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1、白山市物业管理条例（征求意见稿）第一章总 则第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例、吉林省物业管理办法等法律、法规、规章，结合我市实际，制定本条例。第二条本条例适用于我市行政区域内物业管理活动。本条例所称物业管理，是指业主共同组织自行管理或者通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条 新建成的住宅小区应当实行物业管理,原有的住宅小区、非住宅房屋应当逐步实行物业管理。第四
2、条县(市、区)人民政府(以下简称县级以上人民政府)物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理,具体工作可以委托物业管理机构负责，并接受市人民政府物业管理主管部门的指导与监督。第五条物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处或乡(镇)人民政府负责召集，由县级以上人民政府物业管理主管部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。第六条 鼓励物业服务企业参加行业协会。行业协会应当加强行业自律和行业培训,建立行业服务、协调、激励和惩戒机制,促进物业服务行业科学、规范、健康发展。第二章 业主、业主大会
3、、业主委员会第一节 业主第七条物业管理区域内的房屋所有权人为业主（含未办理房屋权属证书的合法买受人）。在物业管理区域内，一人拥有多处房屋所有权或者多人拥有一处房屋所有权的，视为一个业主。第八条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况
4、享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第九条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二节 业主大会第十条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内，业主人数少于30人的，或者业主一致
5、不同意成立业主大会，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条物业管理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上,或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的,应当成立业主大会,业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。符合前款规定条件的,由街道办事处或乡(镇)人民政府及时组织成立业主大会、业主委员会。第十二条首次业主大会召开前,街道办事处或乡(镇)人民政府及社区居民委员会应当指导业主,成立业主大会筹备组(以下称筹备组),负责首次业主大会的筹备工作。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或乡（镇）人民政府代表和社
6、区居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内的显著位置公告。第十三条首次业主大会筹备组负责以下工作: (一)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式(书面或者集体会议)和内容;(二)确认业主身份、专有部分面积及在首次业主大会上的投票权; (三)拟定业主委员会候选人推荐办法并组织推荐候选人; (四)拟定业主大会议事规则(草案)和管理规约(草案); (五)其他准备工作。筹备组应当将本条前款所列事项,在首次业主大会召开的30日前在物业管理区域内的显著位置公告。第十四条 业主可以书面委托代理人参加业主大会或者
7、代表业主主张权利。第十五条 业主对其他业主身份、人数或者专有部分面积等问题向筹备组提出异议的,筹备组应当予以复核并将复核结果告知异议人。第十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十七条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的社区居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十八条 业主大会决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）
8、制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）选聘和解聘物业服务企业；（六）筹集和使用专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途；（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。第十九条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但
9、应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。第二十条 管理规约经业主大会通过后,由业主委员会在物业管理区域内的显著位置公告。管理规约对全体业主具有约束力。第二十一条 管理规约应当对下列主要事项作出规定:(一)物业的使用、维护、管理;(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;(三)物业共用部分的经营与收益分配;(四)业主共同利益的维护;(五)业主共同管理权的行使;(六)业主应尽的义务;(七)违反管理规约应当承担的责任。第二十二条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行
10、使予以限制。第三节 业主委员会第二十三条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。第二十四条 业主委员会委员实行任期制，每届任期为3至5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。第二十五条 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件:(一) 具有完全民事行为能力;(二) 遵守国家有关法律、法规;(三) 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;(四) 热心公益事业，责任心强，公正廉洁;(五) 具有一定的组织能力;(六) 具备必要的工作时间；(七)本人、配偶及其近亲属不在为本物业管
11、理区域提供物业服务的企业任职。第二十六条 业主委员会委员有下列情况之一的,终止其资格:(一)丧失履行职责能力的；(二)无故连续缺席业主委员会会议3次以上的；(三)提出辞职的；(四)不再是本物业管理区域业主的；(五)违章搭建的；(六)无正当理由拒付物业服务费的；(七)不按规定或者管理规约交存物业专项维修资金的；(八)业主大会决定需要终止业主委员会成员资格的其他情形。 第二十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将物业管理区域名称和业主委员会成员名单向物业所在地的物业管理主管部门和街道办事处或乡(镇)人民政府备案。业主委员会备案事项发生变更的，应在变更后10日内，向原备案部门办理备案变更手
12、续。第二十八条业主委员会履行以下职责：(一)执行业主大会的决定和决议；(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(五)监督管理规约的实施；(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用；(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；(九)业主大会赋予的其他职责。第二十九条业主委员会认为物业服务企业在物业管理活动中,损害业主合法权益的,可以代表业主依法维护权益。第三十条 业主或业主大会共同决定自行管理物业项目的，业
13、主委员会应当做好以下工作：(一)打扫物业管理区域内(含楼道)的环境卫生；(二)维护物业管理区域环境秩序和绿化养护；(三)负责维修、养护、管理物业及物业共用部位、共用设备设施；(四)负责接待业主、物业使用人报修；(五)负责收缴、管理和使用物业服务费。第三十一条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的物业管理主管部门和街道办事处或乡（镇）人民政府。第三十二条 在新一届业主委员会选举产生后3日内,原业主委员会向新业主委员会移交相关资料。第三十三条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由物业
14、所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。第三十四条 业主大会、业主委员会作出的决定,应当符合法律、法规和规章的规定,并进行公告。 业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,或者从事其他与物业管理无关的活动。第三十五条 业主大会或者业主委员会的决定，在物业管理区域内对全体业主和物业使用人具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的物业管理主管部门或街道办事处、乡（镇）人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第
15、三章前期物业管理第三十六条 前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业依法实施的物业管理。第三十七条 建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。选聘前期物业服务企业实施前期物业管理的,应当与其签订前期物业服务合同,并在申请房屋预、销售许可证时,向物业所在地物业管理主管部门提交。第三十八条 前期物业服务企业应当按照与建设单位签订的前期物业服务合同提供物业服务，不得擅自降低物业服务标准、提高物业服务费标准。第三十九条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业买受人明示。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。成立业主大会并制定管理规约时,业主临时管理规约同时失效。第四十条 县级以上人民政府物业管理主管部门在核发房屋预、销售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房的位置、面积等同时进行登记。第四
