房地产开发管理制度(总则)090813

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1、 文件名称：房地产开发建设管理制度 文件编号：XHXDC-XMKFZX-0090801 生效天期：2009年8 月 1 日 页码：第1页 共 36 页长沙新泓信房地产开发有限公司房地产开发建设管理制度 （总 则）目 录第一章工程建设管理3第二章工程建设质量管理11第三章隐蔽工程验收管理13第四章工程签证管理13第五章商品房交付使用管理13第六章房地产权属办理13第七章附 则13第一章 工程建设管理第一节 总 则第一条 工程管理中心为工程建设的责任部门。第二条 建设工程的竣工标准：工程全面完工（含外墙装修），建设工程用地红线（或该栋建筑物相邻30米）范围内的道路、绿化（含屋面）按照批复的总规要求

2、全面完工（含地下室及地下机械停车库），所有临时建筑、构筑物在其使用期后拆除完毕。主体工程完工后90天内，须达到上述工程竣工标准。否则，每超24小时，扣罚工程管理中心总监100元，项目开发中心总监100元。计划管理中心考核。第三条 建设工程的交楼标准：各项工程全面完工，在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见书（根据当地文件要求需要）；一、 建设工程规划验收合格证；二、 质量监督意见书；三、 人防验收备案表；四、 消防验收意见书；五、 环保验收意见书；六、 建设工程竣工验收备案表；七、 交楼许可证。主体工程完成后180天内，须达到上述工程交楼标准。否则，每超24小时，扣罚工

3、程管理中心总监100元、项目开发中心总监100元。计划管理中心考核。第二节 工程建设过程管理第一条 新开发项目在详细规划批复15天内，由工程管理中心牵头，公司主管副总主持召开项目开发建设综合策划方案审查会，参加人员为总工室、项目外委设计院、计划管理中心、成本控制中心、项目开发中心、行政管理中心、营销策划中心、物业公司等部门（单位）负责人。各参会人员需认真填写开发建设综合策划方案会签审批表。未按时召开会议的，扣罚工程管理中心总监200元；综合策划方案未经审定即开工的，扣罚工程管理中心总监500元；综合策划方案出现漏编、错编的，每项扣罚责任部门负责人100元。计划管理中心考核。 项目开发建设综合策

4、划方案审定会的内容： 一、 施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。二、 施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。三、 施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。四、 施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。五、 施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。六、 施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。七、 制定主体总包及各类专业分包合同提交计划。八、 制定甲供材料采购供应计划。九、 制定各期开发楼盘的分批销售计划。十、 制定各期开发楼盘的分批移交物业管

5、理计划。十一、 小区的公共工程（供水、供电、供煤气、备用电源、电信、消防、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。第二条 在工程开工前及开工后，每月召开至少一次由工程管理中心总监组织全体监理人员和施工单位管理人员以上参加的工程建设交流例会。每月未召开工程建设交流例会的，扣罚工程管理中心总监500元。总工室考核。 工程建设交流例会内容：一、 工程管理中心和施工单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工、联系方式；二、 工程管理中心介绍公司的运作模式、验收程序及进度、签证、结算申报流程等；三、 施工单位介绍工程质保体系、自检程序及质量、进度、安全的保证措施；四、 监理公司介绍工程

6、进度、质量、安全文明施工等执行情况；五、 工程管理中心针对质量控制措施进行技术交底，并提出意见和要求；六、 施工单位就技术交底和工程管理中心要求提出意见，表明态度；七、 施工单位就施工中其他需协调的问题提出意见；八、 工程管理中心就施工单位的问题进行解答；九、 会议纪要应由工程管理中心在24小时负责起草，并经与会各方代表会签，并在次天形成正式会议纪要，报公司及其他相关部门备案存档。第三条 工程管理中心应严格按政府和集团公司相关要求，确保工地安全 文明施工达标。工地因安全文明施工原因被政府每通报一次，给予工程管理中心总监降一级工资扣罚。工地因安全文明施工原因被政府每停工一次，给予工程管理中心总监

7、降两至三级工资扣罚。总工室考核。第四条 项目主体开工前，工程管理中心负责组织总工室、成本控制中心、主体施工单位及监理单位参加施工组织设计审查会。否则，扣罚工程管理中心总监200元。总工室考核。审查通过后次天报公司总经理审批。第五条 项目发售前，计划管理中心负责组织汇总工程管理中心、营销策划中心、物业公司意见，确定项目的竣工及交楼时间，并提交公司总经理批准。否则，扣罚计划管理中心总监200元。营销策划中心考核。第六条 项目主体合同立项前，由成本控制中心组织工程管理中心、行政管理中心和总工室到现场开会，落实针对主体合同的立项及合同前期信息的反馈。项目主体合同签订后主体工程开工前，由成本控制中心、行

8、政管理中心组织对工程管理中心、总工室进行合同交底。否则，扣罚成本控制中心总监200元。总工室考核。第七条 公司各部门每月28日17：00前，将下月工作计划经部门负责人审批后，报计划管理中心，并在公司计划例会上审核，否则，扣罚相关部门负责人200元。计划管理中心考核。第八条 基础、地下室、主体工程、装修、园林、强弱电、消防、煤气等工程开工前，工程管理中心必须组织召开由公司主管副总主持的，由总工室、成本控制中心以及设计单位和施工单位参加的大规模图纸会审，并形成会审意见，会审完成后由总工室三天内反馈到设计单位，十天内由设计单位完成变更。如未按以上要求办理，扣罚工程管理中心总监、总工室主任各500元。

9、工程管理中心、总工室互相考核。第九条 营销策划中心必须在项目开工前确定售楼部、样板房位置、样板房数量及有关要求，明确售楼部和样板房的软装工程数量及有关要求，并在开售前两个月确定销售平面及环境围蔽范围的平面布置图，报公司总经理审批。否则，扣罚营销策划中心总监200元，计划管理中心考核。审批通过后48小时内营销策划中心书面通知到总经办，每延迟24小时扣罚营销中心总监100元。行政管理中心考核。工程管理中心于销售前15天完成销售环境的围蔽，每延迟24小时扣罚工程管理中心总监100元，营销策划中心考核。第十条 每期工程出正负零或三层（主体五层以上）后15天内，工程管理中心应组织完成各户型的砖砌体，在墙

10、地面上以色笔标出所有预留预埋件和设备布置示意（开关、插座、强弱电箱、预留电线管、预埋水管等）。否则，扣罚工程管理中心总监100元/天。总工室考核。每期工程出正负零或三层（主体五层以上）完成后48小时内，总工室牵头组织工程管理中心、成本控制中心、项目开发中心、营销策划中心、物业公司等各部门及施工单位在相关工程节点进行综合会验。否则，扣罚总工室主任100元/天。工程管理中心考核。完成正负零或三层（主体五层以上）会验48小时内，总工室整理出验收意见，提出存在的问题及整改措施，以书面形式发给正负零或三层（主体五层以上）会验参加部门，七天内下发设计文件。否则，扣罚总工室主任100元/天。工程管理中心考核

11、。正负零或三层（主体五层以上）会验时，工程管理中心必须建立材料样板间，由工程管理中心土建组组长负责管理，并建立样板入库、借出、归还台帐。否则，扣罚工程管理中心总监100元。现场样板每丢失一件，扣罚当事人100元。总工室考核。第十一条 工程建设中，实行样板先行制度。样板施工完毕，如有调整意见，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，报公司主管副总审批。而涉及外观效果的，报总工室和公司总经理审批。未经批准严禁施工。否则，给予工程管理中心总监降一级工资扣罚。总工室考核。一、 施工过程中需做样板的有：(一) 外墙饰面砖、装饰石材、屋面瓦、铝合金窗、栏杆等；(二) 室内地面砖、木地板；(三) 室内墙面、天花（

12、吊顶）的扇灰及油漆；(四) 大堂、电梯前室的所有装饰；(五) 室内园建装饰、道路及广场的铺装面层等；(六) 室内外砖砌体及批荡；(七) 主体结构的钢筋及模板；(八) 预制构件的安装等。二、 施工样板验收的程序（附：施工样板验收审批表）：(一) 施工单位经三级自检合格后，报监理验收；(二) 监理验收合格后，报工程管理中心总监验收；(三) 工程管理中心总监验收合格后、报公司主管副总验收。第十二条 每期楼宇发售15天前，销售方案中要求售楼部、样板房、大堂、外立面装修工程、销售电梯及销售环境等工程内容必须完成。否则，扣罚工程管理中心总监100元/天。计划管理中心考核。第十三条 桩基础、地下室、主体、低

13、压配电等工程在完工后三个月内工程管理中心必须取得相关中间验收登记表。否则，扣罚工程管理中心总监100元/天。总工室考核。第十四条 工程管理中心必须在竣工前召集物业公司、营销策划中心及施工单位进行分户验收并整改完毕。否则，扣罚工程管理中心总监500元。总工室考核。第十五条 每期工程竣工前根据工程需要必须保证通水、电、煤气、电视、电信、智能化和紧急备用电源，完成相关道路、环境配套工程，并取得电梯、消防、煤气验收合格证以及单位（子单位）工程质量验收记录，楼栋内外卫生环境达到星级标准。否则，扣罚工程管理中心总监200元/项。总工室考核。第十六条 每项工程竣工验收15天内，工程管理中心组织总工室、成本控

14、制中心、行政管理中心召开参建施工单位履约质量和履约能力评价会，并将对参建施工单位评价意见报送成本控制中心及集团行政管理中心，且将评定为不合格的参建单位报行政管理中心、集团监察管理中心备案，否则，扣罚工程管理中心总监500元。成本控制中心考核。上述不合格参建施工单位经集团监察管理中心审核后，确认属实的，监察管理中心对相关责任人进行问责处理。如集团监察管理中心检查发现经备案的不合格单位仍被接受参加招投标的，每发现一单，给予行政管理中心总监降两级工资的扣罚。成本控制中心考核。不合格的单位主要表现为：队伍的资金实力、工程进度质量、技术力量、管理水平等很差，造成工期严重延误或被迫更换施工企业，以及经招投

15、标程序中标后所供的主要工程材料及设备，在同等价格下质量特别差的材料供应商。第十七条 项目开发中心必须在工程竣工后60天内取得规划验收合格证。否则，扣罚项目开发中心总监500元。计划管理中心考核。第十八条 项目开发中心必须在工程竣工后75天内取得质量验收意见书和建设工程竣工验收档案备案认可书。否则，扣罚工程管理中心总监500元。计划管理中心考核。第十九条 项目开发中心必须在工程竣工后85天内取得竣工验收备案表。否则，扣罚项目开发中心总监500元。计划管理中心考核。第二十条 项目开发中心必须在工程竣工后120天内取得该期楼宇的房屋栋证，工程竣工后180天内办好房屋产权证及分户图。否则，扣罚项目开发中心总监100元/天。计划管理中心考核。第二十一条 营销策划中心应在每月5日前召开会议，针对销售过程中工程管理中心、总工室、物业公司等部门存在的问题，提出书面意见，反馈到相关部门，并报公司负责人。未召开会议或未将相关部门存在的问题反馈的，扣罚营销策划中心总监200元。计划管理