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1、房地产开发项目成本费用估算表构成明细一、 土地费用:1、 土地使用权出让金:地价款;2、 征地补偿费:适用于划拨地;3、 拆迁安置补偿费:适用用拆迁用地;4、 土地交易费:契税,按地价的3%计收;二、 前期工程费:1、 地籍测绘费:按土地面积0.3元/平米左右计;(可忽略不计)2、 总体规划设计费:经验值:土地面积2元/平米左右;(注:通常规划设计与建筑设计均委托一家,又未采取方案招标的,此笔费用可不支出)3、 地质勘察费:地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用,每米单价根据土质情况及工程量大小不等(50-90元/米),无固定经验值,因总价较小,不对指标产生影响,地质较均匀的可按间隔25米至3
2、0米取1个孔,每孔深度平均可按20米估计,每米单价70元左右;4、 建筑设计费:有设计收费标准规范,但实际市场因竞争都未按此计收;收费标准是按不同档建安造价按费率计取;通行按建筑面积每平米?元计取;(普通住宅1825元/平米左右,小区内单体较雷同的,设计收费会更低)5、 工程招标代理咨询费:有专门的计价标准,但市场通行打折较多,通常招标代理及编制标底费:建安造价的1.82.5;6、 质量安全监督费:根据闽价2003房430号文规定收取;其中:厦门市(不含同安区)建筑工程:按房屋建筑面积计收1.65元/平方米;不能按建筑面积计费的构筑物等按工程造价的1.6计收;若受监工程距城市规划区10km50
3、km以内,加收15%;50km以外,加收25%;7、 工程监理费:有物价局的定价标准,市场通行打五折,通常工程监理费:建安造价的0.8%1.2%;总造价越大,费率越低。8、 建设综合配套费:在厦门市因土地均是招拍挂出让,此笔费用已综合在地价款中。在其它地市则缴纳规定各有不同,如济南246元/平米(包括热源、供水、燃气等配套费),贵阳缴纳约60元/平米。漳州80元/平米;9、 人防费:人防异地建设费:如果项目自身确无法建人防面积,则应按应建人防面积,每平米2000元左右(各地人防办有专门计价标准)缴纳异地建设费;(有些地市会加收人防设计费按人防面积每平米30元左右)10、 施工图审查费:建筑面积
4、2元/平米;11、报建费:办理施工许可证时需建设单位缴纳的费用。但此笔费用实际已包括在建安工程预算成本中,但因需要提前缴纳,故有些估算表中考虑前期投入资金会列此笔费用;厦门市主要有以下几项:A. 墙改费:2元/平米;B. 散装水泥基金:3元/吨;C. 建安工程劳保费:建安造价*?%(甲类:4.86%;乙类:3.65%;丙类:2.92%;丁类:2.19%)三、 建安工程费:1、 多层住宅:700800元/平米,其中:土建600元/平米左右 含桩基,桩基50100元/平米;安装90150元/平米左右;含电气、给排水、通风、消防、智能综合布线2、 小高层住宅:700950元/平米,与多层相差不大,其
5、中:土建600800元/平米含桩基,桩基50100元/平米;安装90150元/平米;含电气、给排水、消防、智能综合布线3、 高层住宅(13层以上、30层以下):12001600元/平米,其中:土建9501100元/平米含桩基,桩基础100元/平米左右安装200元/平米含电气、给排水、通风、消防、智能综合布线附:福建省2004建设工程造价指标参考项目名称综合指标(元/每平米建面)其中建筑工程安装工程住宅楼6-7层8501050750-90070-1208-12层9501200850-1000100-18013-18层10501400900-1100150-250办公楼3-6层1000130095
6、0-115055-1106-13层130016001200-145075-130综合楼3-7层10001300950-120060-1108-12层110014001000-125090-15013-23层130016001100-1350160-250厂房多层7001000650-85045-70备注:1、 安装工程造价指标不含建设工程设备的价格;2、 室内粗装修(毛坏),公共部门中档装修到位;3、 基本为钢筋砼框架或框剪结构;4、 安装工程含电气、消防、给排水、综合布线四、 其它建安设备费:1、电梯设备费:(电梯安装费:设备费的10%);电梯主要根据载重吨位、时速以及品牌和配置不同,价位差
7、别较大,通常时速提高一档,价格提高较多;市场上通用的品牌,如西奥、富士达、广日等价位基本同,以上述品牌电梯为例:A800kg1000kg,1.0m/s1.5m/s,20万元/台左右;B1000kg,2m/s,23层23站,30万元/台;C1150kg,2m/s,30层30站,50万元/台;D.1350kg,3.5m/s,48层48站,120万元/台;因此一般根据经验值,50100元/平米五、 基础及公建设施费:1、 室外供电工程:按闽价2004房61号福建省新建住宅电力工程建设费收费管理办法(试行)计收:新建住宅电力工程建设费按房屋建筑面积(包括底层为商业店面的)收取,计费面积按建设项目审批部
8、门立项审批的建筑面积。新建住宅电力工程建设费收费标准:全电缆工程:福州市、厦门市、泉州市、漳州市、莆田市(不含所辖市、县,下同)多层住宅每平方米为80元,高层住宅每平方米为88元;三明市、南平市、龙岩市、宁德市(不含所辖市、县,下同)多层住宅每平方米为70元,高层住宅每平方米为78元;2、 小区内市政管网:市外供水及排污、排水管网等发生费用,难以测算指标;可暂按建安造价5左右计;3、 小区道路工程:按道路面积:100-150元/平米;道路面积=用地面积-建筑占地面积-绿化面积;粗估4、 小区绿化工程:按绿化面积,根据景观设计的定位,普通绿化工程(含路灯、浇灌系统、小品、步道等):80-100元
9、/平米;高档绿化工程:景观设计费即20元/平米左右(按绿化面积);高档次园林景观绿化工程暂无指标借鉴,根据实际定位来估;绿化面积=用地面积*绿地率5、 配套建筑:小区内物业办公室、会所、配电房、公厕、幼儿园、围墙等公共配套建筑;根据其面积,按平米造价估值(会所、物业办公室等建在楼房里面的不另计),一般为单层及二三层的建筑,每平米按1400元/平米左右估值可;围墙(大门)按延米估值,每米最低300元估;6、 煤气开户费:厦门市:3300元/户,由建设单位交。各地不同;7、 有线电视开户费:厦门市:380元/户;六、 其它:1、 公共维修基金:建安造价*2%;办理竣工报备时缴纳;2、 电梯监理费:
10、电梯合同价的2%左右;3、 样板房、售楼部装修费:根据装修面积,装修定位,每平米800元左右;(高档);4、 不可预见费:建安造价的3%-5%七、 房地产企业各项税费:1、报建费(前项已列)2、土地使用权出让金契税(前项已列)3、招标交易费:较少,常由中标单位代缴,可忽略不计。4、印花税:建筑安装工程承包合同按承包金额0.3计收;勘察设计合同按合同价的0.5计收;总金额较小可忽略不计。5、房屋测量费:建筑面积12元/平米;6、土地增值税:总成本利润率超过20%则须征收此税八、 管理、销售和财务费用:1、 开办和管理费:总销售收入的3%左右;2、 销售费用(含广告费):总销售收入1%-3%3、 前期物业启动费:1元/平米4、 财务费用:贷款利息5、 销售税金:5.55%6、 企业所得税:25%4