万全城项目可行性研究报告

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1、 万全城项目可行性研究报告 武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 - 1 -目 录 第一章 项目概况 项目地理位置 （4） 项目周边主要生活、商服配套设施 （4） 项目主要经济技术指标 （5） 第二章 区域道路、交通现状规划与分析 区域道路现状与分析 （6） 交通预测分析 （7） 第三章 投资分析 投资环境分析 （16） 投资潜力分析 （11） 第四章 市场分析 市场预测分析（13） 本项目周边主要楼盘基本情况（15） 目标消费群体定位（18） 第五章 建设地点及自然条件 地理位置（20） 区域地质构造（20） 区域地貌（20） 场地地基土、基岩构成及特征（21） 水文地质条件（21

2、） 地震地质条件（22） 第六章 项目的 SWOT分析 优势（Strength） （23） 劣势（Weakness）（23） 机会（Opportunity）（24） 威胁（Threats）（24） 第七章 项目的规划与定位 项目总体规划及功能分区（25） 项目的定位和交通、建筑、立面、剖面、环境设计及设备（26） 项目工程控制性计划安排（31） “万全城”项目形象进度计划表（32） 第八章 项目营销、推广策略（33） 武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 - 2 - 第九章 物业管理及服务 物业管理（36） 服务内容（36） 第十章 投资估算及资金筹措 投资估算（37） 资金筹措方案

3、（40） 第十一章 财务评价 销售收入、销售税金及附加测算（41） 财务现金流量分析（42） 利润测算（42） 财务偿还能力测算（43） 财务盈利能力分析（44） 第十二章 风险管理 项目风险（45） 项目风险管理的内容（47） 规避项目风险的对策（49） 第十三章 结论与建议 房地产业的发展与城市宏观经济保险了持续、协调的基本态势（53） 品质与市场，是决定销售的双重主因（54） 销售收入如期实现是收回投资的保障（54） 序 言 “万全城”是奉献给武汉的一个作品。这个作品是卓越的，更是超越的。 “万全城”代表城市的一份子，是城市经济的一个支点，是楼宇经济的至善表率，是承载未来武汉CBD 发展

4、的建筑。世界经济学权威对CBD 的定义是国家或地区社会政治、经济、文化发展到一定阶段，在传统的中心商业区聚集高度发达的金融、经贸、现代制造型商务而形成的中央商务商贸核心区域。当今城市中心商务区主要有商务写字楼、金融和服务三大职能设施构成，同时武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 - 3 -也不同程度地包含一定量的传统的商业零售类职能设施。CBD 既是经济运作管理中心，也是金融中心和生产服务中心，拥有大量的商务写字楼、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通和通讯条件，便于现代商务活动。在传统商业中心逐步成熟的基础上，现代商务的发展，需依托核心商务区；而传统的商业中心区逐步发展演变形成

5、的核心商务区，需依托国际甲级标准的高档商务楼宇。 “万全城”将矗立于武汉市已规划形成的商业商务中心，是全新概念商务大厦。汉口西北湖片区已逐渐形成了商务中心格局，国际品牌连锁、高端卖场、白领休闲总汇、高档宾馆、银行总部、甲级写字楼云集于此。 “万全城”以其独特的复合型态的物业构成而具有无限的发展潜力；其物业品质直达国际标准，将刷新武汉市商业楼盘配套记录。一流的物业服务、超高的性价比、非凡的综合品质，铸就极高的使用价值和投资价值，机遇赋予她带动 CBD高价值发展的使命。 武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 - 4 - 第一章 项目概况 一、项目地理位置 “万全城”是一个集居住、商务写字

6、楼、商业为一体的大型复合型房地产开发项目，位于汉口新华路305 号（建设大道与新华路交汇处） ，正处武汉 CBD金融一条街和 CLD（中央生活区）的西北湖畔，滨临武汉城区中心两湖泊（西北湖与北湖） ，毗邻江汉区政府及政务中心。城市和生活配套设施完善，地理位置十分优越。 二、项目周边主要生活、商服配套设施 综合商场：武汉新世界百货、武汉广场、世贸广场、中百超市。 酒店：新华诺福特、高雄酒店、亢龙太子酒轩、中亚酒店、希木大酒店、香格里拉大酒店、东方大酒店。 银行证券：中国信合、建行湖北省分行、交通银行武汉分行、中国银行武汉市新华支行、工行武汉市西北湖支行、武汉市商业银行北湖支行、民生银行、广东发展

7、银行。 教育：育才幼儿园、育才小学、北湖小学、万松园路小学、武汉六中、武汉外国语学校。 文化：武汉市青少年宫、武汉市杂技厅、武汉市江汉区图书馆、武汉市图书馆、武汉图书大世界、武汉市博物馆。 医院：协和医院、同济医院、武汉市六医院、武汉市儿童医院。 武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 - 5 - 三、项目主要经济技术指标(规划方案审批) 项目名称 武汉万全城 项目净用地面积 16272 m 地上总建筑面积 88468 m 其中：住 宅 38331 m 商务写字楼 26391 m 商 场 22235 m 会 所 1511 m 地下室 22143m 容积率 5.45 建筑密度 38.3%

8、 绿化率 30.3% 建筑高度 100 米 机动停车位 509 辆 其中：地上车位 59 辆 地下车位 450 辆 非机动停车位 230 辆 武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 - 6 - 第二章 区域道路、交通现状规划与分析 一、区域道路现状与分析 本项目地处CBD 金融一条街和 CLD（中央生活区）的西北湖畔。周边分布的建银大厦、新世界百货、世贸大厦、新华诺夫特饭店等大型公共建筑，吸引着大量的人流及车流，交通状况极其复杂。 (一）周边道路条件现状及规划 “万全城”周边主要干道有新华下路、建设大道，相关支路有北湖小路、西北湖路等，道路已按规划形成： 新华下路：规划道路红线宽 60

9、 米，机动车道双向6 车道，城市的主干道，连通汉口北部、中部。 建设大道：规划道路红线宽 50 米，机动车道双向46 车道，两侧各设5米左右的非机动车道，作为一条贯通汉口地区的一条横向主要干道，承担着大量的横向交通，在城市路网中起着重要的作用。 北湖小路：规划道路红线宽 20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5 米2+车行道10 米。 西北湖路：规划道路红线宽 20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5 米2+车行道10 米。 北湖小路：规划道路红线宽 20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5 米2+车行道10 米。 建银大厦西侧支路：规划道路红线宽 12 米

10、，车行道宽7 米。 （二）道路交通运行状况分析 武汉万全置业有限公司 万全城项目可行性研究报告 - 7 -根据道路交通流量调查和道路通行能力分析，计算得到现状区域道路及路口的交通负荷度（表 1）。 表 1：区域现状道路、路口负荷水平 路口或路段名称 路口或路段流量 路口服务水平 服务等级 新华下路建设大道 6800 084 D 北湖小路建设大道 2900 076 D 北湖小路西北湖路 1 050 O73 C 建设大道 35 00 080 D 新华下路 3400 O63 C 西北湖路 450 031 A 北湖小路 650 045 B （三）公共交通现状 该区域公交线路较多，周边公交站点有北湖站、

11、取水楼站、北湖小路站等。现有9 路、46 路、47 路、58 路、69 路、70 路、207 路、208 路、519 路、527路、560 路、561 路、575 路、595 路、597 路、601 路、604 路、605 路、621路、705 路、719 路、801 路、802 路、803 路、807 路、808 路等20 余条公交线。 （四）区域停车现状 项目周边约有停车位 270 个，其中建银大厦有地下停车位 50 个，地面停车位 120 个，建银西侧餐厅停车场约有 50 个停车位，西北湖路路边停车场约有 50 个车位。从目前情况来看，区域占道停车现象普遍，现有停车位难以满足需求。 二、交通预测分析 （一）客流量预测 项目建成后引发的客流