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4、（二）承办单位概况：西安市嘉华房地产开发有限公司成立于公司于2006年12月组建为西安嘉华房地产开发集团有限公司（下称嘉华集团），经营业务范围为房地产开发、销售、商业运营及钢结构加工等。其母公司房地产开发集团公司内设机构有综合管理部、财务管理部、项目投资部、工程建设部，营销管理部，公司现有员工56人，有专业技术职称的员工26人（其中：高级职称人员4人，中级职称人员15人，初级职称技术人员7人），具本科以上学历的16人，为本项目的实施奠定了基础。公司弘扬“稳健、创新、卓越”的企业精神，汇聚了金融、经济、管理、财务等方面的高层次专业人才，通过建立科学、高效的管理体系和良好的激励约束机制，提升了公司
5、的综合竞争力。按照规范化运作、系统化管理、多样化形式、一体化服务的模式。公司始终如一的遵循“以人为本”的经营管理理念，致力于形成员工职业生涯发展与公司整体战略发展一致的企业文化，为公司实现长期、稳定、健康的发展奠定坚实基础。公司拥有较好社会信誉，有专业化的独到眼光，有依托对本土投资发展方向把握的能力。凭借公司自身雄厚的资本实力、专业的管理队伍、与国内外投资界的紧密联系及同政府有关部门的良好合作关系等有利因素，今天，嘉华集团已经向着立足于房地产业、面向多元化发展的现代企业公司迈进。（三）可行性研究报告的编制依据：1、城市居住区规划设计规范2、西安市规划管理条例3、城市居住区公共服务设施设置规定4
6、、住宅设计规范5、住宅建筑设计标准6、建筑工程交通设计及停车场设置标准7、城市道路绿化规划及设计规范8、多层民用建筑设计防火规范二、项目概况1、地块位置：建设规模与目标：该项目交通地理位置十分优越，地处阎良区城区版图核心地段，城区主干道胜利街与文化路交汇处，文化东路从小区中心通过，把本项目分为南北两区。东临小良新村、规划小区路，西临胜利路，北临新世纪广场、市场路，南接西飞十二区，五边临街。胜利街在改造前沿街均为传统商业街，本身具有较为浓郁的商业氛围。周边区委、区政府等行政机关以及医院、学校、邮局、银行、电信、超市等都近在500米范围内。周边配套设施十分完善，地理位置闹中取静，人居环境优越，非常
7、适宜居住和商业经营。该项目总占地面积118.05亩。项目规划建筑面积为155895平方米（其中：商业用房37793平方米；住宅99373平方米；地下室13678平方米；阁楼5052平方米），容积率为1.802.44之间，绿化率达32%以上， 2、周围环境与设施1）步行约5分钟可至区中心广场；2）项目紧邻素有服装商业一条街的胜利路；3）未来规划：国家在未来三到五年内将在阎良投资兴建“世界一流、亚洲第一”的航空科技城。同时还要兴建中国最大的航空主题公园，届时阎良将成为真正意义上的中国的“西雅图”。；3、项目投入资金及效益情况项目总投资额：30368万元住宅销售价格：1750元/平米（住宅均价）住宅
8、销售收入：17390万元商铺销售价格：7500元/平米（商铺均价）商铺销售收入：28344万元地下室销售价格：500元/平米地下室销售收入：684万元阁楼赠送销售总收入 ：46418万元税前利润总额：16050万元项目毛利率为：52.85三、项目建设缘由1、项目建设有利于我公司在西安房地产市场的进一步开拓发展公司自成立以来，秉承“稳健、创新、卓越”的企业理念，依托西部大开发的前沿优势，立足于西部龙头，辐射西北区域。通过本项目的开发，占据阎良区域房地产市场，发展壮大公司实力，并逐步树立企业在阎良地产业界的形象。2、项目的建设符合西安市对城区建设的规划由于西安市的房地产市场相对成熟，价格波动较沿海
9、市场较小，因此，风险系数相对小得多。又由于西安市房地产价格的稳步上升，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家西部大开发的进程，更加坚定了房地产业发展的信心。加上二、三级市场联动效应。西安市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性十分高涨，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。根据西安市政府规划，在未来的几年内，阎良地区将建设成为国家一流的航空产业基地。因此，我公司决定在此区域内合适地段投资建设高品质的商住宅小区。而“皇城丽都”商住房地产项目就是我公司的投资首选。3、由于西安市阎良区内繁华地段可开发土地极度稀缺，
10、开发本项目符合我公司投资开发策略从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自上世纪90年代末期以来西安市房地产市场的逐步发展，西安市土地资源日益减少，在市区内，繁华地段土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目开发达15多万平方米以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。所以，区中心繁华地段的周边必然成为投资者必争之地。另外，随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。而后两种方式必然提高土地获得成本，对房地产项目开发建设不利。而本项目历史遗留问题土地，不存在招标和拍卖问题。为资金流动周转和
11、项目建成收益创造了良好条件。一次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对项目进行滚动开发。项目周边楼盘的开发已经逐渐提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现。4、项目开发优势所在嘉华地产具备项目开发经验以及良好的企业信誉嘉华地产依托于集团的经营理念和良好的银企关系优势嘉华地产拥有众多的人才优势和社会资源优势第二章 市场分析一、西安市阎良区概况及房地产住宅市场分析（1）“航空城”概况西安阎良区现辖五个街道办事处、两个建制镇，总面积245.5平方公里，总人口24万，城区人口10万。地处关中平原中部，距西安市区50公里，是西安市一个独具特色的现代卫星城市，有中国航空城的美誉。是我
12、国集飞机研究设计、生产制造和试飞鉴定于一体的重要航空工业基地。 自1966年建区以来现已形成了飞机制造、汽车制造、电子、电气设备制造、建材等工业生产体系；形成了以瓜果、蔬菜、养殖主导产品的农业产业结构。城市基础建设设施不断完善。交通便利，西阎高速公路、108国道、107、110省道穿境而过，区内道路三横六纵，村村通油路，西韩、西延、咸铜铁路在区内交汇。城市建城区面积16.8平方公里；水、电、气、暖等条件优良，电气化建设全省各区、县之首；城市绿化覆盖率达54.18%，在西安市13个区县中第一个被国务院批准为平原绿化达标区。阎良还是渭北地区最大的商贸中心和物资集散地。 2003年，西安高新技术产业
13、开发区依托阎良航空资产优势，投资建设的航空高技术产业化园区已开工建设。园区规划面积10平方公里，着力打造中国航空科技研发、整机制造、零部件配套、设备检测与维修，飞行试验与鉴定，航空教育培训和博览旅游等产业链条完备、功能齐全的专业化园区，成为“国际一流、亚洲第一”的航空产业基地。阎良区委、区政府始终把“发展、廉洁、务实、为民”作为工作的基本要求，充分发挥丰富的航空工业资源优势，大力改善投资环境，进一部营造“亲商扶商”的政策环境，优质高效的服务环境，规范严明的法制环境，诚实守信的社会环境，增强阎良吸引投资和吸引人才的环境优势，使阎良成为全方位多层次对外开放的中国航空城。（2）阎良区商品住宅价格走势
14、西安市阎良地区房地产市场自2004年以来一直呈现出市场活跃，交易量放大，价格稳步上涨并逐步走高的态势。2006年3季度均价在1900元/左右，并有稳步上扬之势。受房价整体上升的拉动，本项目的房价必然上升。据统计，本项目的楼盘住宅销售均价已在1750元/平方米以上，且销售情况良好。商业用房销售均价巳在7500元/平方米以上正热销之中。目前具备竞争优势的项目主要是：蓝波湾、四季风景、皇冠花园、腾飞广场等楼盘。三、竞争分析1、西安市阎良区房地产住宅市场竞争特点特点一：市政政策继续带动楼市发展特点二：规模性小区将领导潮流.特点三：户型面积在变小、房间在变多特点四：多层物业受消费者青睐特点五：成规模、重
15、环境特点六：品牌营销引发楼市新卖点2、阎良区域房地产竞争分析本项目位于西安市阎良区，周边区域内楼盘对本项目构成竞争，本报告阎良区内主要楼盘大势加以对比分析。2006年3月阎良区住宅平均价格为1500元/平方米左右，比上年同期上涨了200多元/。进入五月份以来，阎良地区楼盘销售均价增涨了300400元/平方米左右起价，且销售情况良好。四、市场定位1、项目优势和价格定位和周边其他竞争楼盘相比本项目有其自身特有的优势：品牌、规模、及文化氛围、交通便利、现代景观及商务配套，这六大优势集中了当今阎良成功开发楼盘的精髓。阎良地区将成为西安市楼价涨幅较大的区域，政府每年大量的基础设施投资，势必在近期内大大改善该地区的居住整体生活条件，创造更多的就业机会和商机，抓住发展机遇，抓住商机是现代人选择居住场所的重要因素。西安市住宅市场存在着同质化现象。无论是新概念的运用、户型设计还是小区内楼盘看上去都大同小异。住宅开发项目有在概念上炒作的嫌疑。现在的西安市房地产市场已步入成熟，消费者在对住宅的选购上也非常理智，所以本项
