皮革皮草城项目可行性分析报告

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1、纺织服装业态可行性分析报告目 录一、 皮革皮草市场分析二、 西安皮革皮草市场分析三、 全国皮革皮草商户对西部地区投资分析四、 2号交易广场东区规划背景及必要性分析五、 西安华南城皮革城可行性分析六、 西安华南城皮革城SWOT分析七、 西安华南城皮革城招商方式分析八、 皮革皮草区域建筑结构优化分析九、 财务预算分析十、 招商政策分析十一、 西安华南城皮革城运营分析十二、 西安华南城皮革城项目结论和建议前 言近几年随着城市的快速发展，全国各大、中城市已经纷纷出现了批发市场外迁现象。例如：郑州、昆明、武汉等城市。一、 西安市服装市场分析 全国纺织服装行业发展状况 康复路主要批发市场概况 未来市场行情

2、分析1、 全国纺织服装行业发展状况总体上，走势稳中趋升。因为从国内形势看，我国纺织业将有大的发展前景。首先，随着人民生活水平由温饱型向小康型的迈进，对纺织品的需求开始由保暖为主转向以追求时尚和表现个性为主。到本世纪末我国国民经济整体素质和综合国力要迈上新台阶，人民生活水平达到小康水平，对纺织的数量、品种、档次和质量要求越来越高，纺织工业必须加快改革步伐，建立快速反应机制，使纺织品日趋成品化、配套化、时尚化和个性化。其次 中国人口占世界人口15，纺织品在相当长时期内必须立足国内，特别是农村市场。目前我国农民生活水平的提高，农村市场对服装需求潜力巨大。同时，我国仍具备劳动力和资源的比较优势，为我国

3、纺织业的发展提供了有利的客观环境。2、 康复路主要市场概况西北商贸中心成立于2007年9月16日，商场总面积23万，使用面积14.55万。位于长乐西路218号，商场北侧临近秦浙商城、康复路交易广场及康复路管区，东临炫彩商城。该商场隶属于陕西银邦经营管理有限公司。陕西银邦投资发展（集团）有限公司是一家在陕西注册的浙江民营企业，集团公司成立于2002年，注册资本5000万元人民币。公司主要以房地产开发、销售、市场开发、物业管理等为核心经营方向。陕西银邦集团下设项目公司有：陕西银邦经营管理有限公司、陕西嘉和投资开发有限公司、陕西宏大投资发展有限公司、陕西艾德投资发展有限公司五大子公司。集团主要投资项

4、目有：北京新世纪大厦、上海新客站名品商厦、西安康复路嘉和精品广场。多彩城2001年建成开业，建筑面积12万 ，营业面积约 75950 。位于西安市长缨西路82号，紧邻三府湾客运车站。交通便利，人流密集，是西安服装批发市场的集散地之一。多彩城隶属于陕西多彩集团。陕西多彩集团于2000年斥资1.5亿元人民币兴建多彩商城。这座以批发为主零售为辅的大型室内批发市场，被列为西安市2001年重点建设项目。时丹达服装批发城位于陕西省西安市康复路1号，右邻汉隆商场左邻康海商厦。由西安展耀投资开发有限公司投资兴建，陕西时丹达服装城有限公司经营管理的现代化服装批发商城。陕西时丹达服装城于2006年4月25日开业，

5、投资1.5亿元，商场建筑面积为34000，营业面积约为20000。西安展耀投资开发有限公司位于陕西省西安市碑林区友谊路号，主要经营房地产销售及物业管理。康复路交易广场成立于1991年，位于西安市新城区康复路1号，隶属陕西丹尼尔集团。商场建筑面积为43000，营业面积为27200。陕西丹尼尔企业集团成立于1991年，注册资金4.6亿元。经过十余年发展，丹尼尔已成为集“房地产开发、商贸旅游和资源重组”为一体的大型民营企业集团。目前总资产已达15.6亿元，员工1000余名。 1991-1995年，随着 “丹尼尔鞋城”、“丹尼尔时装城”、“丹尼尔珠宝城” 先后在西安闹市中心解放路创办，确立了商贸业在集

6、团发展中的基础地位。1996-1999年，在兴建康复路丹尼尔商城和开发“中山门”、“东西窑坊”两个大型住宅小区的过程中，利用房地产、商贸和重组的联动，改变了传统房地产业的运作模式，使房地产开发成为集团的龙头产业。先后开发了中山门小区、窑坊小区、太华路小区等大中型住宅小区；成功兴建和托管了康复路丹尼尔商城、康复路交易广场、丹尼尔轻纺市场和中山门古玩市场等大型商贸市场；兼并托管了西安纺织器材厂、西安石膏板厂和西安木材总厂等一批亏损国企。目前开发在建的解放路金光大道、保康大厦、国贸大厦、和平路丹尼尔商务酒店、建国路大昌大厦、长乐路世纪广场、灞桥水流度假村等10余个大型商贸项目，预计总销售额将达到30

7、亿元。康复路成功的要点主要体现在以下几个方面：（1） 成熟的老市场，知名度较高（2） 人流量较大（3） 强大的商户积聚能力（4） 便利的交通（5） 产品齐全而且价格大部分人都能接受3、 未来市场行情分析目前纺织服装专业市场的发展趋势，更多的指向是品牌服务。从产业链上讲，综合性市场大多希望能够尽量覆盖整个产业链，包括原料市场、面料市场、服装加工市场等。从市场的规模上讲是越来越大，老市场在扩建，新市场建设也是一个比一个大。硬件条件和大型百货商场也是不相上下，有的条件甚至超过大型百货商场。同时，新市场发展趋势是更加注重整个市场的软件建设，不仅是金融服务、商务上的服务，还包括法律服务、物流服务、信息服

8、务，这些品牌服务是新型市场发展的方向。二、 西安纺织服装市场分析 康复路概况 康复路主要批发市场分析 西安未来市场分析1、 康复路概况康复路批发市场是西北最大的综合性集贸批发市场，始建于1984年，位于西安市长乐西路。来自全国各地的商贩在这里批发皮货、服装、内衣、日用品及其他杂货，康复路批发市场一个行李已辐射至全国23个省、自治区，终日人流拥挤并且价格比较便宜，成为西北地区物贸交流中转站和集散地。2、 康复路主要批发市场分析西北商贸中心成立于2007年9月16日，商场总面积23万，使用面积14.55万。位于长乐西路218号，商场北侧临近秦浙商城、康复路交易广场及康复路管区，东临炫彩商城。该商场

9、隶属于陕西银邦经营管理有限公司。随着经济的发展和市场的不断变化，在批发业务方面，西北商贸城面临着市场的分流和外省批发市场的拦截，并且在康复路商圈内的各大市场也在不断改进和扩大规模以及大环境下整个批发市场的外迁，西北商贸业面临着巨大的挑战，将逐步转型为零售市场。多彩城位于西安市长缨西路82号， 2001年建成开业，建筑面积12万 ，营业面积约 75950 。紧邻三府湾客运车站。交通便利，人流密集，是西安服装批发市场的集散地之一。多彩城隶属于陕西多彩集团。陕西多彩集团于2000年斥资1.5亿元人民币兴建多彩商城。这座以批发为主零售为辅的大型室内批发市场，被列为西安市2001年重点建设项目。商场内部

10、通道狭窄，卫生环境差；早上打货高峰时，缺乏商场的统一管理；商场位于康复路商圈的边缘，通道狭窄，卫生环境差，早上打货高峰时商场管理比较混乱。时丹达服装批发城位于陕西省西安市康复路1号，右邻汉隆商场左邻康海商厦。由西安展耀投资开发有限公司投资兴建，陕西时丹达服装城有限公司经营管理的现代化服装批发商城。陕西时丹达服装城于2006年4月25日开业，投资1.5亿元，商场建筑面积为34000，营业面积约为20000。时丹达服装城处于康复路的中段，由于康复路市场的设施简陋，硬件设施不完善，交通不便，治安较差，卫生环境差，存在着消防隐患等，严重制约了这里的经济发展。经营品种以中低档为主，续签合同时期时，费用涨

11、幅较大（涨幅标准不明确）无疑流失了一部分的商户。康复路交易广场成立于1991年，位于西安市新城区康复路1号，隶属陕西丹尼尔集团。商场建筑面积为43000，营业面积为27200。陕西丹尼尔企业集团成立于1991年，注册资金4.6亿元。经过十余年发展，丹尼尔已成为集“房地产开发、商贸旅游和资源重组”为一体的大型民营企业集团。目前总资产已达15.6亿元，员工1000余名。商场经营时间较久，配套设施已出现部分老化；从商场租金分析，关系户占一部分比例，造成市场本身的混乱；国税及地税也存在相当大的关系折扣，部分商户对此有抱怨；由于曾承包给嘉和及名仕，并将于2021年被第四军医大收回，部分商户已在西北商贸购

12、置了新的商铺，造成商户的流失。西安原点（海宁）皮革皮草城位于咸阳市泾阳县高庄镇，运营建筑面积为2万平米，租金在710元/，租期为2年。4楼主要以皮装、皮帽为主，5楼主要以水貂、裘皮、精品皮装为主，经营商户163户，自去年9月份运营以来销售不足5万件，销售额大概6000万左右，拿全国皮革皮草市场数据来看，这些数据少之又少。3、 西安未来市场分析随着西安国际化大都市的提出，城市化进展将会加快，全国各地专业市场的外迁，未来西安的专业市场必将外迁。同时市民的生活水平将逐年提升，市民消费理念也将会提高。所以要在西安打造一个专业化、市场化、规划化的服装专业市场势在必行。三、 2号交易广场西区区规划背景及必

13、要性分析 宏观环境分析 纺织服装态规划必要性分析 对西安华南城各交易广场的影响1、 宏观环境分析由市场分析可知：目前西安纺织服装批发市场具有巨大的市场开发潜力和行业利润空间。对于西安市场众商家拥有强烈的投资欲望，由于西安专业市场整体硬件条件不行，再加上城市发展规划的需要以及目前专业市场租金价格过高，不少商户处于无奈而又没有出路的情况状况，这就给了我们很大的一个机会。但是随着西安成熟专业市场的负隅顽抗，不断的完善自我市场以及大量的新建市场，又给了我们很大的威胁，急需我们加快专业市场商户的招商。2、 纺织服装业态规划必要性分析l 西安还没有一个超大体量综合批发市场，这个时机非常重要，西安华南城有实

14、力担当这个历史责任。l 西安华南城的品牌影响力得到了市民的广泛认可。l 2号交易广场的先天地理优势决定了做纺织服装的地理条件。l 2号交易广场规模符合纺织服装的营业面积要求。l 由于西安华南城过去在专业市场已做了一定的招商宣传，从而我们就有了招商基础。l 西安华南城有一支专业的招商团队，特别是对纺织服装有一定的资源。3、 对西安华南城各交易广场的影响2号交易广场是西安华南城对外正式招商的第一个交易广场，它招商、运营的成功与否对后期其他交易广场起到关键性的作用。2号交易广场目前招商的业态有女装、奥莱、皮革皮草。目前从招商形式来看，纺织服装的招商和运营可能性较高。成功运营2号交易广场纺织服装的作用

15、或影响力：l 进一步提升西安华南城的品牌价值；l 坚定了众多商户和投资者对西安华南城的信心；l 促进2号交易广场产权商铺的销售；l 西安华南城的物业增值将大幅度提升；l 大大促进2号交易广场其他业态招商、运营的进行；l 对西安华南城其他交易广场的运作起到事半功倍的效果；l 成功运营将为公司带来客观的经济收入；l 将会为本区域的发展带来浓厚商业氛围，同时会加快本区域的各项配套的完善程度。l 必将促进港务区的招商引资；四、 西安华南城皮革城可行性分析 规划区域可行性 规模可行性 具体业态划分随着西安华南城2号交易广场建筑施工、装修的完成，目前面对最为紧迫的就是招商、运营。而皮革皮草业态的规划无疑对整个2号交易广场的招商起到至关重要的作用。但由于皮革皮草业态特有的平台要求，需基于我们2号交易广场的实际情况进行解剖分析。1、 规划区域可行性l 2号交易广场区域位置的交通便利性符合大型皮革皮草城的落户；l 整个2号交易广场大气的建筑外观、时尚的外立面、充足的停车场符合皮革