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1、湛江丽湾名邸商业项目研究及策划报告,发展思路,市场调查分析,项目分析,宏观经济环境分析,项目定位,项目业态组合及布局,项目发展策略,整体经济持续发展,近6年,湛江市国内生产总值(GDP)和人均国内生产总值(人均GDP)保持持续增长,且增速大幅增加; 2007年实现GDP890.56亿元,增长13,创近十年来的新高; 2007年人均GDP达13217元,比2006年增长12%。,资料来源:湛江市统计公报,宏观经济分析,零售总额快速增长,餐饮消费趋旺,社会消费品零售总额快速增长,显示居民消费力旺盛; 餐饮消费成为持续热点,体现居民对餐饮偏好较大; 2007年湛江社会消费品零售总额382.2亿元,增
2、长19.5, 餐饮业零售额占消费品零售总额的比重由2000年的14上升到2006年的20.4 餐饮零售总额的平均增速(17)高于社会消费品零售总额平均增速(12.7),资料来源:湛江市统计公报,宏观经济分析,人均可支配收入增加,居民消费时尚化,近几年,湛江市居民人均可支配收入大幅增加,2007年达11389元。2007年,湛江居民人均消费支出为8919.09元,增长3.9%。 湛江市陆续出现各种品牌店、专卖店等新型零售业态,反映湛江市民消费水平提高,且消费趋向时尚化。,资料来源:湛江市统计公报,2007年,湛江居民人均衣着支出为512.65元,增长5.5%。居民衣着消费日趋个性化、高档化,这主
3、要体现在居民购买衣着增多、消费单价的提高上。 2007年人均文化娱乐服务支出达273.67元,增长18.2 个人美容消费升温,2007年人均美容消费支出25.26元,增长117.8,宏观经济分析,城市地位提升,产业结构优化,湛江现有的消费总量在粤西处于中上等水平,且保持稳定高速增长。 千万吨级的宝钢项目获批,带动经济发展和人口繁荣,促进湛江商贸发展。 港口经济发展迅速,物流功能增强: 30万吨原油码头、20万吨级铁矿石扩建和25万吨级航道疏浚“三大工程”相继建成,使湛江港拥有华南地区最深的航道和最大的陆岸码头; 港口经济将进一步带动商流的快速发展。 商贸的发展将吸引新的商贸客流,进一步改善消费
4、结构。,资料来源:湛江市及各地统计公报,宏观经济分析,发展思路,市场调查分析,项目分析,宏观经济环境分析,项目定位,项目业态组合及布局,项目发展策略,区位环境分析,基地现状,城市规划,周边人口,周边配套,外部人车流分析,项目区位环境分析,项目地块位于赤坎金沙湾新区,属于非传统商业区,商业氛围薄弱。 地块东南侧一线临海,具备非常好的景观资源,沿海岸线有观海长廊、海滨浴场和大面积绿化带等休闲配套。,项目分析区位环境,海 湾 大 桥,观海长廊,海滨浴场,奥运女郎,项目所在区域与其他区域相比较,城市旧中心区域,发展较为成熟,生活便利; 市民意向:交通、环境杂乱 后续开发用地少,发展受限,城市中心区域,
5、发展成熟,生活便利 市民意向:交通、环境较好 商业供应量大,竞争激烈,政府大力发展的新区之一,目前尚在建设 市民意象:开发区 基础设施缺乏 居住用地量较大,市政府未来所在地,山水景观资源优势明显; 市民意象:区域档次较高 道路规划完善,道路宽敞,项目分析区位环境,城东区域发展潜力强,本项目拥有较好发展机遇,5非常好 4好 3较好 2一般 1差,从以上各方面进行综合评价,金沙湾片区是湛江主城区最具发展价值的区域,近期内具有较强的发展潜力,具备良好的房地产开发潜力。,项目分析区位环境,项目地势平坦,临街面较长,有利于提高项目的商业价值,观海路,海湾路,基地现状,基地现状,项目分析基地现状,城市发展
6、,总体目标:建设现代化新兴港口工业城市和美丽的南方海滨城市. 城市定位:华南地区重要港口城市,区域性交通枢纽城市,粤西地区中心城市 发展战略: “工业立市、以港兴市”。 近期发展规模: 近期湛江市城市人口规模为110万人;城市用地规模为107.4平方公里。,项目分析城市发展,城市规划商业中心规划,项目位于赤坎区级商业中心核心区域,发展潜力大。,项目分析城市规划,城市规划商业街规划,项目与规划中的周边商业街吻合程度高,联系密切,互动性强。,项目分析城市规划,城市规划项目周边规划,本项目位于未来的市政府中心区域,湛江行政中心区规划用地面积195公顷,集行政办公、商务会展、金融贸易、文化娱乐、体育休
7、闲、居住生活六大功能为一体。 项目毗邻会展中心和五星级酒店,聚集商业、商务客流,带动消费需求。 项目周边中高档楼盘开发量增大,将形成未来的“富人区”。,项目分析城市规划,城市规划周边道路规划,海滨大道拓宽,项目的交通通达性更强。 海滨大道扩建范围北起赤坎广湛路口,南至滨海居住区海洋路口,全线7.8公里。 由现在的42米宽拓宽至60米,原道路中线不变,道路两边各增加9米宽。 赤坎观海长廊延长,带动旅游发展,拉动旅游消费。,项目分析城市规划,周边住宅用地的后续供应量大,中高端消费人群聚居地,项目周边是湛江近年来住宅用地供应量最大的区域,未来住宅用地供应量达9700亩以上,如右表:,项目分析周边人口
8、,项目周边1公里内人口,中高档楼盘云集,估计目前人口数量约2万人,预计未来3-5年内的高端消费人口将新增3万人,人口规模可达5万人。 目前零售商业约5000平方米,明显缺乏商业,4,3,5,2,1,项目,项目分析周边人口,项目3公里范围内人口,则项目3公里范围内人口预计有7万人口。 3公里范围内约有1-2万平方米零售商业,项目分析周边人口,项目5公里范围内人口,则项目5公里范围内人口预计有25.6万人口 5公里范围内约有14万平方米零售商业,项目分析周边人口,项目周边配套,项目毗邻未来市政府,一方面有利于项目形象的提升,另一方面也为项目奠定了良好的商贸客户基础。 商业配套:地块周边购物娱乐配套
9、设施较为欠缺。但周边不乏大型餐饮如1-4序号所示的大天然、利苑金阁、海洋世界、依记美食城等; 政府办公楼、企事业单位:政府、企事业单位云集,如5-15序号所示的邮政所、派出所、会展中心、旅游局、广播电视中心、三星企业、地方税务局、国税局等; 市政配套、其他:如16-19所示的沙湾中学、锦华大酒店、南国热带花园、桥西公园等。,项目分析周边配套,4,3,5,2,1,项目,6,7,8,9,10,11,13,12,14,15,16,17,18,19,项目人车流动线分析,项目外部车流动线分析: 项目靠近城市主干道海滨大道,交通可达性高。 项目的西北面主要是赤坎区的车流流入; 东北面是海田和周边县市的车流
10、流入; 南面主要是开发区、霞山车流流入。 项目外部人流动线分析: 项目自身居民,周边现有和将建的中高档楼盘居民比较集中,消费需求旺盛; 赤坎区、开发区的中高档消费是本项目的主要辐射群体; 霞山区中心居民要先经过霞山商圈核心区域,才能到达本项目。,项目外部人流动线 其中:蓝色圆圈表示现有高端人群聚居地 红色圆圈表示将建高档楼盘,项目分析外部人车流,项目人车流动线分析,消费者进入本项目消费的主要门口有四个: 表示金沙湾附近居民主要进出口,以及与旁边金沙湾广场互动消费的群体; 表示附近行政中心、酒店及旅游群体等主要出入口; 表示公交车、的士等消费群体进出口; 表示地下停车场,自驾车人群出入口。,项目
11、分析外部人车流,发展思路,市场调查分析,项目分析,宏观经济环境分析,项目定位,项目业态组合及布局,项目发展策略,湛江市整体商业状况,湛江市在营业商业物业分析,湛江市商业业态分析,广州主要商家调查,消费者问卷,市场调查综合分析,湛江市商业向综合型购物中心发展,从商业发展历程来看,湛江商业可以划分为三个阶段。 目前,湛江商业逐渐向第三阶段,向综合型购物中心发展:,湛江市整体商业概况,商品的档次和种类: 商品种类较为齐全。 中档商品品类供应齐全,高档顶级商品品种较少。,商业设施设计水平显著提升: 外立面设计时尚、现代。 人流动线设计流畅,手扶电梯、垂直电梯充足。 商场内部通道宽敞,购物环境舒适。,商
12、业设施的分布和规模: 商业设施相对集中,形成赤坎、霞山两大市级商圈。 霞山商业比赤坎商业更为集中,商业经营环境亦优于赤坎 商业规模大多集中在35万平方米之间。,湛江商业整体环境分析,湛江市整体商业概况,业态多元化发展: 相继出现百货店、购物中心型业态。 大型专业店已形成雏形,如电脑城等。 专卖店发展迅速。如歌莉娅、三星、诺基亚专卖店等。 著名超市进驻。著名零售商沃尔马、好又多等大型超市相继进驻。,数据来源:戴德梁行(上海)咨询研究部,湛江商业整体环境分析,商业供应量加大,竞争日益激烈 : 仅2007年就有4家商场先后开业试业,供应量大增。 功能定位雷同,同质化严重,经营环境恶化。 多数商场以大
13、型超市作为主力店带动商场发展。,湛江市整体商业概况,两大市级商业分布,湛江市市级商圈分析,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,世贸大厦,嘉信茂购物广场,赤坎步行街,爱华百货,雄立购物广场,广百鑫海名店城,昌大昌超级购物广场,霞山步行街,城市广场,国贸大厦,怡福国际广场,2,本项目,形成两大市级商圈。 霞山商圈商业项目比较集中,规模是赤坎商圈的2倍多。 大型商业项目全部位于主干道旁,交通较为便捷。 霞山商业经营环境比赤坎高。 霞山商业中档偏高,赤坎商业中档偏低。,两大市级商圈比较分析,湛江市市级商圈分析,湛江市20002007年商业项目供应一览表,湛江市商业供需分析,20002007年,共
14、有10个商场供应,平均年供应1.25个商场。 20002007年,共有33万平方米商业供应,平均年供应4万平方米。,湛江市20002007年商业供应,湛江市商业供需分析,2007年,累计供应量27.33万平方米,新增供应量为8.7万平方米,供应量为历年来之最。 自代表着综合型的购物中心城市广场的出现,其他商业项目纷纷跟随。 相对于一般商场而言,购物中心的功能更加齐全,因此发展商更愿意建造购物中心。,湛江市2000-2007年供需分析,湛江市商业供需分析,购物中心一般由商场业主自行招商,因此物业区位、规模、市场竞争等因素均为影响物业的招商进程。 2007年怡福国际广场上市,由于定位失当,导致招商
15、力度不够,商场空置率较高。 2007年怡福国际广场、雄立购物广场的空置面积共2.1万平方米。,2007年湛江市商业项目租金表现,总体来讲,霞山商圈的总体租金比赤坎高。 一般以F1层租金最高,F2、F3、F4及以上楼层租金逐渐降低。 商场业态定位等因素均对楼层租金产生不同影响。,湛江市租金表现分析,商业未来供应量预计,近期内,本项目周边商业未来供应量有兴华广场和金沙湾广场,商业总规模为5.8万平方米; 开发区未来35年内的商业供应量主要有两个地块。 霞山区未来供应量比较大,定位与规模与本项目相近的有民大项目(广百将进驻)。 由右表可见,本项目未来35年内的主要竞争对手为:金沙湾广场和民大项目。,
16、湛江市未来供应量预计,研究对象甄别,规模:规模与本项目相当,2.5万平方米以上; 档次:档次中档或中档以上,功能齐全的有代表性的商业项目。,湛江市商业物业横向分析,湛江市商业物业横向分析经营范围,商业项目过渡集中,竞争激烈。 同质化严重:档次相当、品牌相似、经营布局雷同,同质化现象严重。,湛江市商业物业横向分析,湛江市商业物业横向分析主力店与客流量,人流量周末:平时=1.5:1 晚上人流量高峰期比平时人流量约高30%。 广百作为中高档百货,且在湛江经营多年,中高端消费者对其有很高的忠诚度。 大型超市未开业的商场,客流量和提袋率明显偏少。荣基国际广场的人流量大多靠超市和餐饮娱乐带动,因此其提袋率比较高。,湛江市商业物业横向分析,湛江市商业物业横向分析餐饮娱乐比重,2006年开业的国贸城市广场,有澳门街美食城、施力道健身中心、电影院等,餐饮娱乐比重上升到24%,餐饮娱