秉承和谐、生态、人居的建筑理念,采用创新性的产品设计,缔造中心区时代社区,营销中心,别墅效果
5、图,商业效果图,高层效果图,园林实景图,采用红飘带的设计理念 ,如正在舞动的红色带,给人以韵动的美感。,独创双地下室的设计理念,将别墅空间拓展到3倍以上。,情景式体验版休闲购物中心,环弧形设计,品质感强。,外立面橘黄白搭配,视觉效果甚佳,昭示性强。,创新泛太平洋风格生态园林,铺设一溪一湖三花园主景观,并在园景中设置数个主要运动场。近1000平米无际泳池,让人与自然保持零距离。,3,园林分析,2,1,项目概况,建筑分析,4,项目总结,南面昭示性最佳,设置MALL 西北面较少交通噪音,设置高层住宅,形成半围和式建筑布局 中部设置别墅及园林景观,最大限度增加建筑间距、扩大中心园林面积 共8.2万商业
6、,17万住宅,由高层、多层、别墅多种物业类型共同组成,规划布局(1/2):西北面10栋30-33层高层,东南面设置商业、学校,包围中间别墅区,B1,B2,B3,B4,B5,B6,B7,B8,B9,B10,COCOPARK&山姆会员店,学校,双拼别墅,联排别墅,叠加别墅,高层住宅,会所,设有3个人行入口,5个机动车入口 小区内部实现完全人车分流,双层地下车库规划,地下层通风采光,社区地面完全“无车化” 地形为南高北低,通过地下车库将地形修正为南低北高,以适应深圳的气候特征。,规划布局(2/2):3个人行出入口与5个机动车出入口,实现人车分流,黄 阁 路,巷道,深惠公路,MALL,黄线:住宅人行通
7、道 蓝线:公共人行线路 绿色:机动车出入口,住宅(外立面):采用时尚的现代风格建筑,立面设计形象简洁,风格典雅,色彩清新,住宅外立面以黄褐色、白及深蓝色为主,既清新又不失典雅 别墅外立面多突显线条以及几何图形起伏的冲击感,简约而时尚,别墅立面,高层向里立面,高层向外立面,别墅立面,住宅(用材):中高档外墙面砖、磨砂花岗石及涂料;高层窗户采用透明中空玻璃。,别墅立面,高层立面,别墅大门,别墅立面,住宅-户型(1/6):产品线丰富,梯户比适宜,B1,B2,B3,B4,B5,B6,B7,B8,B9,B10,COCOPARK&山姆会员店,学校,双拼别墅,联排别墅,叠加别墅,高层住宅,会所,B1-B3栋
8、 3栋33层住宅 主力面积为89三房,B4/B6栋 2栋33层板楼住宅 主力面积为176四房,B5栋 1栋32层楼王单位 主力面积为205复式,B7-B10栋 4栋32层点式住宅 主力面积为130/146/162,双拼及联排别墅 10套双拼+39套联排 主力面积277-303,叠加别墅 140套 主力面积220-258,住宅-户型(2/6):主力户型为203-258 叠式别墅,住宅-户型(3/6):高层153与180户型的尺寸分析,153,三房两厅,可改四房 一个双层高阳台可改房间 有景观阳台和入户花园 分布:B7栋1、2单元合拼,180,三房三厅,可改五房 两个双层高阳台可改房间 景观、生活
9、双阳台,入户花园 分布:B6栋1、2单元合拼以及3、5单元合拼,住宅-户型(4/6):180户型改造对比,180,三房三厅,可改五房 两个双层高阳台可改房间 景观、生活双阳台,入户花园 分布:B6栋1、2单元合拼以及3、5单元合拼,180,五房两厅三卫 景观、生活双阳台,入户花园 分布:B6栋1、2单元合拼以及3、5单元合拼,住宅-户型(5/6):主打户型叠加别墅,其中II户型占户数最多,叠加别墅分布图,住宅-户型(6/6): II户型叠加别墅分析,3F,4F,III户型模型,户型方正使用,南北通透 双层阳台,采光度好 客厅开间5.1m,整体开阔舒适 附赠5层半层空间 楼梯占位较多,空间浪费,
10、星河时代采用半围合式建筑布局, 住宅、别墅、商业多种形态组合,2019/7/3,24,风格,1,用材,2,建筑细节,3,建筑密度,4,户型设置,5,采用时尚的现代风格建筑,立面设计形象简洁,风格典雅,外墙材料较多为中高档产品,高层采用透明中空玻璃,较为注重细节,对建筑尤其是别墅的各层采光考虑到位,采用半围合式建筑布局,大量的绿化和别墅打造了1.69的低容积率,户型多样,赠送面积高,有较好的通透性及采光,星河时代 Coco Park 项目概况,设计分析 1.本案地处龙岗中心城,商业基础相对薄弱,因此星河时代 Coco park通过打造鲜明的设计特色及商业氛围,从而吸引 周边区域消费者。 2.中庭
11、是商城内部人流最聚集的区域,Coco park以 “自然、休闲”为特色,以“卵石、流水”为造型 元素,力图打造鲜明的空间主题特色。 3.地材设计中以自然、流动的深、浅地材贯穿整个商场,在 客流密集的重点区域嵌入“卵石”的地材拼花,增加人流的 引导性,同时天花设计形式与地材相呼应,使商场设计整体 而又有特色鲜明。 4.商场中间主中庭分别以“水、木、金”三个主题进行分区, 增加商业导向及特色,实现丰富多变的空间效果,从而有效 拉动人流。 5.其它配套设计延续主空间的设计特色,做到有序、统一。 设计目标 Coco park 将成为龙岗地区独具特色的,以“自然、休闲” 为主题的地区级大型商业中心。,内
12、部设计,动线设计:采用流线性动态设计,体现各主题商业特色的同 时也可以如流水般的有效拉动人流。 结构设计:采用钢构结构,使得购物中心能够实现超大跨距 从而营造商业体无障碍的视觉效果,让各楼层主力店之间相 互拉动人流,实现立体全方位无商业死角。,Coco park 商业设计主题区,水中庭,木中庭,金中庭,磨砂金属,波浪板,木纹铝板,特色:Coco park 以“金、木、水”为分区主题 为客户营造了自然流畅的人文气氛,使得 顾客在享受购物的途中能领略到流动变化的 商业脉搏,一层地材用料,地材风格,延伸,动态,流畅,一层配套,Seating 座椅,Greening 绿化,Concierge 服务台,
13、Art work 艺术品,艺术品,绿化+座椅,特色:增强了购物中心的人文气息 使客户感受到自己不止在享受购物 而是在感受一件巨大的艺术品,二层地材用料,二层配套,特色:室内植物和休闲区可以有效缓解客户急促性,增加顾客在商场内停留的时间,以增加其消费欲望,三层地材图,地板波纹,特色:在扶手电器周围增加竹木地板 可以为顾客营造一种稳重安全购物环境 氛围,三层配套,特色:三层配套充分考虑到顾客的消费疲倦 从而大量增加艺术品、绿化及大量座椅分布 以提高顾客的购物舒适度及购物时间。,四层配套图,垂直电梯,扶手电梯,电梯的空间布局,特色:扶手电梯及垂直电梯的 有效分布,使得顾客得以有效 引导,确保人流量畅
14、通无阻,天花板设计,一层天花板,一层天花板,二层天花板,二层天花板,三层天花板,三层天花板,一层平面图,二层平面图,三层平面图,四层天花板,鱼骨梁完成面,玻璃分缝,四层平面图,特色:采用低碳环保理念,利用自然采光及隔热玻璃增加室内透明度和减低能耗,主通道特色:在主入口前方设置中庭,使得顾客购物视觉性好,整体高雅大方,主入口效果图,主通道效果图,主通道设计,商铺门面设计,钢化玻璃,醒目Logo,门店风口,防盗卷帘,内部天花,内部走廊,突显内外环境变化,提高视觉效果及安全性,增强门店保暖及制冷 效果,增强门店昭示性,增强防盗功能,引导人流走向,门店功能布局示意图,洗手间设计,洗手台,洗手间:洗手间
15、采用人性化设计,充分考虑到不同人群 之间的特殊情况,如专为儿童设计的洗手台及便器、照 顾残疾人士的专用扶手,以及方便母婴的喂育室。 特色:采用大理石材,加以灯光照明,突显空间舒适度, 另外因应男女特殊情况,增加女卫便器数量;以及提高 洗手间的绿化布置。,星河时代Coco park 在规划和布局上营造了很强的空间感,具有较强的吸引力和时尚度,2019/7/3,43,商业气氛,1,休闲区,2,跨度大,3,大通道,4,细节设计,5,品牌档次高低搭配,有效疏引客流,购物环境优雅,每层楼都有休闲、餐饮区域,尤其是在电梯及主要通道附近,流水线设计的大跨度空间,并有装饰品、灯饰引导,提高各商铺接近性,主通道
16、宽10以上,次通道跨6-8米,避免出现拥挤杂乱的感觉,人性化的细节设计,使顾客体会到安全安心舒适的购物休闲享受,星河时代Coco park 的优势利用及启示,目标消费者是星河社区及龙岗中心城中高收入的居民及游客,围绕购物中心定位生活时尚空间,充分利用大运新站等公共交通便利性优势,将内外部紧密衔接,为龙岗片区居民提供极大便利,结合高端豪宅、别墅、名校之间的明星效应,带动高端商业人流回流龙岗,突显商业价值,将休闲餐饮分布在各层各点,充分利用人流引导顾客消费,巧妙的利用中庭、连廊、电梯及导示牌,实现人流在垂直和平面的顺畅,完善的配套设施及人性化、人文化的细节设计使顾客感到安心和满意,1,2,3,4,5,6,3,园林分析,2,1,项目概况,建筑分析,4,项目总结,项目以“一溪一湖三花园” 的园林设计为主题,分别墅区、商业区、会所区、高层住宅区四个区域进行打造,园林规 划设计,1,一溪: