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1、综合体案例研究,案例研究内容,背景资料 项目定位 功能构成 经营方式 项目特色 关键驱动因素,模式一案例,模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+,香港太古广场,北京华贸中心,北京东方广场,案例（1/3） 香港太古广场,太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点； 太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势； 太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。,案例
2、（1/3） 香港太古广场,太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。,太古广场一座,太古广场二座,太古广场三座,案例（1/3） 香港太古广场,定位为 香港最顶级的综合体物业 甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓,案例（1/3） 香港太古广场,甲级写字楼部分,太古广场一座：,建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎，首层为会议中心设施。,太古广场二座：,建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级
3、商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000平方呎。,太古广场三座：,建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦，每层面积约20,000平方呎。,一座,二座,三座,案例（1/3） 香港太古广场,顶级购物中心部分,太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提供楼面面积七十一万平方呎，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地 。,主要租客：,百货公司 女士时装/男士时装 童装/玩具 皮革制品/皮鞋/手袋 运动用品 护理/美容 珠宝/钟表/饰物 书籍/音乐/电子用品 艺术品/家居布置/礼品 电影院 食肆 银行/服务,经营业态：,香港西武、连卡佛、马莎百
4、货 A/T、Versace、D & G、Herms、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院,案例（1/3） 香港太古广场,顶级购物中心部分,国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； 除百货店外，全部采用室内街； 优越的共享空间。,商场业态特点及布局：,负一层 与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。 负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。,一至三层： 商业主体，内街式分布。 高档商业，以精品店为主。 楼层越高，铺面划分越小。,四层 为塔楼的中庭和平台 设
5、的士站、停车场地等,案例（1/3） 香港太古广场,五星级酒店部分,港丽酒店 513间客房的五星级酒店 港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店 万豪酒店 602间客房的五星级酒店,案例（1/3） 香港太古广场,顶级公寓部分,柏舍 共243个单位 套房面积由1,220平方呎至2,650平方呎 位于港丽酒店的11楼至37楼 由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心,曦暹轩 共136个单位 房间及套房面积由606平方呎至3,388平方呎 海景、中央冷气调节，以及由万豪酒店提供的24小时房间餐饮服务 可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心 备有自助
6、洗衣服务,案例（1/3） 香港太古广场,各功能规模构成,案例（1/3） 香港太古广场,项目特色,一、综合体价值的利用 1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心： 太古购物广场汇集国际名流； 会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场； 金钟电影院引领港岛娱乐文化； 高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧； 多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。 2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆： 万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示 价值， 即消费者的感知价值得到最大化挖掘。 3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间
7、，统一管理与相互服务达成了最 大化的资源共享。 二、海景价值的利用 1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼 2、高层单位面海景的酒店式公寓 3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧,案例（1/3） 香港太古广场,经营方式,各酒店均采用持有20%的权益的方式； 酒店式公寓部分全部销售； 写字楼和购物中心采用出租经营的方式。,案例（1/3） 香港太古广场,关键驱动因素,外因： 优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区； 良好的交通环境，位于地铁上盖。 内因： 各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物； 各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又
8、为写字楼形成良好的配套； 统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享； 各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心； 开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次； 设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。,案例（2/3） 北京东方广场,位于北京CBD核心位置； 总占地10万； 包括购物中心、写字楼、酒店、公寓等功能。,案例（2/3） 北京东方广场,定位为 亚洲最大的商业建筑群 顶级购物中心+写字楼+五星级酒店+顶级公寓,案例（2/3） 北京东方广场,功能构成,购物中心东方新天地 包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地
9、、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。 写字楼东方经贸城 内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心、适合举办大小聚会、研讨会和培训项目的 会议厅及先进的视像会议中心。 五星级酒店东方君悦大酒店 拥有531间豪华舒适的客房和超过1600平方米的会议及宴会设施。 公寓东方豪庭公寓 共有四幢住宅大厦（尊萃豪庭、君汇豪庭、金悦豪庭、汇贤豪庭），提供豪华服务式公寓。,案例（2/3） 北京东方广场,各功能客户构成,东方新天地 由于其规模，定位为中高档购物中心，商品档次涵盖高档至中高档。 东方经贸城 成为各行业龙头公司之汇聚点： 金融界翘
10、楚:摩根史丹利、蒙特利尔银行、中国银行及南方证券外 律师楼:的近律师事务所、胡关李罗律师行、高露云律师事务所； 会计师楼:安永、德勤华永会计师事务所； 科技信息:思科系统、朗讯科技、英特尔；旅游运输业有中旅、国旅运通、通用汽车； 化工医药:陶氏化学、罗氏诊断； 消费品:可口可乐、Nike；日资公司包括东芝、松下电工及资生堂等等。 东方豪庭公寓 为各大企业的驻京人员提供豪华的服务式住宅。,东方经贸城写字楼： 共约28万平,目前已租出18万平,每期推出3-5万,东方经贸城_已成为各行业龙头公司之汇聚点 整体及写字楼大堂直接建在二层平台上， 人通过阶梯，车通过上行道，均可直接上二层。,北京东方君悦大
11、酒店：531套,complex Building,“东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。目前已推出3期。四期总共约550套，四期月租一千七百美元起價。,东方豪庭公寓共享酒店管理和配套资源,位置至关重要 恒基、新世界基本都临长安街，但东方广场所处的位置是王府井，而恒基南靠的是火车站，新世界靠的是崇文门，虽然离的近，但经营状况的差别很大； 商业业态和规模： 东方广场的形成时间较晚，所以其商业业态新，类似于上海新天地，比较符合城市新锐阶层的口味，而其规模比恒基和新世界要大得多，也符合商业的聚集原则。 商场共分为五个独立而又统一的购物区，它们分别
12、名为“缤纷新天地”、“都市新天地”、“庭苑新天地”、“寰宇新天地”和“活力新天地”。,商业部分东方新天地： 首层及地铁层共10万平,商业经营的特色,主力店：一家近万平方米的百货商场、一家一千多平方米的超市 主力业态：数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种类最全的体育用品中心，一个欧洲 家居用品精品店。 餐饮：东方新天地的环球美食坊是目前京城商店中最大也是种类最多的美食广场，提供中国各地及亚洲不同国家的风味食品，此外店内还有一组专为“家庭”服务的主题餐厅。 体验特色：这里有两家专供人们“看”的特色店，一家是欧洲汽车商的汽车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。两家的产品
13、都基本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。电器店还将作为儿童科普教育“基地”，告诉孩子们这种电器是怎么制造出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。 娱乐：东方新天地有一家含有6个电影厅的电影院，一家大型儿童娱乐城，根据儿童的年龄段及不同的游乐内容划分出了8到10个游乐区域，带孩子的家长到这里可以小孩玩耍、大人购物两不误。 教育：第三层部分租给EMBA作为教室,主题经营是“东方新天地”的一大特色。 根据经营的商品范围及提供的不同服务内容， 商场共分为五个独立而又统一的购物区，它们分别名为： “缤纷新天地” “都市新天地” “庭苑新天地” “寰宇新天地” “活力新
14、天地”。 这五个区域各具特色，装饰风格耳目一新，与各自主题相映成辉。,商业经营的特色,案例（2/3） 北京东方广场,关键驱动因素,外因： 优越的地理位置，依托CBD，位于商业区核心区； 位于地铁上盖。 内因： 利用高档次的写字楼和引入五星级酒店带动整体形象； 商业依靠巨大的规模取胜，写字楼通过对客户的严格控制而树立形象； 写字楼为酒店和公寓带来高素质的客源，而其为写字楼形成良好配套； 投资商强大的经济实力保证大型商业3-5年的经营困难期； 利用其较长临街面，各部分功能设置独立的入口和广场，以减低相互影响。,案例（3/3） 北京华贸中心,北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东900米处，是东长安街上
15、继国贸中心和东方广场之后，具有地标性质的百万平米超大规模建筑集群。,案例（3/3） 北京华贸中心,定位为 构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体 5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心,案例（3/3） 北京华贸中心,写字楼部分地上建筑面积约23万平方米。 一座高135米，28层，五层以上办公部分：4.9万平米 二座高151米，32层，五层以上办公部分：5.7万平米 三座高167米，36层，五层以上办公部分：6.6万平米 裙楼面积： 地下一层至地上三层，面积22000平方米,5A智能写字楼,3座高达百米以上的集办公自动化、信息自动化、安防自动化、管理自动化、通讯自动化
16、于一身的超5A级智能写字楼自西向东依次走高； 其目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台。,案例（3/3） 北京华贸中心,国际商业区,总体规划面积20万平米，多处商业设施有机分布于百万平米建筑集群里。,16万平米超大规模的水世界商城,超过百米临街的金融商务中心,酒吧文化广场,国际商业区集购物、休闲、娱乐、文化、商务、金融于一体，拥有专卖店、专业店、大型超市、零售、多厅电影院、大规模餐饮区、咖啡厅、金融区等多种功能规划。,案例（3/3） 北京华贸中心,国际公寓,公寓区占地6.17公顷，总建筑面积20万平米。 户型齐全，既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅。,五星级酒店,引进万豪酒店集团下属两大顶级品牌-超豪华酒店里兹卡尔顿(The Ritz-Carlton)和国际五星级酒店万豪
