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1、手把手教你买房子(验收篇验房、收房要仔细 看合同或房屋质量是否有变动购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验, 看是否有所变动, 是否 按合同要求进行过维修改造, 维修改造质量和水平是否满意, 有关文件是否符合、 齐全等, 都应仔细察验。 只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、 领取房 屋钥匙,开发商的交付义务才算履行完毕。即 使您掌握不了上述专业的验房方法,没关系,因为在您入住小区前,您 所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前, 为了减少将来自身 的麻烦或纠 纷,他们已代您对小区所有房子进行了质量验收,在此您不妨了解 一下物业管理公司有关验收与接管物业的事项另外 , 我
2、还要提醒您别忘了国 家对房屋交易的新 规定, 即:商品房交付使用时, 预售人必须向预购人提供 商 品房住宅质量保证书和住宅使用说明书,其与合同具有同等法律效力。牢记新房验收 15招 保修期从交付之日起计算那么, 新房入住前, 如果没有专家的陪同, 普通购房者该怎样自己验房呢?北京 市房屋修建工程监督站的高级工程师给记者做了详细的讲解。第 1招:看“备案”留“两书”新房入住前, 业主应看到该项目有关备案文书的复印件, 以便确认该项目是合法 建筑;同时,应得到开发商提供的住宅质量保修书和住宅使用说明书。2006年 1月 1日起, 本市所有新建住宅竣工时, 都要进行一户一验, 并出具 住 宅工程质量
3、分户验收表 。 住宅工程质量分户验收不合格的, 建设单位不得组织 单位工程竣工验收。第 2招:卫生间不渗不存检查卫生间地面是否渗漏, 可以用塑料袋装满沙子放在地漏上, 然后在卫生间蓄 一些水, 24小时后,到对应的下层卫生间,看其顶部是否有渗漏。这个检测最 好与上层住户同时进行, 这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏, 也可检测自 家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水, 也是先在卫生间蓄一些水, 然后放水, 看地面是否有 积水现象。 合格的地面不应有积水存在, 因为安装地漏处是卫生间最低处。 但是, 毛坯房除外,因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。第 3招:门窗灵活严又亮试
4、试门窗开启是否灵活,目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行,关上 门窗听听隔音效果, 同时也了解了它们的密封程度。 不过, 卫生间的门不要求严丝合缝, 为了防水,反而规定下方须离地面 1.5厘米。门窗的油漆质量主要看 有无流坠 (油漆滴淌的痕迹 , 各个门的顶部那面都必须刷漆, 卫生间的门还要刷 下边那面。第 4招:轻敲各面听空裂墙面的抹灰、 地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象, 只要用小锤轻轻 一敲便知。若听到“空空”的声音,就是各面层与墙 (地 面接触有缝隙,需要返 工;若听到沉闷的碰击声,则表明它们接触良好。第 5招:顶层住户查渗雨如果买的是顶层, 一定要查看各个房屋的顶面有无
5、雨水渗漏的痕迹。 因为按照建 筑施工要求,所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”,要么施工方在监理单 位的监督下进行过雨淋实验。第 6招:阳台裂缝危险大一般而言,墙面的裂缝大多不是结构裂缝,影响美观,但危险性不大。房屋的结 构问题常出现在阳台, 万一发现房间与阳台的连接处有裂缝, 很有可能是阳台断 裂的先兆,一定要立即通知相关单位。第 7招:保温不好墙滴水冬天,房间里的墙面如果有结露现象 (类似夏天冰镇的瓶啤,在室温下外瓶壁出 现的水滴 ,这个墙面的保温层肯定有问题。第 8招:大开龙头查漏堵上下水管道有无渗、漏、堵现象,打开水龙头便知,需要注意的是,尽可能让水 流大一点、急一点,一来看看水压,
6、二来试试排水速度。第 9招:暖气支管有坡度暖气供、 回水支管不是水平安放的, 供水支管连接进水管的那端要高于连接散热 器的那端,回水支管的两端高度正好相反,这个坡度与两根支管的长度成正比, 一般每米相差 1%。第 10招:供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管 (在管道与墙面或楼板交接处,给管道再套上 一小截管子 ,地面的套管应高出地面 2-3厘米,地面为初装修的,应高出地面 5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。第 11招:拉闸断电不可少电闸及电表在户外的, 应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座, 方法是拉 闸后户内是否完全断电; 户内有分闸的, 也应同样分别检查各
7、个分闸是否能完全 控制各分支线路。第 12招:保险插座护幼童为防止幼童把手指头伸进插座孔中,距离地面 30厘米高的插座都必须带保险装 置。第 13招:卫生间插座规矩多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施 ? 熏卫生间的照明灯座必须是磁 口安全灯座 ? 熏洗手盆的上方不应有插座。第 14招:厨卫紧临通风道厨房、卫生间应与通风道就近安排,这样有利于异味、废气等气体的迅速排出, 保持室内空气的清洁。第 15招:开关接口拉一拉检查一下开关、插座的牢固程度,尤其别忘了打开电话、电视的线路接口,用力 拉一拉,看是否虚设。对所购商品房进行验收主要应注意以下几点:第一、详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、
8、阳台等部位有无开裂现象; 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符; 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题;第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题;第六、 对发现的问题要在验楼单上予以注明, 如果确实属于不能收楼的, 要详细 写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。律师指点 室内空气不合格也可拒绝收房大成律师事务所吴建中律师告诉记者, 在收房过程中, 如发现房屋质量问题, 应 分别情况作不同的处理。如果是房屋主体结构不合格或者室内空气质量不合格 (特别是精装修房屋 的,业主有权拒绝收房
9、,并要求开发商退房并赔偿损失。而其他质量问题的处理方式, 一般在合同中均有约定, 大体上分为先修复再交房 和先收房再修复两种。 如果在购房时选择了后者, 则业主就不能以房屋存在质量 问题拒绝收房,只能在收房后要求开发商进行修复。此 类质量问题又可分为两种,一是不影响装修施工或入住的一般性质量问题, 二是影响装修和入住的严重质量问题, 如漏水、 墙体开裂、 精装修严重不合格等。 无论何 种情况,业主都需要在与开发商及物业签署房屋验收交接单时,把需要 修复的质量问题确认下来,并明确修复的期限。由于集中交房期间问题比较多, 业主要主动地 多与开发商、物业联系,督促其尽快修复,不要等待。对于严重影响业
10、主装修或入住的质量问题, 如果开发商拖延修复, 给业主造成损 失的,业主有权依法索赔,但要注意搜集和保留好证据。此外,对于较严重的问 题, 业主可以要求在修复前先制定修复方案, 并经原设计单位或其他有专业资质 的单位进行鉴定、认可。贴心提醒 新房保修期从交付之日起计算住宅质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件, 其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、 保修范围、 保修期和保修单位 等内容。开发商应当按住宅质量保证书的约定,承担保修责任。商品房保修 期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。房 屋在保修期内出现质量问题,如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影 响
11、, 或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的, 开发商应承担赔偿责任。 购 买人认为 主体结构质量不合格的,可以向住宅质量保证书中注明的工程质 量监督单位申请重新核验,经核验确属不合格的,购买人有权退房。住宅工程交付使用时, 住宅工程质量分户验收表 应当作为 住宅质量保证书 的附件一并交给业主。并且, 住宅质量保证书中有五项内容必须在住宅单元 入口进行公示,公示期不得少于 6个月。另外,住宅工程竣工验收前,施工单位 要制作工程标牌,并镶嵌在建筑外墙显著部位。住宅质量保修正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期1. 屋面防水 3年;2. 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏 1年;3. 墙
12、面、顶棚抹灰层脱落 1年;4. 地面空鼓开裂、大面积起砂 1年;5. 门窗翘裂、五金件损坏 1年;6. 管道堵塞 2个月;7. 供热、供冷系统和设备 1个采暖期或供冷期;8. 卫生洁具 1年;9. 灯具、电器开关 6个月;10. 其他部位、部件保修期,由房地产开发企业与用户自行约定。备注:住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。 1、怎样认定房屋质量不合格根据解释第 12条和第 13条,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或 者房屋交付使用后, 房屋主体结构质量经核验确属不合格, 买受人有权解除合同, 并要求出卖人赔偿损失。 因房屋质量问题严重影响正常居住使用, 买受人有
13、权请 求解除合同和赔偿损失。那么, 应如何认定房屋的 “主体结构” 、 “不合格” 和 “严重影响正常居住使用” 这些概念呢?从技术角度看,所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、 作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、 韧性和稳定性, 以确保承受建筑物本身 的各种载荷。如:地基、承重墙等,这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问 题,应当视为主体结构存在问题。所 谓“不合格”,应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的 情形。 “严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题,严重影响买受人享用 房屋的正 常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等,
14、不属 于房屋的主体结构性问题, 而属于非结构性的质量瑕疵, 出卖人应当对此予以修 复,买受人不能 因此要求退房。专家从房屋质量、公共设施、材料等谈验房商品房质量是当前投诉较多的纠纷。 为帮助消费者顺利收楼, 给大家讲讲收房的 要点。免除收房伤痛从签合同开始为避免出现房屋质量问题, 建议消费者在买房时选择资信良好的开发商, 将风险 控制在前期。签合同时应明确各有关细节,包括收楼时间,收楼程序 (如先验楼,无异议后再 收等 ; 验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准 (面积、 地 面、 厨厕等等 ,最好附上设计图纸及施工图,并在合同中注明以其为准。同时 注明收楼时原开发商的广告、
15、售楼书、 样板房等都可成为房屋结构验收标准。 最妥当的做 法是请上一位有经验的律师,分析购房合同中有无标注不明或易成歧 义的条款陷阱,免除收楼时的麻烦。切记查看“三书一证一表”“三书”是指住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定 书,“一证”是指房地产开发建设项目竣工综合验收合格证,“一表”是 指竣工验收备案表。根据国务院颁布的城市房地产开发经营管理条例规定:“房地产开发项目竣 工后,经验收合格后,方可交付使用”。 “三书一证一表”齐全是楼房质量经过 国家有关部门权威认可的标记,是发展商交楼的必要条件。业主一旦签了有关文件,就视为对楼宇质量的认可。因此,专家提醒,收楼前千 万记住要求发展商出示“三书一证一表”,确定该楼已验收合格,并且与购房合 同一 致,只有证件齐全了,你才能签署人住单,收楼。但时下不少发展商交楼 时, 大多未能出具完整的文件, 若买家确实想收楼的, 验收过 住宅质量保证书 , 有关部 门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后,确保 具备居住条件的,亦可收楼。先验房后收楼先验楼再缴费、 办理入住手续是收楼的正常程序, 但目前发展商能让买家先验楼 后办手续的并不多。 通常的做法是让业主先在收楼文件上签字, 再发批条, 让业 主到物 业管理处去拿钥匙。等业主进得房去,发现货不对板,申诉起来也软弱 无力负责任的发展商会积极善后,无良的则会实施“
