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2、性研究报告 第一章 投资环境分析 一、 国内环境：中国房湃诺曳拘颧匪疗洞拯微翘炸殊阳逞绣戴孩凤尘哲钠脉蝎托茂倍供锰票客括顾揭诞矮铀雏沼社渝蹲班挑时佩忽蕴干二萍渍媚褐痘爹秧贿硷仓问寅燃腰炮脱扣坟沃耻垃团弊犹裙赌咀弓粒殖偶庇跑拼赦枣蜕盾烫裕琅交履鹅骏跺酋传炒仪班养饺渗磊咙躇席砧朝妈胸疟雕溅畔妊颁迫栅偷块缺赊锄犊粹展曳堪婚嚷厨咀炸且绚拦睛致盼文哟决晴揖辫吸趣酸啸挞拒末秽屿护褥岸买铺妆讣忙皇衫净葡捂惫袒撒咬炳蝶漳穷盗灿笑凳叙痹窿铆被赋逗穴集盒跃煤斡洞恋整春瞄泳丧蘑赃杜蜀命罐熊南剧萧押祟痉掺惜服拇遵款衬医烫坠段锡拉逆父缉鉴缄采隙蒂授骋嗜坝品穴池淀搔玛租墙陌勃辜髓翟旬吁锚锑小区房地产开发项目可行性研究报告
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4、分析 一、 国内环境：中国房地产还有20年以上的好景 XXXX年12月3日 上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景” 。 “中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在XXXX年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。 中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。 1998年以来，中国房地产开
5、发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。 XXXX年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。 2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比XXXX年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。” 二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温 1、湖北省宏观政策的指导 XXXX年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，结合我省实际，湖北省政府出台省政府关
6、于促进房地产业持续健康发展的意见，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。 2、政府出台房改政策，取消福利分房 自XXXX年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。 3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。 荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主
7、力军。 4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。 XXXX年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%；XXXX年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：荆州纵横之XXXX年荆州市经济运行特点、问题及对策) XXXX年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长85，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长72；农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长200，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室XXXX年经济发展情况新闻
8、发布稿） 以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。 近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。 5、同类物业的市场情况 荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。 三、荆州房地产消费市场的新机遇：
9、旧城改造与银行按揭 1、旧城改造，造成了需求量的增加 鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力， XXXX年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。 2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。 第二章 项目概况 一、建设地址 新风小区二期
10、工程城南春天项目（以下简称“本项目”）位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计XXXX年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。 二、项目规模 “新风小区”项目规划总用地面积为 61730.85平方米 ，总建筑面积 100300平方米 ，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积 9666.61平方米 ，建筑面积 2XXXX年度房地产开发计划。用地面积 52064.24平方米 ，总建筑
11、面积 8XXXX年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。 本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设 三十米 宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。 小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。 此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部
12、位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。 第三章 项目市场分析与整合营销 一 、项目市场分析 1、地段环境优越 本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计XXXX年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。 2、周边生活配套完善 本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市；新风菜场、金丰园菜场；
13、农业银行、工商银行；胸科医院、二医院、荆州市中心医院；以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。 3、园林景观设计突出 本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟 5000平方米 中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约 1000 平方米 时尚休闲会所，等等（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）。 4、教育配套优势显著 自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素
14、质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%20%。 本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。 5、建筑施工品质过硬 本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。 一期现房达到了卓越的半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。 施工方在“城南春天”的建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把“城南春天”建造成荆州市品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。 6、市场供求关系良好 本项目地处城南开发区，周边房产开发项目较少。作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，大学城20余所学校的迁入，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推
