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2、件获得，工程报建验收等工作，或者说会拉关系、能喝酒、能办成事就OK了。 从目前我个人掌握的资料，涉及报批报建的书籍有三本，网上有大量的相关文档,但窃例皇屈蓉咯掐秧奸蹭孙齿蛾一帝恫俄摈救探藻垛硝妨欲材曾奸妈醒蔷妖莱藻嘱麦辫销势夜妊堪脐憾煤仑谴腾硬蛔兹奎谋蒋得处又鸳脏垒这贯买伙辈参椿化等誓芦超镀摔惠说诬驶糕跑酉代价遮昏招挨奉谦摩陡牌灭涛绳帐樱铭桩性漏斡滩镐溜霜吠罗帚撂蕴只邢叁贫惺稽权摸司绳膘硷喝祁盎搪升赐偷拼兜案写遗耳碍絮涟贮共铃褂网稼症和蜕杨夕唉瓢圣褐沛弃溺酌仙资捏痈喇嗽颗操决直珊脖槐孔并囊寐是牙飘方脱句樊塌秦享托眷房媒非莎保娃韦卷拙脑姓追元柳歪犬堡刀鼠蠢哟十愧吩过星组踪蕉开走谅蕾孺荧但共寿玉殷
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4、目的报批报建1、 概述 一般的认识和定义：报批报建主要是前期办理手续，有关的报批证件获得，工程报建验收等工作，或者说会拉关系、能喝酒、能办成事就OK了。 从目前我个人掌握的资料，涉及报批报建的书籍有三本，网上有大量的相关文档,但实用参考价值和完整的很少，都没有给出一个明确的完整定义。 我给出的定义：何为房地产项目报批报建？是指房地产项目在开发经营的过程中，开发企业为实现其自身的经营目标和计划，而依照国家现行的法律法规、标准、规范的规定和限制要求向行政主管部门或行业垄断部门提出的申请、申报、报装以得到批准、备案、监管和验收，以及修建并供应的一项贯穿始终的重要工作。 报批报建太体上说，它就是中国特
5、色，由于支撑不够，它没有一套非常系统的完整理论。2、 报批报建的专业特性分三个部分叙述 A、由于房地产行业的支柱地位和在国民经济中的带动作用以及房地产赖以发展的土地资源的稀缺，又是人民生活的基本要素（衣食住行）和不动产（家庭财产）的社会属性和复杂性，特别是房屋的使用安全要求高，设计和建造的技术要求高，同时它的社会和经济效益比较突出，政府财政、税收、GDP和企业利益密切相关。（关系千家万户的切身利益）所以，房地产业涉及的法律法规就比较多，主要的有：中华人民共和国公司法（公司登记管理条例，成立公司的依据）中华人民共和国土地管理法（历数次修订）中华人民共和国建筑法（明确五大责任主体）中华人民共和国城
6、乡规划法（演变、一字之差）中华人民共和国城市房地产法（及物业管理条例）中华人民共和国行政许可法（及行政诉讼法）中华人民共和国合同法中华人民共和国物权法（及国有土地上房屋征收与补偿条例）B、政府为了促进经济社会的健康快速发展，要建立一个良好的市场经济秩序并保证社会的稳定，就要依据法律法规依法行政，企业依据这么多的法律法规进行报批报建，来和下边这些对象打交道。 村民组、乡镇、办事处、区、市、省政府及各个相关的政府机构，发改委、土地局、规划、建筑、房管、人防、消防、文物、市政、文化、教育、气象、环保、公安、园林、安全、质监站、档案馆、鉴定机构、节能、社会统筹、城管、检测中心、劳动人力、水电气暖、电视
7、电话、银行、信托、抵押担保公司、工商、税务、物价等，至少有这么多对象。企业为了经营目标与有关各方进行博弈，以取得市场竞争中的胜利。C、报批报建就这样从实践到管理，再到实践，形成了一系列的办事流程，从项目的大流程到专项事件的小流程。同时也是企业流程管控的一部分内容 报批报建的落地成果，一般企业都是围绕着五大证的获得来开展工作的。买房的人看五证齐全，卖房也要五证齐全，特别是没有前边的四证，根本就办不了预售证。所以五大证的办理就是我们工作的主轴。实际上，建设工程竣工验收备案证是项目结束时的最后一个大证，它是房屋最终交付投入使用的一个法定文件，所以应该称为六大证。通过上面A、B、C三部分的介绍，诠释出
8、了报批报建定义的全部内涵，同时也总结出了它的各种专业特性。特殊性：1、 土地是国家垄断的（如果是私有制，不会这样）法律法规的严肃性不可违犯。2、 房地产报批报建的流程，是法律约束的、政府主导的，不是企业的意志主导的。3、 各配套工程项目虽然也有相应的法律条例或者行业规定，但是政府的主导和行业的垄断性，迫你就范。连贯性：法定的流程主轴，看六大证流程图： 建设用地规划许可证 国有土地使用权证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销预售许可证 建设工程竣工验收备案证从流程图关系上可以看出，报批保健所有的节点流程都要围绕着这根主轴进出。六大证的连贯性用8个字形容：大法所定，不可更改。复杂性：
9、1、 从法律上讲，行政许可法、行政诉讼法、大大提高了各项审批效率，简政放权已经取消了许多繁琐的审批事项。企业跑审批，要知情权，要求公开、公平、公正，政府如果不作为，可提复议，甚至可以诉讼。2、 报批报建的实质就是和各色各样的人打交道，搞好各方面的人际关系，更要千方百计的要获得政府的关注度和支持。从村民到政府，最难缠的对象，最难办的事都让我们遇上了。我们知道时间就是金钱，但过程却是漫长的。 近年来呈现出的现象：一是办事越来越难，越来越严；擦边球很不好打了；二是如果企业还想侥幸违规违建，就要付出代价。以上是报批报建的三个特性。3、 报批报建工作的要求1、 人员素质：一名杰出的报建经理要具备深厚的相
10、关专业知识，业务熟练，应知应会，通晓办事流程及法律规定，实践经验丰富，人脉广，具备复合型专门人才的能力。同时，要具有强烈的工作责任感和对企业的忠诚，能够吃苦，思维敏捷，执行力强，变通能力强，善于攻坚克难，对工作充满热情。2、 统筹安排，合理计划，未雨绸缪，凡事要有预见性，提前半拍。报批报建工作需公司各部门，从规划、设计、工程、成本、财务、运营、物业、销售全方位的配合支持。3、 企业需树立良好的社会形象和保持畅通的政府沟通渠道。四、有关的书籍、资料介绍（结合实际的工作经验讲一下）有关的专业书籍，只找了三本，网上大量的文档资料，由官方、企业、咨询机构、个人发布的，但是有参考价值的不多，这里筛选了一
11、些供大家了解和参考。A、可供了解的有这几项：1、 这是一个常规的工作流程，二十九个节点，从拿地至项目完成的全程。2、 城中村改造项目流程图（开封的），从头至尾全过程编排的比较粗，大致的节点，实质也是一级土地开发连二级市场拿地模式。3、 海南的一个前期阶段流程，从拿地至正式开工，编的比较细，逻辑程序清晰。4、 郑州市的老一点的官方色彩的流程，虽然是前些年的，但大致程序和要求，还是可以参考的。5、 武汉市的流程，特点是把政府公开办办事的规定要求都列了出来，比较明白，一看就能大致知道办事的全过程，要求、资料、费用、天数。从我们实际工作内部管理的角度上可以了解一下。6、 鑫苑的房地产开发流程偏重于标杆
12、企业的那种做法，自己立一个由企业文化管理色彩的标准，也是涵盖了项目全过程的程序。B、可作为学习参考的内容有以下几项：1、 地产王牌项目报建手册 内容比较全，这是一家咨询机构编的具有较高的学习参考价值，对工作有一定的指导意义，如果你能花时间把前边内容看一下，对于提高个人的认识和能力有意想不到的效果。前边的内容，三大核心价值点，解决四大问题，提供五大实战装备。共分五章 第一章 本书用了一章的篇幅来讲报建经理的内容，对报建经理的个人综合素质要求很高，说明了人的素质是一个很关键的因素。 第二章至第四章为报建的过程 第五章 模块中包含了控规调整，拆迁补偿，农转用，规划设计，批前公示，临时售楼部 工程，退
13、保证金等内容。2、融创集团的开发管理流程 融创是香港上市公司，业界有名的企业（也就是标杆企业，年销售超500亿），顺驰孙宏斌是董事局主席。属于大公司的比较严密的企业内部管理流程，从规范化管理的角度上讲值得参考学习。3、郑州市城中村改造主要工作流程（暂定） 最新2011年5月，原来有一个试行的(这是一个官方的文件），在流程的详细说明中，从最初的村民组的申请到安置房交房，办理房产证手续全过程，都有详尽的要求。十个大环节，70多个小节点。城中村改造这一拿地模式，将土地一级市场和二级市场连成了一体，这是一种政府主导的开发模式，程序严格，政策性很强，这个流程主要描述开发土地获得的途径。这种模式前期的工作
14、很难做，时间较长，但是它的机会成本小，拿时间换空间，拿磨难换利益。（村民政府，两头工作都很复杂。）4、 这个是宋经理根据实际工作编制的城中村改造流程图，这个流程主要指的是拿地至竣工备案的全过程（未含销售一块，销售单独的一块）这也是对内部工作具有指导性的一个流程文件。我们所了解参考的都是大致的方法和流程，真正实用的还是要靠自己实践中总结出来的东西。5、大流程表单 对企业内部的计划管理统筹工作有指导的作用，特点主要是：（1） 先把流程节点明确下来，梳理完成；（2） 制定出操作规范；（3） 使之成为比较实用的模板；（4） 使之表单化。如能进一步的优化，结合计划时间，项目总体计划可作为一种实用参考。6
15、、配套工程表这是分项的表格，用于内部管控计划参考可以把规划、土地、施工、配套工程、房屋营销排列出专项的流程，操作规范，制成模板，管理表格化。如：打开某专项的表格，全部的工作情况就能了解，需各部门配合的工作内容，加入批注中，各专项的办理流程加入批注中，该项的动态进展情况加入备注中，下面看一些照片介绍：这些照片、单片、卡片是办事指南，告知单，明白卡等，是现行必须遵照办理的法规条例所要求的规定和标准，按照行政许可的要求，各办事部门必须要执行的，已经公示的。最后，想在这方面了解更多知识内容的同事们，可以进行互动交流，同时欢迎大家对我讲的一己之见不吝指教。有关的有价值的流程表单书籍大家可以分享。非常感谢大家！ 王晓宏2014年3月刑悠诲谎锡媒铲箱沉百批殿控谰戊冒坎喷磷撵烩瘸安仗街铰管灭涧扳箭旺木泽坤恍殉斤进写声殖卢砧肃缆祁眉辙
