工程技术经济学课程分析设计(重庆市大学城某项目可行性研究报告-)

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1、工程技术经济学课程分析设计工程技术经济学课程分析设计 （Engineering Economic Analysis Course Project） 题目：科苑项目可行性报告题目：科苑项目可行性报告 年级年级: 2 0 1 1 级级 班级班级: 9 班班 姓名姓名: XXX 学号学号:XXXXX 姓名姓名:XXX 学号学号:XXXXX 姓名姓名:XXX 学号学号:XXXXX 成绩成绩: 时间时间: 2013.12.4 工程管理 2011 级 9 班 唐露 马小平 王亮 2 目录目录 前言（摘要、关键词）前言（摘要、关键词）3 第一章第一章项目总述项目总述3 一、科苑项目总述3 第二章第二章 市场

2、分析市场分析3 2.1 宏观政策及经济发展状况分析 .3 2.2 重庆大学城规划及发展状况 .5 2.3 项目情况分析 .6 第三章第三章 项目规划项目规划8 3.1 产品形态定位 .8 3.2 项目实施进度规划 8 第四章第四章 财务评价财务评价9 4.1 投资估算 .9 4.2 销售收入估算 10 4.3 利润 10 4.4 动态财务评价 11 第第五五章章 敏感性分析敏感性分析13 5.1 价格敏感性系数计算及敏感性判断 13 5.2 价格临界值计算及信息阐述 13 第第六六章章 结论结论14 6.1 项目有较好的投资环境和市场环境 14 6.2 项目在经济利益上可行 14 6.3 项目

3、的优势明显 14 6.4 项目实施的关键难点 14 附录：附录：投资估算表投资估算表 15 总结总结: .19 工程管理 2011 级 9 班 唐露 马小平 王亮 3 摘要：摘要：工程经济是一门研究技术与经济相结合的应用性学科。要将 工程经济课程的知识做到融会贯通，提高各种技术经济分析方法的应用能 力，还必须经过一定的实践环节，课程设计正好能够达到这一目的。是为了加 深我们对工程经济学基础知识和基本理论的理解和掌握。我们小组进行了该项 目的项目总述、市场分析、项目规化、财务评价、敏感性分析。根据动态分析， 当土地价格在 100 万元/亩时，项目的内部收益率为 14%，大于行业基准收益率， 项目

4、具有相当大的收益空间和较大的抗风险能力。 静态和动态两方面的分析显示，当土地价格在 100 万元/亩时，本项目具有 较强的经济上的可行性。 关键词：关键词： 市场分析市场分析 财务评价财务评价 敏感性分析敏感性分析 1、项目总述、项目总述 1.11.1 科苑项目坐落于重庆虎溪大学城，科技大道主干道上，比邻重庆科技 学院新校区用地东北角，东临歌乐山国家级森林公园，西靠缙云山国家级森林 公园，北有大学城入口 3Km 的人工湖及景观大道，南临梁滩河、寨山坪。远离 城市闹市。 1.2 用地性质为商业住宅用地。 1.31.3 规划面积：10 公顷（1 公顷=1 万平方米=15 亩1 亩=667 平方米）

5、 。 1.41.4 场地现状：地面上建筑物已拆迁场地正进行平整场地地形地貌和周围 道路情况见现状。 1.51.5 该项目拟建规模为 160000 平方米。科苑项目选址位于重庆大学城东南 边缘。 2、市场分析市场分析 2.1 宏观政策及经济发展状况分析宏观政策及经济发展状况分析 2.1.1 国家政策及经济发展国家政策及经济发展 工程管理 2011 级 9 班 唐露 马小平 王亮 4 房地产行业一直是国家十分关注 de 行业房地产行业的发展直接影响到人 们的日常生活所以政府对房地产行业的控制也是十分谨慎和重视的。 从 2009 年初，银行信贷流入房地产的资金来看增长幅度快速下降。更为 重要的是个人

6、住房按揭贷款。在 2008 年全年的基础上严重萎缩。2009 年处的 住房按揭贷款仅为 532 亿，与 2008 年同比仍然是负增长。住房按揭贷款是房地 产市场命脉，如果没有住房按揭贷款，房地产市场要想发展与繁荣是艰难的。 在这一艰难的数据下在 2009 年初，国家为了刺激房地产行业的发展，做了一系 列政策 de 调整。主要为下: 1调购买普通住房契税税率 2暂免个人买卖印花税和营业税 3免个人转让出售 de 土地增值税 4降低购买首付比和个贷利率 各地方政府根据中央精神，纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对 第一套住房的解释上，采用了宽松的标准。 进入第二季度以来，北京、上海、广州、天

7、津等重点城市的楼市迅速回暖， 房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手。开始了继 2007 年之后的新 一轮购地高潮。土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高。政府采取了加 大土地供应，平衡土地供求的措施。 2009 年底，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施 明确提出： 1 “加强市场监管，稳定市场预期遏制部分城市房价过快上涨的势头” 2同时强调“地方政府要切实负起责任” 。为保持房地产市场的平稳健康 发展，会议要求，增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续 综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。 3重点是在保持政策连续性和稳定性的同

8、时，加快保障性住房建设加强 市场监管稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。与以往相比， 本次会议明确提出“遏制”房价过快上涨，力度明显重于“抑制” ，更狠于“稳 定” 。 2.1.2 重庆市政策及房地产发展状况重庆市政策及房地产发展状况 在遭受金融危机 de 冲击下，有关部门年初曾预计今年的财政收入将出现负 增长。我市为了应对金融危机给出了一系列的优惠措施：1普通住宅营业税按 2 年征收。2 年以上免征收营业税。2非普通住宅满两年的征收差额营业税 但要提供不动产发票或契税发票或与开发商所签的第一次购房合同，其中任何 一样都可以。未满两年的全额征收。144 平方米以上的产权证满 2 年的

9、征收差 额营业税须提供不动产发票，没满的全额征收营业税。3契税：套内面积在 工程管理 2011 级 9 班 唐露 马小平 王亮 5 144 平方米以内按 1%征收，超出面积按 1.5%征收。4而在年底的经济工作会 议上，政府也表达了调控房价，控制土地批出的价格。 今年 111 月，全市共销售商品住房 3068.78 万平方米，同比增长 63.47%。进入 10 月，房价达到历史新高秋季房交会商用住宅建面成交均价 为 4878 元/平方米，其套内面积均价已突破 5000 元大关。民众旺盛 de 购买热 情已被唤起。房地产市场任然处于火热期。 2.2 重庆大学城规划及发展状况重庆大学城规划及发展状

10、况 2.2.1 大学城整体规划大学城整体规划 重庆大学城位于沙坪坝区虎溪镇和陈家桥镇，地处中梁山脉与缙云山脉之间 规划面积 33 平方公里，人口 50 万左右，建设总投资约 300 亿元，是西部新城率先 启动的第一个功能片区，以教育科研为主，是重庆市重要科教文化基础设施项目和 重点工程。按照“五城” （教育城、科技城、人才城、文明城、生态城） 、 “四化” （现代化、国际化、网络化、生态化）的理念打造西部领先、全国一流的大学城。 大学城建设采取市区两级共同推进的方式。由沙坪坝区和市地产集团组建城区 建设委员会，负责征地拆迁和基础设施建设。目前，大学城路网体系基本形成，与 主城东部连接的渝遂高速

11、公路大学城段已通车，轻轨一号线、双碑遂道建设即将实 施。水电气讯、垃圾处理、污水处理等项目相继建成投入使用。 大学城共入驻高校 15 所，门类齐全，办学层次多样。校园按照基础设施一体化、教 学设施及科研设施一体化、文化娱乐设施一体化、后勤服务设施一体化、师生资源 一体化的要求实施建设。 自 2005 年大学城开城以来已有 11 所高校先后投入使用目前入驻学生达到 10 万人，到 2015 年，14 所高校全部建成，师生规模 25 万人。 为加强大学城功能配套由沙坪坝区财政在 2005 年投资 3 亿元修建了七所配套中小 学，重庆一中、重庆八中、重庆市人民小学、美国 QSI 国际学校等名中名小已

12、经入 驻。 重庆大学城的建设为全市高校拓展了办学空间，为重庆市主城向西发展战略搭 建了重要平台，为形成以“西部教育高地、高新技术高地、现代物流高地”为基础 特色的重庆市第六个城市副中心西永城市副中心奠定了坚实基础。 2.2.2 经济发展状况及基础设施配套经济发展状况及基础设施配套 “如果倒退 5 年在虎溪街上，一个 30 多平米的门面一月的租金也就 300 元左 右，现在每个月可以租到 3000 元以上。目前，大学城商铺的租金普遍为 80100 元 工程管理 2011 级 9 班 唐露 马小平 王亮 6 每平方米，最高达 420 元每平方米，已与市内成熟商圈的租价持平，而大学城内有 价无铺的情

13、形还较严重，经过大学城几年的发展，大学城从一个不起眼的小镇， 发展成了一个集合教育、商业休闲为一体的经济区域，大学城熙街商业街，满足 大学城入住师生和游客休闲娱乐、餐饮消费需求，使熙街商业街 13.5 万平方米商 业设施成为大学城商业人气聚集区。丰富了在校师生 的业余购物生活 ，促进了 大学城的经济的发展。 沙坪坝区人民政府已与重庆市地产集团签订协议 ，投资 60 亿元。用于大学 城基础设施建设、拆迁安置、百米科技景观大道建设、井口至土主的隧道工程 等项目。 从大学城开建以来 启动以道路为先导 的三条道路建设 ，开工建设从 西永收 费站至虎溪的科技景观大道一期工程 ，紧后开工建设从虎溪 至曾家

14、的大学城内 环主干道，再建成从白市驿到西永的城市二环快速干道。作为重庆市大学城内 的景观式交通骨架 ，科技景观大道规划为城市一级主干道 。从西永镇至 虎溪镇 ，全长公里左右，宽达几十米，是目前我市最宽 的大道。道路由绿化带、人行 道、非机动车道和中央绿化分隔带组成。 该工程早就通车。 主干道的形成为加快大学城的发展奠定了相应的基础，到现目前，大学城的 各种配套设施正在逐步的完善，水、电、气等搭接工作也在紧张有序的进行，干 道两旁的配套绿化、标语也逐步完善。 经过几年时间的建设发展，现重庆大学城基础建设基本完备 ，新建的卓越 熙街商贸中心，丰富了在校师生 的业余购物生活 ，促进了大学城 的商业发

15、展及 旅游发展。 2.2.3 大学城房地产发展状况大学城房地产发展状况 虽然叫大学城，但这里其实不只有大学，大学城的建立吸引了不少开放商的眼 球也为了促进大学城在短时间内成熟，在短短的几年时间，像龙湖、富力等地产巨 头纷纷跻身大学城。龙湖集团在短短几年内在大学城修了龙湖睿城和龙湖东桥郡两 个项目，龙湖睿城就在重大正对面，去年曾获得西区房屋销售冠军，可见大学城的 房地产势头一片大好，另外富力城是最早进驻大学城。开发商，在花巨资开发富力 城瀚湖后如今又开出新楼盘富力城维多利亚庄园，可见在富力城瀚湖在进入大学 城市场后尝到了甜头，根据调查大学城几个比较好的楼盘看一看才 目前大学城 的楼盘的销售状况都

16、相当的好，价格也在不断攀升攀升，发展趋势任然被看好。 大学城必将会宣起另一股购房浪潮。大学城的发展也是一片良好。 2.3 项目情况分析项目情况分析 2.3.1 项目周边环境项目周边环境 工程管理 2011 级 9 班 唐露 马小平 王亮 7 项目选址位于重庆大学城东南边缘。用地东临歌乐山国家级森林公园，西靠缙 云山国家级森林公园，北有大学城入口 3Km 的人工湖及景观大道，南临梁滩河、寨 山坪。项目周围规划 形成五大功能分区 ：重庆市大学城 、第三产业服务中心和 中央商务区、西永科技产业园 、土主现代物流园 、旅游观光区 在不远的将来 ，大学城周围将建设成环境优美、功能完善、特色鲜明 的现代化科教新城 ，成 为我市主城拓展区 的重要组成部 分。 规划区周边自然环境优美，视线开阔，空气条件好，现状用地多为水田和农宅， 地形微有起伏，地质条件良好。场地地势北高南低、中间高、四周低、地形高差起 伏相对较大、适宜城市建设用地条件复杂的地形。为小区的建设增加了难度