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1、百丽通州物流园项目可行性研究报告工程经济学作业 项目可行性研究报告百丽通州物流园建设项目目录一、总论11.1项目背景11.2项目概况21.3结论与建议3二、项目的规划相关性及建设必要性32.1项目的规划相关性32.2项目的建设必要性4三、场址选择53.1场址现状53.2场址建设条件5四、投资估算与资金筹措84.1 投资估算84.2资金来源与筹措9五、财务评价 95.1评价依据95.2基础数据与参数105.3营业收入估算105.4成本费用估算105.5盈利能力分析105.6偿债能力分析105.7财务评价结论10六、可行性研究的结论与建议116.1可行性研究结论116.2可行性研究建议11附表12
2、16一、总论1.1项目背景1.1.1项目名称 百丽（通州）物流园项目。1.1.2承办单位概况 本项目由百丽国际控股有限公司承办。百丽国际控股有限公司，前身是百丽集团，创建于1992年3月8日，于2007年5月23日在香港成功上市，中国大陆著名的鞋业品牌连锁经营公司，主要经营鞋类业务及运动服饰业务，据中国行业企业信息中心统计，2011年度，以销售额计国内女皮鞋市场排名前10名中，有6个品牌属于白丽集团，它们分别是百丽（第一），天美意（第二）、他她（第三），思加图（第五）,百思图（第八）和森达-女鞋（第九）;森达-男鞋居男装皮鞋市场排名首位，截至于2012年6月30日，百丽国际控股有限公司在中国大
3、陆拥有自营零售店15,964家，在香港及澳门拥有自营零售店163家，实力宏厚。1.1.3报告编制依据（1）投资项目可行性研究指南（试用版）；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）马驹桥镇城市总体规划（20042020年）（4）通州区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（5）北京市“十二五”时期物流业发展规划（6）北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（7）相关设计规范标准等1.1.4项目提出的理由与过程正在加快步伐融入世界经济的中国，物流业发展空间巨大，市场前景看好，将成为经济发展新的增长点。被经济学家称为继劳动力、自然资源之后的“第三利润源泉”物流管理已引起企业界的广泛关
4、注。然而，长期以来，我国许多厂商把经营重点都放在生产和销售环节上，想方设法从这两个环节中找到利润，却往往对物流中潜在的利润视而不见。不仅大多数国有大中型企业对物流认识和重视不够，而且不少地区和主管部门也未能充分意识到物流管理对市场流通、经济繁荣所起的重要作用。有资料显示，2000年我国实现GDP为89404亿元，全社会物流费用支出高达17880亿元，约占GDP的20；实现工业总产值73965亿元，物流费用高达29586 亿元，约占40，就是说，全社会物流费用每降低一个百分点，就可以节约178.8亿元费用 ；工业总产值每提高1个百分点，账面反映占压资金就多达近300亿元。美国目前全社会物流费用支
5、出不足GDP的10，如果我国能达到这一水平，按照2000年的GDP水平，将可以为全社会节约8940.4亿元的物流成本，或者说可以多产生近9000亿元的利润。由此可见，物流管理这个“第三利润源泉”喷涌而出，将会给企业、给社会带来滚滚财源，节约大量的人力物力，物流业发展空间将是巨大的。这将对企业、社会经济的发展产生巨大的推动力。而且通州区是京杭大运河河畔的产业新城，作为北京重点建设的新城区，通州新城发展目标也定为“区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城”。同时通州区也正在加快建设中心城，使之成为城市化的龙头。中心城将在现有基础上向东南方向拓展，新城规划中心城面积达到115平方公里，能容纳90万人
6、口。在通州新城范围内，将构建“一河两翼，南拓东进，组团发展”的空间结构，主要引导发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能，是中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区。在近两年，通州投资百亿元加强了以道路交通、供热、燃气、生态环境等为主的城市基础设施建设，新城基本框架初步形成、公共服务设施不断完善。京津公路通州段、运河东西大街、北苑高架桥、北关高架桥等一大批道路桥梁建成，北京二中通州分校、育才中学、史家胡同小学、北工大通州分校、北京中医医院通州分院等众多优质教育、医疗资源相继落户，城市服务功能不断增强，为未来新城开发和产业发展创造了条件。商家也对通州中心城觊觎多时：品牌商业和社区商业都在快速进
7、驻，精品百货正在快速崛起。这体现了通州的潜力。而此时百丽（通州）物流园项目建成后，其为“总部+物流”的仓储物流业务，它将作为北京地区的区域配送中心，承担北京地区包括城区、近郊区、远郊区各连锁店商品的总库存储周转任务，对商品进行存储与零售配送及售后维修，满足每年1500万件的商品周转量的作业要求，为企业带来巨大的盈利。同时为了通州乃至北京地区的可持续发展，加快传统作业向第三产业、向现代服务业的转型与提升城市形象和促进长效管理，满足社会与经济日益增长的需要，依据北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要文件精神，项目的建设显得尤为迫切。百丽（通州）物流园项目建成后将作为北京地区的区域配送中心。
8、1.2项目概况1.2.1拟建地点 本项目位于北京市通州区马驹桥镇，具体地点为：东至通州物流园八号路，南至通州物流园二号路，西至空地，北至仓储一街。1.2.2建设规模、内容与主要设备材料 建设规模：项目总占地面积58926.9平方米，项目占地面积25040平方米，建筑面积43228平方米，其中建筑控制规模43333平方米，用地性质：W4物流用地。 建设内容：建2栋仓库、1栋办公楼、地上4-5层、简单装修；1栋宿舍楼、地上6层、简单装修。外墙采用涂料装饰，安装小型空调。主要设备材料： 1、建筑材料，外墙装饰材料，门窗玻璃，卫生洁具； 2、防水防腐材料，油漆涂料，阀门组件，陶瓷制品，仪器仪表； 3、
9、给排水系统，消防系统，管件管材，供水设备，室外排水； 4、建筑电气，照明灯具，低压电器，电线电缆，弱电系统，防雷系统，低压配电柜。1.2.3项目建设选址 本项目为北京市通州区马驹桥镇建设工程，地处县城区，周边“六通一平”（“六通”指通上水、通下水、通燃气、通电力、通电信、通路；“一平”指宗地内场地自然平整）城市基础设施配套条件好。1.2.4项目建设进度 本项目计划于2013年02月开始，2014年09月完成，预计建设工期19个月。1.2.5项目投资和筹资方案 本项目总投资为27032.70万元，其中建设投资22682.30万元，筹资方案为银行贷款。1.2.6主要技术经济指标表1-1 项目主要技
10、术经济指标表序号项目名称单位数量1项目占地面积250402建筑面积432283建筑密度%42.54容积率1.735总投资估算万元27032.706建设投资估算万元22682.307预计年均营业收入万元2800008预计年均利润总额万元849009预计年均净利润5075810预计投资净利润率18.711财务内部收益率（税后）12投资回收期（税后）年213借款偿还期年21.3结论与建议本项目的实施满足社会与经济日益增长的需求，有助于经济的快速发展，利于我们生活水平的的提高，更会给企业带来滚滚的财源，使企业得到更好的发展，符合通州经济发展的总体战略部署，有助于促进和谐社会的发展。 二、项目的规划相关
11、性及建设必要性2.1项目的规划相关性2.1.1马驹桥镇城市总体规划（20042020年） 马驹桥镇城市总体规划（20042020年）中指明了马驹桥镇位于进京、下卫、入冀、出关的交通枢纽上，交通条件极为便利，物流运输对马驹桥镇来说是一种新兴产业，马驹桥镇发展物流运输的潜力巨大。同时也表明了要利用北京市物流园区落户马驹桥的重大机遇，结合其作为重要交通枢纽的地位，梳理园区对内对外交通，统筹合理安排仓储物流用地，为区域周边地区和城市生产生活提供有效服务的原则。还规划仓储物流用地集中分布在北京通州物流园区和大杜社工业园区北侧，分别占地276.79公顷和20.61公顷。对于物流园区的规划则按照北京通州物流园区控制性详细规划确定的用地规模建设，占地504公顷。并且在
