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1、房地产基础理论第一章 房地产基础常识一、 期房的利与弊购买期房有两个好处，三种风险。两个好处是：1、购买越早开售的房屋，其售价越低；2、越早购买，对楼内的户型才有更大的选择余地；如果有实力的发展商，这当然于买家有利；而对于市场潜力不大的项目，早期的买家就要承担与发展商“共生共存”的风险。这种风险主要有以下三个方面：1、 房屋延期交付使用的风险；（这其中又包括两个方面） 使用居住功能无法体现； 属于投资性购房者延迟收取投资回报时间；2、 房屋内在品质变换的风险；3、 房屋权属证件无法按期得到的风险；二、 买现房有什么好处？买现房的理由就建立在现实的基础之上：1、 工程质量可考察；（不能说现房质量
2、一定可信，但起码它的毛病都在明显处，能不能接受缺陷，买房人有主动权，不会象期房那样有吃亏上当的感觉。）2、 环境、配套可检验；（在楼间距、绿地大小等方面做文章是期房的小伎俩，只有现房才能验证楼书，沙盘是否“美丽不打折”）3、 减少法律纠纷；（面积、户型、景观，这些即使写进合同也免不了扯皮的事，若是买现房就可以一笔勾销。）4、 少政策风险；（买期房难免会遇上税、费、基金的调整，比如“一定时期税费优惠”的政策，就曾令不少期房买家遭受损失。）5、 少投资风险；（从出租投资看，现房买后即可租赁，降低了还贷期因租金变化、不能如期开发带来的风险。）6、 早买早用。（房子就70年使用权，一般从交钱，签合同开
3、始算，总价格35万元的房子粗略算来，晚住一年就损失5千元！）弊端：1、 价格高。2、 户型不全、楼层不齐、可选余地小。3、 质量无法鉴定。三、 板式楼结构楼宇户型的八大优点：1、 入大门处有一过渡空间，装修时可以设计一个玄关，对整套房的私密性有很好的保证。2、 客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台推拉门之外，无其他任何房门对着客厅，使客厅的活动空间几乎不受任何干扰。并且厅的阳台向南，有南北穿堂风，通风采光效果极佳。3、 户型为三房两厅两卫，建筑面积为110130平方米，朝南的房间（含客厅，有3个）达到了朝南房间的最大数，这3个房间是通风效果最好的空间，由于风向多以东南、西北风向为主，因此朝南
4、房的房间越多，通风采光也就越好。4、 厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起，功能分区集中，并与其他功能区明确分开。其中，厨房与饭厅紧密相连，方便备餐与用餐，且应处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。5、 卫生间与阳台，两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧房有独立卫生间，私密性强，阳台为双阳台，一南一北，有利于观景，通风和晾晒衣物等。6、 每个卧室的面积分配都十分合理，方正、平直、宽大，令人心情舒畅，其中主卧室十分宽大，主卧室建筑面积为20平方米左右，符合二次置业者提高生活质量的要求，并且主卧室置于最里面，充分保证了私密性；其余两间小卧室面积次之，为1316平方
5、米，并且主卧室与北面卧室的门对开，十分有利于空气对流。7、 公共活动区、客厅、饭厅、厨房、分隔过渡区、共用卫生间，功能分区集中，动静分区，干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。8、 房中无狭窄的通道或难以利用的空间，公共分摊小，空间实用率极高，可达90%四、 消费者会如何选择环境地段一个小区或一套房子的环境主要包括两个方面：周边地理环境（地段）和社区的环境，所以我们在此主要讲如何从这两个角度看环境。1、 传统上的好地段传统上人们认为越繁华，越接近市区地段越好，因为优点显而易见：社交方便、生活方便、用于出租也方便；同时也要看这种地段的缺点：污染大，不安静。因为，价格较贵，短期内不会有太多的升值空间。
6、应该说在城里拥有一套公寓以便于平时上下班是合算的选择，而且，城里的公寓出租市场更广阔，即使自己不住，也可作为一项中长线投资。2、 生活意义上的好地段郊区住宅适合休闲。郊区风景不错、空气不错、价格相对便宜；但平时生活、社交不方便，更适合中等收入人群购置、度假。建设的好的郊区别墅区很受市场欢迎，一些海外归国人士、外籍在郑人士习惯这样的居住方式。3、 商业意义上的好地段城郊结合部升值潜力可观。对于目前只有能力购买一套住宅的工薪阶层来说，城郊结合部是折衷选择。这类地段目前价位不太高，交通还算便利，令人心动的是，随着城市的不断外延，510年之内这里会日趋繁华，成为市区。五、 买现房客户类型1、 无闲阶层
7、这些人是没有时间和精力处理期房在“长大成房”过程中层出不穷的问题和纠纷的人。2、 急茬儿急着结婚、生子、与父母同住。不用说，他也得寻觅现房。3、 投资户这个楼盘的人气如何？规划怎样？物业管理是哪家？就算不管这些问题，买房投资的您也得考虑一下：若首付款交了以后，房子一年以后才到手，如果炒房炒成了房东，到时候再后悔没买现房已经晚了。4、 现实主义者1998年、1999年涌入房地产市场的买房人，多数会被期房吸引，对“私家房”的憧憬、对商品房“商品”特性的陌生以及成为首批个人购房族的一点得意心理，使他们多数成了浪漫主义者，但现在，越来越多的人成为现实主义者，他们的目标定位在现房上。六、 门户朝向面面观
8、朝向与日照固然是重要因素，但是关于室内的通风与通风度就目前而言很少听到有人谈及。住家都比较讲究朝向，除了日照因素以外，通风是一个重要的因素，有没有穿堂风似乎成了房型优劣的重要指标，为了要有穿堂风，所以南北向的房间便是可取的。然而，略懂一点儿建筑史的便会发现，中国传统建筑，无论是达官贵人的府邸，还是寻常百姓的小院，南北向的必是厅堂，而人是住在东西厢房里的，而且无论是大门口，还是厅门口，用照壁挡一挡是必然的。室内通风对于人的健康是非常重要的。提高室内的通风度似乎在空调盛行的今天更为重要。根据一般的流体力学来看，直透的穿堂风往往在室内会留下许多空气的死角，就如屋顶水箱的设计，其中有几道交错的挡板，目
9、的是阻挡水的直线流动和降低一些流速，而减少旧水的长期滞留，旧水滞留会产生对人体有害的微生物。这一点和室内空气流动的原理是一样的。所以在房型设计和选择时应加以考虑。、正南正北向的房型，空气流速有些过快。从科学的角度来看，西南、东南向的房型倒是兼顾了日照与通风，风缓缓吹入室内，更容易提高室内的空气清新度。当然，窗型设计和室内挡墙设计，在今天也需要被更多地考虑。建筑风水学：风水，有人说是避风防水，在古代主要指：选择建筑地点时，对气候、地质地貌、生态、景观等各种影响建筑的环境因素的综合评判，以及建筑营建中的某些技术和种禁忌的总概括。风水学认为：东边有水盘青龙，西边有山踞白虎，南为朱雀旺火，北为玄武水来
10、财，乃中央“土”为北斗。中国风水讲究“形”与“气”负阴抱阳为形，芷生气为本，气从龙脉来，聚气“土”中央，聚气为要，和气致祥。“东来紫气西来福，南接祥光北来财”。中国古代风水学的科学成分，就是悟出了天文地理的生态规律。我国季风现象是夏吹东南风，冬刮西北风。此地正是：西山遮烈日、北山挡朔风。东南宽敞，夏迎南风。风水强调的是人、建筑、环境三者的关系。在这三者的相互作用过程中，地理因素、建筑功能因素、建筑语言所包涵的文化因素、以及人类的心理因素都在起着各自不同的作用。而对于这些作用规律的研究，正是现代风水学的范畴。在北半球的中纬度城市，有一个十分普遍的现象：位于商业街区南边的铺位没有北边的旺，街道东边
11、的铺面没有西边的旺。这与北半球中纬度地区的日照及风向有很大的关系。在进行中纬度地区的项目策划时，应考虑位于街道南面的建筑，在设计上要多采用透视表现手法，并尽可能使用暖色调。位于街道东西的建筑，要多用全封闭格局，并在建筑布局上采用有叉道纵深，形成立体街面，而不是一堵墙的墙面。在小区住宅的设计上，最好开发“全部朝南”的东西向条式住宅。这种建筑布局在上海、无锡等江南地区较普遍。但要注意建筑语言的运用，不能搞成“兵营式小区”。七、高层如何选1、要注意房屋的户型、格局和朝向由于高层住宅是现浇混凝土和框架剪力墙等特点，（受承重墙的影响）户型格局不能随意改变。所以在挑选时要注意。2、要注意整栋楼的总户数和电
12、梯数量及电梯的质量层数越高、户型越多、电梯也应略多几部3、供水问题要注意“二次加压”供应自来水方式水压是否够，尤其夏天用水高峰期是否会有断水时间。4、要注意周边地区的未来规划前景高层住宅的一大优点是视野广、景观好、空气清新等。5、要注意楼内的物业管理对于安全防护措施上要特别注意。第二章 建筑基础知识一、建筑结构类型建筑结构按所有材料来分有木结构、钢结构、砌体（砖墙等）结构、钢筋混凝土结构等。建筑结构按承重结构来分有：1、 砖混结构：是指由砌体结构和其他材料制成的构件所组成的结构。例如，竖直承重构件用用砖墙、砖柱，而水平承重构件用钢筋混凝土梁、板所建造的结构，它多用于七层以下住宅。2、 框架结构
13、：是由纵梁、横梁和柱组成的结构。目前，我国框架结构多采用钢筋混凝土建造。它多用于十三层以下住宅。3、 剪力墙结构：是指由纵、横向的钢筋混凝土墙所组成的结构。因剪力墙结构的墙体较多，侧向刚度大，所以它可以建得很高。4、 框架剪力墙结构：房屋在风荷载或地震作用下，靠近底层的承重构件的内力和房屋的侧向位移随房屋高度的增长率加而急剧增大。因此，当房屋高度超过一定限度后，再采用框架结构。框架梁、框尺寸就会很大，这样不仅房屋造价增加，而且建筑使用面积也会减小。在这种情况下，通常采用框架剪力墙结构。5、 筒体结构：是用钢筋混凝土墙围成侧向刚度很大的筒体，其受力特点与固定于基础上的筒形悬臂结构件相似。为满足采
14、光的要求，在筒壁上开有孔洞，这种叫做空腹筒。当建筑物高度更高，侧向刚度要求更大时，可采用筒中筒结构。这种筒体由空腹外筒和空腹内筒组成，内外筒之间用自身平而内刚度很大的楼板相联系，使之共同工作，形成一个空间结构。多用于高层或超高层建筑。二、建筑平面建筑平面是指房地产产品的空间原则，侧重于建筑的功能要求，通俗地说就是房型。顾客在决定购房的诸多要求中，房型是他们继价格、区位之后首先考虑的因素之一。房型通常由客厅、卧室、卫生间、厨房、餐厅等几部分组成；把它们组合在一起可分为：一室一厅、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅、复式、跃式等几种。1、房型功能：内外分区：指把住宅分成内区和外区，主
15、要是根据空间使用功能和私密程度的层次来考虑的，即把家庭内的居家活动（对内）与接待客人的活动（对外）进行区域划分。一般把起居室（兼接待客人功能）、门厅划分为外区；卧室、卫生间、厨房等划分为内区。内外有别，严格划分，互不干扰。动静分区：指把安静的空间和与其交往等活动的空间分区，动静分区也可以说是昼夜分区，一般来说会客、起居、用餐和厨房是住宅中的动区，卧室是静区，而工作和学习也属于静区，但从住户来说则可根据职业的不同，有的在白天，有的在晚上。居餐分区：住宅不仅强调起居空间，而且也强调设置用餐空间，或设置专用的餐厅，在面积许可的情况下应优先考虑设置专用的餐厅。干湿分区：主要指住宅的厨房、卫生间与起居室、卧室之间的分区，体现在用水与非用水之间的分区上。洁污分区：住宅的厨房、卫生间是有垃圾、污秽物的处所，各自需有适当的位置。厨房宜临近住宅入口，与住宅内其他洁净部分有分离。玄关设置：玄关（门厅）作为户内外空间的过渡，具有屏风隔断的功能。住户要求玄关兼具有贮藏功能，放置鞋子、雨具、手袋和挂衣服等。玄关一般会使人在入室后产生第一印象，因此适当进行功能设计处理，即可收到极好效果。玄关是房型设计中应该设置的空间单元。2、墙体材料与屋顶墙体材料：普通粘土砖、粘土空心砖、加气砖和砂浆房屋屋顶：是指楼房的顶部，它需具备一定的强度、防水性能、隔热性能、保温性能。3、门可分为：防盗门（铁）、木门（
