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1、房地产开发企业资金运作与管理特点分析 房地产开发企业资金运作与管理特点分析 文/李勇威 企业资金的管理，其实质是围绕企业生产流程中发生的资金流入及流出的管理。房地产作为具有金融投资属性的特殊产品，具有资金需求庞大、市场流动性差、投资周期长的特点。因此，作为开发企业，资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。一般而言，房地产企业生产过程主要包含：取得土地前期准备、取得项目土地、项目开发前期、项目开发建设期、项目销售期或持有经营这几个主要环节，企业资金的管理也主要围绕这几环节展开。 一、 房地产开发企业资金流特点 取得土地前的主要资金流：土地评估费用、土地竞买保证金等。该阶段的资金呈净流出状态，
2、资金来源主要为自有资本金。 取得土地期间的主要资金流：土地款的缴纳、税金等。该阶段时间短，但资金流出量大，资金主要来源为自有资本金。 项目开发前期的主要资金流：该期间的费用主要包括项目策划定位费用、项目设计费用、项目勘察费用及各个政府部门收取的费用。该阶段为资金流出规模占项目投资规模较小，但期间的资金筹划却至关重要，需切实完成项目的融资安排，资金主要来源为自有资本金。 开发建设期的主要资金流：主要为土建工程费用、装修费用、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。项目的资金需求主要由开发前期的融资安排提供。 项目销售或出租期的主要资金流：该期间为收入的产生期，费用主要包括项目推广费、项目代理费
3、用等。 上述环节当中，前四个环节为资金流出期，主要资金来源为项目自筹资金投入、银行借款、部分销售回笼资金等。其中，土地款及建设成本为该期间的核心资金流出部分，前者发生时间短，后者则在整个工程建设期内陆续支出。销售或出租期为唯一具有资金回收的环节，销售型物业的资金流入一般呈先大后小的特点，即在销售初期资金快速回笼，进入销售后期，资金流入趋缓，并最终归零；而出租型物业则表现为初期资金回收少，之后随着经营进入稳定期，资金回收呈稳步增长。二、 房地产开发企业资金管理的关键 通常而言，资金管理可按生产进程由投资计划、资金计划、资金筹集、资金运用等几个关键点构成，房地产企业也不例外。 1、 投资计划是资金
4、管理的前提 房地产企业具有资金需求庞大，资金周转周期长的特点，一旦出现现金流短缺问题，将严重影响工程的进展，进而可能造成项目烂尾的情况。因此，房地产企业在自有资本金充足和现金类资产良性的基础上，制定严格投资计划是确保现金流和投资能力的前提。2、 资金计划是资金管理的基础 从项目发展的过程来看，在项目取得前的评估阶段，即应完成项目的全部资金计划安排。该阶段的评估结果将直接影响是否进行项目投资，而为了能够更精准的完成该阶段的工作，开发企业须对项目定位、设计、开工建设计划、项目融资、项目销售计划作出合理而翔实的预测，任何一项工作的偏差，都会对后续的资金使用及回笼产生影响。因此，评估工作越精准翔实，所
5、编制的资金计划也更为贴近未来实际资金需要，企业面临的财务风险也就越小。3、 资金筹集是资金管理的关键 对于资金需求异常庞大的房地产开发企业而言，资金筹集能力无疑是关系到企业发展命脉的问题。企业内源性资金受企业积累的限制，很难在短期内出现大规模的提高；传统的开发贷款，在经历金融危机的风波后，也越发显得不可靠；而市场的大起大落，更让开发企业难以准确预测未来资金回收；在这样的情况，拓展融资渠道无疑成为企业生存的必须。 遵循企业的资金计划，尽可能早地与资金方进行接触，听取他们对项目的想法及建议，并将之融入项目中，将帮助企业更便利地获得融资。 对于房地产开发企业而言，该阶段无疑是整个资金管理进程中的重点
6、，而融资管理又恰恰是该阶段的核心所在。目前，对开发企业而言，银行开发贷款仍然是最重要的融资手段，然而，我国银行信贷的调控是相当频繁的，具有极高的不稳定性。为避免“靠天吃饭”的被动模式，作为房地产开发企业，不断提高企业融资能力、拓宽融资渠道无疑是一项长期的课题。在经济多元化发展的今天，融资渠道也趋于多样化，当前经济环境下，以下渠道亦可供参考：融资方式说明特点难度企业内部融资通过抵押、质押、票据贴现及加强销售获得预收款、利用留存收益等取得资金可得性强，资金规模受限大低上市融资在公开市场发行股票或是通过买入壳公司间接上市耗时长，审批难高债券融资通过发行公司债或企业债，向市场融
7、资的行为通常融资期限较长，融资成本较低高经营性物业贷款以自有的经营性物业做抵押并以经营收入或租赁收入作为主要还款来源的贷款对开发商资信及物业的经营收入要求高，期限长中并购贷款商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款的贷款。对企业资质要求高，期限较长高信托融资通过集合信托产品，向社会公众融资的的一种融资行为。对企业资信有较高要求中委托贷款委托人提供合法来源的资金，委托银行或信托机构，根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。期限短，成本高中投资基金即通过与境内外投资基金合作，取得项目资金的一种融资行为，即可通过股权合作，也可通过债券合作。成本高中售后回租 将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用,从而获得现金流使资产所有人在保留资产使用权的前提下获得所需的资金；高比率的融资低回买融资物业持有人将物业出售给金融机构，再通过向同一金融机构以抵押贷款方式购回物业高比率的融资中REITs以公司或信托(契约)基金的组织形式经营，将募集资金运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，收益分配给股东或投资者的投资形式。专业管理高
