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1、, Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 1,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,金马九龙湖国王B组团定价方案提报,2014年2月16日 广东中原地产代理有限公司, 本批定价产品简析 本批产品目标客户特征 市场比价法得出项目应售价格 对比楼盘选取 对比楼盘简介 对比楼盘市场比较 推导市场应售价格 项目价格策略及价格建议,报告体系 Analyze System,Code of this report | 2, Copyright Centaline Group,
2、2010,1、本次定价范围：国王B组团， 57席公寓。 2、产品：330-650方大平层和 少量的空中叠院、一梯一户。 3、特点：位于4A级景区内，环 绕九龙湖国王高尔夫而建的设计 ，独占山顶，居高临下，属于全 球顶级罕有山巅大宅。 4、面向客群：城市财富领袖。,本批定价产品-国王B组团公寓,Code of this report | 3, Copyright Centaline Group, 2010,他们在40-60岁之间； 工作主要业务在广州或珠三角； 他们为社会最上层人士，以名车代步，乐于圈层交流； 他们身家丰厚，正处于家庭/事业巅峰阶段； 工作很忙，向往更多的私人空间，与家人一起度假
3、； 大多热衷高尔夫运动； 他们关注居住生活环境，可以接受高总价房屋； 他们追求生活的品质，追求健康休闲的生活方式。,我们的客户是这么一批人：,本批产品客户特征,客户关注点,置业社区的知名度； 居住环境优越，舒适成为主基调； 塑造独特的生活氛围，崇尚健康向上的 生活理念； 居住与休闲融为一体，处处体现生活乐 趣； 极为注重社区的安全性以及私隐性 足以突出这类人群的身份、品味和性格 特征。, Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 6,处于事业巅峰，成功是他们的代名词, Copyrig,ht,Centaline Group, 20
4、10 Code of this report | 7,懂得生活 热爱生活 享受与朋友一起的时光, Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 8,生活至上 向往更美好的生活,Code of this report | 9, Copyright Centaline Group, 2010,对比楼盘选取,对比楼盘选取标准： 在全国范围内，从北京、上海、深圳的在售项目中各选取一个与我项目目 标客户重叠性大的作参考对比； 在广州市范围内选取三个与我项目客户重叠性大的作参考对比； 选取对象以占据稀缺资源的高端项目为主； 以具有区域影响力和同
5、等产品的高端项目的为参考； 与具有类似产品的高端项目对比。, Copyright Centaline Group, 201,0 Code of this report | 10,地址：广州市白云区白云大道北东平段 开发商：广州市高雅房地产开发有限公司 占地：152000平方米 ，共95栋 产品类别：独栋 容积率：1.0 绿化率：40% 管理费：8.5元/m/月 所属区域：白云新城 物管公司： 加拿大Colliers international 配套：马岩松设计师设计的奢华会所 均价：60000元/ 在售产品：主推中南区独栋别墅，毛坯售价6000万/套起； 同时在售北区独栋别墅，每栋面积涵盖85
6、01400平米,广州大一山庄,基础资料,与金马九龙湖对比性,Code of this report | 11, Copyright Centaline Group, 2010,1、占据稀缺生态资源，金马九龙湖位于九龙湖国际社区内，财富公馆则 享白云山生态资源； 2、同为广州区域内高端住宅项目，所面向客群一致，具有区域竞争性； 3、均拥有高尔夫俱乐部等顶级配套设施； 4、项目核心价值：2013年全国十大豪宅之首，对广州乃至全国豪宅极具 影响力，每栋建筑均由不同的国际建筑大师精心筑造，世上绝对独一无二。,地址：珠江新城南国花园南面 开发商：广州东企房地产有限公司 占地：31983平方米 ，共417
7、套 产品类别：大平层 容积率：7.09 绿化率：35.1% 所属区域：珠江新城 配套：豪华会所、空中大堂和空中泳池、引入私人银行 均价：85000元/ 在售产品：235435三至五房以及6631505复式。,基础资料,广州侨鑫汇悦台,Code of this report | 12, Copyright Centaline Group, 2010,与金马九龙湖对比性,Code of this report | 13, Copyright Centaline Group, 2010,1、占据稀缺资源，金马九龙湖位于九龙湖国际社区内，汇悦台则占 据珠江资源； 2、同为广州区域内高端住宅项目，具有区
8、域竞争性； 3、产品相似，同为大平层产品，所面向客群类似； 4、汇悦台为广州豪宅标杆，对区域内豪宅极具影响力； 5、汇悦台位于珠江新城核心位置，尊享黄金地段配套价值。,地址：花都区 九龙湖国际社区 开发商：新鸿基 占地：240000平方米，共417栋 产品类别：别墅、复式 容积率：0.29 绿化率：60% 所属商圈：北部山前旅游大道 配套：配套包括高尔夫球会、国际教育机构体系、欧陆式 度假小镇、马术学校及国际五星级度假酒店等 均价：25000元/ （别墅类产品） 在售产品：在售250-360三四房洋房单位，360-600的 独栋和双拼别墅；将推700-2000临湖别墅,基础资料,广州花都玖珑湖
9、,Code of this report | 14, Copyright Centaline Group, 2010,与金马九龙湖对比性,Code of this report | 15, Copyright Centaline Group, 2010,1、同位于九龙湖国际社区内，享受同样稀缺资源及顶级配套； 2、同为花都区域内高端住宅项目，具有直接竞争性； 3、玖珑湖核心价值为发展商品牌，作为香港最大的发展商之一新鸿 基地产，得益于其开发过不少成功的房地产项目，市场上有不少其品 牌的忠实追随者。,地址：从化区从化温泉镇悦泉路 开发商：广州普联房地产开发有限公司 占地：84522平方米，共81
10、栋别墅， 18套公寓 产品类别：别墅、公寓 容积率：0.68 绿化率：40% 所属商圈：从化温泉度假区 配套：配套包括高尔夫球场、七星级酒店标准打造的私家 会所、温泉度假酒店、直升机停机坪等 均价：25000元/ 在售产品：在售500以上的独栋和双拼别墅,基础资料,广州从化亿城泉说,Code of this report | 16, Copyright Centaline Group, 2010,与金马九龙湖对比性,Code of this report | 17, Copyright Centaline Group, 2010,1、同样占据稀缺自然资源，亿城泉说享受温泉资源以及山体景观等 天
11、然资源； 2、从化区最高端住宅项目，主要吸引广州及珠三角地区的享受型客 户购买，具有区域竞争性； 3、拥有温泉酒店、高尔夫球场、7星级会所以及私人直升机停机坪等 顶级配套； 5、核心卖点为依托稀缺温泉资源打造物业。,通过市场比较法，在广州地区选取了大一山庄、汇悦台、玖珑湖、亿城泉说这四个 项目作为定价的参考楼盘，对项目进行价值判断。本案就地段、环境、交通、一般 生活配套、高端配套、产品、私密性、物业管理、品牌等各项高端项目定价主要考 虑因素进行综合对比定价, 得出只参考广州市场情况制定出的基准售价。,Code of this report | 18, Copyright Centaline G
12、roup, 2010,Code of this report | 19, Copyright Centaline Group, 2010, Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 20,北京财富公馆,上海汤臣一品,天琴湾, Copyright Cent,aline Group, 2010 Code of this report | 21,基础资料,地址：北京朝阳机场高速东苇路出口向北600米 开发商：北京财富花园房地产开发有限公司 占地：319141平方米，共170栋 产品类别：独栋 容积率：0.55 绿化率：40% 管理费：
13、10元/m/月 均价：55000元/ m 在售产品：1700平米的独栋别墅房源在售，每套均 送600-1000平米花园，总价7000-7500万/套,北京财富公馆御河城堡,Code of this report | 22, Copyright Centaline Group, 2010,与金马九龙湖对比性,1、占据稀缺生态资源，金马九龙湖位于九龙湖国际社区内，财富公 馆则依托温榆河湿地原生态资源； 2、地理位置相似，均为一线城市近郊。金马九龙湖15分钟到白云国 际机场，到30分钟广州市区； 3、均拥有高尔夫俱乐部、国际学校等顶级配套设施； 4、财富公馆为北京乃至全国豪宅标杆，对区域内豪宅极具影
14、响力； 5、财富公馆定位为为全球名门贵胄打造,所面向客群一致。,Code of this report | 23, Copyright Centaline Group, 2010,基础资料,地址：浦东新区花园石桥路28弄 开发商：汤臣海景花园（上海浦东新区）有限公司 占地：20000多平方米，由4幢超豪华滨江住宅和1 幢高级会所组成 产品类别：住宅、公寓（奢华装修） 容积率：5.93 绿化率：40% 管理费：15元/m/月 均价：160000元/平米 在售产品：C栋27-39层面积为434平米的高层房源， 3梯1户,上海汤臣一品,Code of this report | 24, Copyri
15、ght Centaline Group, 2010,与金马九龙湖对比性,1、占据稀缺资源，金马九龙湖位于九龙湖国际社区内，汤臣一品则 位于陆家嘴核心地段，享外滩、黄浦江等著名景观； 2、汤臣一品为上海豪宅标杆，对东部豪宅极具影响力； 3、汤臣一品面向客户主要是超高端消费者,所面向客群一致； 4、金马九龙湖国王B组团产品与汤臣一品产品一致，均为公寓产品， 内部采用豪华装修。,Code of this report | 25, Copyright Centaline Group, 2010,基础资料,地址：盐田区大梅沙崎头岭盐坝高速及盐梅路之间 开发商：深圳市富春东方房地产开发有限公司 占地：29
16、8000平方米 产品类别：公寓、别墅 容积率：0.13 绿化率：87% 管理费：6.8元/m/月（金钥匙物业服务模式） 配套：7万平方米原生态森林 均价：200000元/ m 在售产品：546-1000平独栋别墅在售,深圳天琴湾,与金马九龙湖对比性,Code of this report | 26, Copyright Centaline Group, 2010,1、占据稀缺生态资源，金马九龙湖位于九龙湖国际社区内，天琴湾 则位于东部黄金海岸大梅沙和小梅沙之间的崎头岭半岛； 2、均拥有直升机坪、星级酒店等顶级配套设施； 3、天琴湾为南部中国豪宅标杆，对珠三角豪宅极具影响力； 4、天琴湾面向客户主要是珠三角超高端消费者,所面向客群一致。,通过市场比较法，在北京、上海、深圳选取了北京财富公馆御河城堡、上海汤臣 一品、深圳天琴湾这三个项目作为定价的参考楼盘，对项目进行价值判断。本案
