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1、 太原南内环街酒式公寓项目商 业 策 划 书山西汇哲酒店管理有限公司中国.山西2016.12目 录第一章 总论 。21、1 项目概况 1、2 项目提出的背景 1、3 进度计划 第二章 市场调研及前景预测 。52、1 酒店式公寓的情况介绍 2、2 目前太原已经推出和即将推出的可比项目分析 2、3 本项目与其他项目相比较优劣势分析 第三章 项目定位 。103、1 主题定位 3、2 功能定位 3、3 市场定位 3、4 项目建设方案及规划设计定位 3、5 价格定位 3、6 销售方式定位 第四章 营销策略 。124、1 销售客户4、2 餐饮销售 4、3 提高回头率的措施4、4 销售激励制度第五章 投资估
2、算和资金筹措 。145、1 投资估算 5、2 资金筹措 第六章 财务分析与赢利预测。15 6、1 财务分析6、2 赢利预测第七章 结论。19第一章 总论酒店式公寓，也称酒店式服务公寓，是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所功能于一体，主要用于租住的公寓型住宿单元。与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。太原市酒店式公寓，低者月均每平米12美元，最高的在每平米65美元左右，大多数定价为20-30美元平米。主要用于较长期逗留的客户租住。酒店式公寓的短期租户主要是来晋参加会议、从事商务活动或短期公司业务的白领，通常租用一房或两房，租期从数天到3个月不等
3、。长期租户则多为跨国公司中高级管理人员，他们在晋工作时间较长，通常带有家属，因此居住面积要求更大，租期一般超过3个月。公寓以1居、2居为主，3居以上需求量较小。1居的使用面积在30-80平方米之间，2居的使用面积基本在90-150平方米之间，3居使用面积大约在140-200平方米之间。其中对1居、2居的需求占到85%左右。酒店式公寓装修标准一般不低于4星级酒店，其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有严格的装修要求。酒店式公寓配套设施突出家居需求。1、1 项目概况 ：酒店式公寓项目回收成本快、风险小，并有良好的市场前景，因此在晋的供应总量不断增加。本项目位于南内环街48号易尚大厦9层，总面积共
4、计300平米，总投资预计40万左右（不含租金及其他费用）。 目前，太原酒店式公寓的整体出租率很高，达到88.7%，特别是在中心地区，出租率高达90%以上，低者也达到70%。1、2 项目提出的背景，随着太原市促进城市城中村改造计划的逐步实施以及地铁线的全面建设，势必全面提升南城在整个太原经济格局中的地位。项目所在地距离地铁线5分钟的路程，在迎泽、小店区上班或商务应酬都只有半小时的路程，但费用却大大低于这两个区域，竞争优势相对比较明显。同时，项目与商业比较密集的亲贤街、南内环地区也是紧紧相连，比较适合这一地区经商人士短住或长住，费用相对酒店比较便宜，并且有生活配套设施，能满足世界各国、各民族、种族
5、人士的需要。太原作为山西的省会，随着中国经济的不断发展和国际地位的提高，旅游、商务资源得到不断的开发和整合，太原酒店式公寓的出租价格逐年上升。目前酒店式公寓采取比较可控的预定式服务，预订者主要是企业高级管理人员、长期在太原经商的中外商人、旅游人士，需求的面积主要是以中、小户型居多。这类中高端的消费人群对这种租住灵活、服务到位的酒店式公寓需求比较迫切。由于酒店服务式公寓与酒店相比同样具有很强的优势，统一集中管理，提供专业24小时酒店式服务，同时可选用居家自助厨房、自助洗衣服务相结合，为旅游、商务活动提供酒店式日租服务公寓或者短期月租公寓，期限比较灵活，所以深受一些公司高层的青睐。市场统计资料显示
6、：目前太原的酒店式服务公寓租金从10美元平方米月60美元平方米月不等，与去年相比酒店式公寓租金每平米出租价格上涨到了2-3美元。而目前出租率普遍在80%-90%左右，与去年70%-80%的出租率相比上涨了10%左右。酒店式服务公寓都出现了明显上涨的趋势，实际成交租价总体上涨了5-10%左右。1、3 进度计划，本案项目如各方能达成合作意向，希望在2017年上半年进行项目论证、设计及各项手续的申报工作，预计在2017年建成，争取在2017年上半年开业。本案项目资金量大概需要40万左右（不含租金及其他费用），作为项目的投资方山西汇哲酒店管理有限公司有实力进行投资，所以在项目市场前景和资金都没问题的情
7、况下，希望合作各方全力以赴完成各个环节的工作，使项目尽早实施。希望双方高层审时度势，睿智决策，尽快决定，然后好尽快进入项目的启动工作中来。 第二章 市场调研及前景预测2、1 太原酒店业的市场情况，2010年以来，太原旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头。2015年前两个月，太原旅游人数和旅游外汇收入再创历史新高，分别达到156万人次和5.3亿美元，实现增长4.5%和8.5%；旅游业势头十分喜人。旅游客源快速增长。一些酒店更加趋向于专一性客源定位，其产品也更加细化，更有深度。主题酒店、经济型酒店和一些专题酒店如会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明的市场形象拥有着更强的竞争力。2、2 与目前太原可
8、比项目分析与本项目有可比性的酒店式公寓租金情况：项目名称 租金水平（人民币/天*间） 使用面积 户型太原融心智选公寓 428元/天/间7天起租 105建面 两室4人居华夏传承 280元/天/间30天起租 75建面 一室2人居太原住吧公寓 198元/天/间30天起租 42建面 一室2人居太原都市优居公寓388元/天/间7天起租 160建面 三室6人居花住园林VIP 428元/天/间7天起租 110建面 两室4人居优家house公寓 458元/天/间7天起租 143建面 三室6人居长风商务区无霾公寓338元/天/间7天起租 57建面 一室2人居太原紫台公寓 268元/天/间7天起租 50建面 一室
9、2人居太原弗瑞德 358元/天/间15天起租 70建面 一室2人居住家国际公寓 358元/天/间15天起租 102建面 两室4人居酒店公寓的租金基本上和甲级或顶级写字楼的租金持平，租金水平和顶级写字楼水平相当。与本项目有可比性的酒店式公寓物业服务项目情况，从目前酒店公寓提供的服务内容来看，主要包括“家居清洁”、“洗熨及送衣”、“电召的士”、“订书报杂志”、“送餐”、“叫醒服务”等，由于一些酒店公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目的商务兼办公的功能（市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政公寓），所以部分写字楼所能提供服务项目将会慢慢融合进来。本项目拟订的价格与服务设施项目名称 租金水平（人民币/月
10、*套） 使用面积 户型（本项目） 25009000 20 60 12居2、3 本项目与其他项目相比较优劣势分析项目优势1、得天独厚的地理位置：位于“亲贤商圈”的北邻，内环路中间，距离新崛起的太原南站高端人群到达地点比较近，非常适合经常往返太原的各种高端人士长期居住。同时，将为南城的高端居住人士提供比较便捷的休闲场所。2、便捷的交通：距离太原站、太原南站、武宿机场都比较方便，同时通过地铁线到达太原最繁华的亲贤街、长风商务区、柳巷商务区一车直达，不到半小时的路程。特别是距离承担整个太原10钟的路程，租住便捷、服务到位、设备齐全的酒店式公寓，势必适合来晋做生意的中外商贾的需求。3、绿色环保的宜居环境
11、：由于是新建项目，本项目将充分利用项目的后发优势，在设计、建设、用材方面都将广泛引进节能、环保的概念和产品。4、经营成本的优势：由于本项目的开发用地是合作方的，所以在项目的前期开发方面大大节约了费用，同时由于合作方的特殊身份，也方便项目的前期报批，节约了时间和资金成本，为项目的成功运用奠定了比较好的基础。项目劣势1、品牌：自主品牌在经营初期将有一个相对长期的创立过程，管理体系、经营支持体系都需要在工作中不断磨合总结和改进。加盟品牌能迅速获得一个成熟的销售网络，并能在管理上得到指导。但加盟经营将限制本身的长远发展，加盟费用提升了经营成本。2、人力资源：做为一个高端项目，不同于一般意义上收租子，项
12、目要求有专业的团队进行策划、宣传、设计、规划、建设以及后期的管理，所以在项目实施之初要重视人力资源的储备和建设。分析与解决方案， 综合各方面的情况分析，本项目得天时、地利、政策、市场、资金优势，但项目品牌和团队建设是个问题，有待解决。酒店的经营在于市场的拓展和成本的控制，在市场的拓展方面，因为有便捷的交通和太原政策方面的契机以及地理位置优势，所以关键的客源问题将迎刃而解。所以在客源问题解决以后，管理人员的专业度和员工素质与储备将突显出来，对此，在招聘中应积极联系多家职业培训学校，招募和储备一批接受过培训的员工，另外应从社会招聘中引进一些有经验、有能力的骨干员工和中高层管理人员，并以完善的规章制
13、度和有力的培训使服务团队达到企业和顾客的要求。第三章 项目定位3、1 主题定位，根据本项目所处的地理位置特点、差异化经营的理念，本着以特色立足顺应行业发展的思想，本项目定位为“绿色的中档酒店式公寓”。酒店的单套面积不用过大，主要满足企业的高级白领和各大商圈的商人以及一部分经常来晋办事的高端人士。3、2 功能定位，定位主要依据是项目周边很多城中村得以拆迁安置，导致大部分外来务工人员及本地拆迁户无处居住等情况，以及所在地的周遍环境和交通特点。此区域多所各种大型、巨型的市场，经济比较活跃，长短住户都有。另一方面，由于便捷的地铁开通，也适合各商圈高端白领过来入住。3、3 市场定位， 本项目市场定位于为中端的消费者提供幽雅、便利、舒适的环境与高效率的服务。目标消费群体为该地区经商的商人及依托便捷交通方便上班的高管和经常旅游的高端人等。3、4 项目建设方案及规划设计定位， 本项目建筑面积300平米，（具体设计见建设规划图纸） 规划设计定位以绿色、休闲时尚、体现国际化风格表现形式为主调。3、5 价格定位，租金为2500-9000元每月。（
