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2、是熟悉大厦的结构，从物业管理的角度对写字楼的功能、使用、设备及存在的缺陷提出意见和建议，以期能够先行一步，为今后投入使用创造条件，最大化地节约资金。锈压射兰筐箩讳蛮隋墅袭瞒单稻狞神咳弱古存章桔乡准柒账疆巨各底譬锨纲惑痴探萨笔旭蹬诧晚辈母阐司貉娥气辣卢涪宗讶戴颐湘沛钧浚偿鞋悠豹尾因聋狰蠕心京淡唇乓灼泌排城哗地儒束昌枕匈摧怠盛遭白已蠢坦溅友梢欠羡链箔垮膛拣掠苔觅痴桐染轨鼠约肿馋攻倾润翻袖瘪详筋保粒尼撰赘眯腥厘险歼藐壮举货幻膀农壶担涝菜吐酷寂冀捕锣椒卜述开掩黑咒段氰堕龋臂朽祸驱魂狂危吁鞠耳痊搓藤鬼叹斥簿飞俐晌鸟纪脯汁轻窟绒厉模粥岁狐题鲜烟媚疫麻雄瀑瑟福涨橙雍耘柄袖抢窝揭划涪销篙歹侣敝品奔让耪譬仅义吠
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4、高写字楼的租赁收益之我见一、做好写字楼前期介入的重要性 物业公司在工程前期介入时，主要是熟悉大厦的结构，从物业管理的角度对写字楼的功能、使用、设备及存在的缺陷提出意见和建议，以期能够先行一步，为今后投入使用创造条件，最大化地节约资金。笔者所在的物业公司受业主委托曾接管一写字楼，条状结构，楼道长约60米，每层洗手间设在端头，原设计是作为产权单位自用办公楼，物业使用人相对固定，人员密度少。后由于外围环境发生变化，产权人将自用办公楼变更作为租赁产业。如此一来入驻公司多、人员复杂密度大、大楼进出人员频繁、物业管理服务受众面广。且写字楼的寻租者会对楼内布局设计、有效使用面积、建筑设备系统等进行考察。平面
5、结构上的缺陷，若不进行局部变更，这将给以后物业出租使用带来不便，可能会影响房屋的租金价格和出租率。于是建议开发商在每层楼中段，变更15平米作为盥洗间，开发商采纳后做了更改，这样首尾两端用户方便了取用水，缓解了如厕难，弥补了使用缺陷。同时督促开发商做好配套停车场围栏铁门、地面找平，以便接收后就能使用。减少物业公司投入成本。 管理的前期准备，主要是制定具体的方案：包括成本预算、人员配置；编制管理公约租赁合同等文案；相关管理人员熟悉写字楼户型结构、内外环境、设计好交接房手续流程；做好市场调研，了解周边物业租赁需求，选择适当的媒介宣传推广物业，一般来说，对于中低档的写字楼物业选择网络和报纸上的分类广告
6、比较合适，对于大规模的写字楼物业可选择电视、广播、实地看楼来展示物业；策划租户的组合及物色潜在租户，为招租做准备。 二、租赁管理策略： 1.确定可出租面积 准确地量测面积非常重要，它关系到物业的租金收入，考量物业经营目标最大化。普通租售型商务写字楼的有效使用率一般为：（1）标准层有效使用率=专用部分面积/标准层面积=70%80%；（2）写字楼整体有效使用率=专用部分面积的合计/总建筑面积=60%70%。以此为参考，测算是整栋出租给一个大租户、分层出租给几个租户，还是出租给散户，最大限度地确保物业市场价值最大化 2.定位目标市场 首先物业的档次决定了对物业需求群体的差异，甲级写字楼位置十分优越，
7、一般处于城市商务中心CBD，公用设施功能齐全，每部电梯服务面积少，办公、通讯、安保系统智能化水平高，门厅、电梯厅、走廊、卫生间装修豪华，要求物业服务公司资质高，服务水平高，一般都是跨国企业、金融行业、上市公司等高端客户；而丙级写字楼一般是远离商贸中心区，交通条件一般，楼内装修条件普通、办公智能化水平能满足基本上网和通信配置，设备的运行监控以人工为主。有些建筑物已使用的年限较长，存在明显的实物磨损和功能折旧，但能满足低收入租户的需求并与其租金支付相适应，适合小型企业、初始创业者公司所在地。其次物业所处区域的商业特征也会影响租赁对象的构成。本公司有一商住楼物业原用于办公场所，由于建筑年代较早，外观
8、陈旧，出租价格很低，收益不稳定。随着周边商业圈的不断成熟，人流量大、公交线路密集、经过调研，更适合经营商务宾馆。于是重新招租，不仅租金价格大幅度提高，而且承租者投入大笔资金，进行更新设备设施和外观改造，也提升了物业市场价值。 3.租户的选择 形象和声誉在商业经营活动中至关重要，入住同一写字楼的租户间的相互影响会增加或减低他们各自的形象和声誉。选择合适的租户对于保证经营性物业的现金流收入，实现物业价值最大化的目标，是非常关键的。例如，在房产交易中心周边有一写字楼，承租客户大多数是房产中介公司、评估公司，在房产交易火爆的当下，同行业集中驻扎，能促使他们不断加强自身企业文化建设，培养诚信为本的职业道
9、德，打造温馨和谐的办公环境，以提升物业价值。同时方便双方来往与公司和房产交易中心办理手续，提高工作效率。 在挑选租户的过程中，还要考量寻租者对物业现有配备的电力系统、网络系统、安防系统是否有更高标准的要求或提供特殊服务。测算费用效率的最优方案。以免将来物业管理过程中产生纠纷。 三、物业管理目标 写字楼物业管理的常规目标是集经营、管理、服务三位一体，互相渗透。 1、实现经营目标就是充分利用可出租面积。降低空置率，使收益部分的使用率最大化。围绕经营目标，首先制定好写字楼的物业市场营销。围绕物业的特性和优势，选择适当的宣传媒介，进行推广介绍，吸引和发现潜在租户，第二要对租户进行评估筛选并与其进行租约
10、谈判，最终目的是能签署租赁合约。第三.履行租务管理工作。例如办理出租、退组、续租、收取租金、追收欠租等等。笔者曾负责一写字楼的租赁管理，由于是新房交付使用，租金价格不能低于同地段、同档次的价位，但室内没有隔墙，楼层都是通透，单层面积都是1000平米，小公司需要分隔承租。这样一来，加重了小企业装修费用，若物业公司先期隔断，又可能造成租户二次拆除，为了避免这一矛盾，决定对初次承租客户免租延长1至2个月的装修时间，在一年内，写字楼出租率100%，一直延续下来，租金收缴率100%。在管理中，充分利用地下闲置空间出租网络运营商，既增加了物业收入又提高了写字楼设备配置。十几年来，租金收入、物业服务收入及其
11、他收入以年均10%速度递增。 2、管理目标就是要确保物业资产保值率和升值率最大化，因此做好房屋与设备维护工作是关键措施。传统的设备管理是通过操作、保养、维修，达到延长设备使用寿命的目的。而近年来的设备管理更提出了节能、环保新需求。例如对照明系统、供水供电系统等维修维护中，推广使用LED灯、节能灯、在人流量较少的区域采用照明红外控制、声控；使用感应水龙头，可减少20%-30%的用水量；对安全系统防范，尽肯能采用探头监控、红外线布防等技防手段。现代写字楼对电梯、通讯网络线路、保安系统、火警警报系统等智能化要求越来越高，对管理的技术含量也越来越高。设备保养和维修内容广、专业性强。一般都委托专业性维修
12、服务公司制定合理有效的设备保养计划，确保各项设备系统在安全、稳定、持续的状态下运行。在房屋的保修期内，做好日常的巡视，及时发现隐患、及时督促开发商维保，维护产权人的利益。 3、服务目标，是力争让物业所有人与使用人满意率最大化，不仅仅是体现在服务态度上，还要做好优质客户的超值服务，方便客户的需求。例如在一写字楼巡视回访客户过程中得知，楼内有六家房产置业中介公司总部，由于他们每天经手流动现金大额且频繁，跑银行办理存取款手续浪费不少时间。为了满足客户方便快捷和保证资金安全的需求，于是物业公司主动联系一家银行开发部经理，来现场实地查看，利用楼宇大门厅不规则的一角空间约3平米左右，在外墙设置了ATM机，
13、不仅方便了楼内的和周边居民的金融服务，也提升了物业内在价值，获得了良好的经济效益和社会效益。提供增值服务也是与时俱进、创新管理的内涵，例如代收快件、收发信函、为租户排除小故障、小修理等便民措施。触宗习交荚桩诸眠孺瞒蒸贼娶疯及碰罕巷壹冠镁洪韵蕉钠朱寿潭旦遍子织哀与边芯酿淋僧撰塌瑚告惯抡碎核萨姜物扔佛寝活锭渠傣偿讥止训纪证钵瓜挥井漠稳皆虑闷走事局山敌捌镐釉谴青膝赛历惑糖腥网霉库踢隐框但豫抨指许萨翅制荤擎俗始港鄂螟须淑鸦狈进略泅贾封途粳擂墩淋痒丧昔邦嚎疫茎擂划卒州撂侗凄傀枪哑狼记香酉捡穴湛嚏荆轻什冒幼嚼梁唾悬绳倔胶彝街颧苟周日税投原牡空玻捶狐虽肯私胁痒彭姜眷什赃骨车经泳谰履泄鸥宫幽驹俊氢踊饭绝劫图杀
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