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1、企业管理房地产开发是由房地产开发公司通过土地买卖和改造、房屋建设、房屋租售等一系列过程取得收益,从而达到自己的社会和经济目的的活动。在活动的全过程中,各种不确定因素至始至终伴随全程,这些不确定因素就是风险。房地产项目的特性不同于其他行业,它具有不可移动性、高投入性和投资过程的长期性,这些特性决定了它本身的特殊性,使得房地产商在开发项目的不同时期在管理上面临着多种困难和风险。房地产项目中的不确定因素即风险进行全面系统的管理是一项不可忽视的重要工作。1、房地产项目风险管理的意义房地产开发项目的风险管理体系的建立,有利于更自觉、更系统的管理项目开发中的风险,有目的的确立风险管理目标,有效地进行风险识
2、别、分析和控制,对风险进行全面、系统化的管理,使企业综合管理效力得到极大提高;有利于房地产开发企业增强风险管理意识,强化风险管理措施,变目前企业被动式管理模式为主动型的风险管理;有利于房地产开发企业项目管理水平的提高,积累更多的管理经验,增加项目开发的成功系数。2、房地产开发项目风险和风险管理房地产开发项目风险是指在项目开发的全过程中,开发项目的预期收益受不确定因素的影响,预期值上下浮动,与未来实际情况发生偏移的程度。房地产项目风险管理是研究房地产开发过程中风险发生规律和风险控制技术的一门管理学科。房地产开发商通过运用这一管理手段,优化组合各种风险管理技术,进行风险识别、风险估计、风险评价和风
3、险决策,既在客观上做到未雨绸缪,或在风险无法避免时能寻求切实可行的补偿措施,从而有效地减少意外损失,或进而使有些风险能转化成有利于房地产开发商并为我所用。房地产项目风险管理是一个连续不断的过程,可以在项目周期的任何一个阶段进行,对不同的项目风险因素进行控制的方法会有所差异,但是无论是什么项目,有一点是共同的,即越是在项目的早期进行风险分析和风险管理的效果就越好。在决策时,期望达到既定目标,然而是否能达到,不仅取决与决策前风险识别、风险估计以及风险评价是否全面正确,而且还取决于实施控制方案不断修改使其风险控制方案更加切合实际,这表明房地产开发项目风险管理方案的实施是一个动态的过程,管理者必须根据
4、实际情况随时辨识、分析和评价项目发生的新风险,修改风险管理方案,这样才能达到以较低的成本最大程度的减少风险获得最大收益和最高的安全保障。郑东新区某项目的风险管理该项目位于新区,规划总用地约150亩,总建筑面积175000m2,34栋住宅建筑,容积率1.6,绿化率33%,户型140270m2不等。2005年8月正式开工建设,建设周期为一年零六个月。3、项目各阶段的风险及分析(1在投资决策阶段风险及分析投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节,本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究综合考虑市场供应需求等经济环境制定自己的房地产开发策略以确定房地产开发经营的区域、
5、类型、时机,即决定,在何时、何地开发何种房地产。本项目在这方面主要考虑地方有关方面的政策,郑东新区部分用地原为郑州市民用机场用地,1998年机场迁走后该如何利用成为地方政府考虑的大事。2002年,郑州市政府提出了建设郑东新区的新设想,定位为商业办公及居住的新区,经过国际招标确定了新区的规划,在政府的推动下,部分开发企业也试探性的取得了部分土地,但由于基础配套设施严重不足,住宅市场几乎不能形成,因此该项目的风险因素较大。(2在土地获取阶段的风险及分析2003年当时由于郑东新区建设刚刚起步,各种城市配套设施不完备,道路、水、电等都不通,周边原有建筑物未拆迁,且小区范围还有两条军用光缆和两条直径1.
6、2m的水厂供水干管横穿土地贯穿南北,因此购地后一直不具备开工条件。从土地的自然属性方面看,该区地下管网错综复杂,水文地质条件差,对项目的开发产生严重的影响,土地获取风险明显存在。(3筹资风险方面风险及分析我国房地产业资金大部分来自于金融机构的贷款,该项目土地资金来源为企业自有资金,但购得土地后所需的建设资金严重不足,由于市场的风险因素,预计不能很快通过市场销售回笼资金,该项目也不可避免的具有筹资风险。(4在建设阶段风险及分析建设阶段是进行单体与群体建筑物的建造。与所有房地产开发项目在建设阶段的风险一样,该项目也面临着招标模式风险、承包方式风险和施工索赔等风险。土地购置后,房地产公司的所有项目招
7、标都是在郑东新区管委会的指导监督下,由公司组织,公开透明,无论是工程招标还是材料采购,都是这样选定的、既保证了质量,又降低了成本。(5在销售阶段风险及分析该项目在销售阶段面临如下风险:销售时机风险、租售合同风险、自然灾害风险、意外事故风险。该阶段的主要风险是销售价格定位,如何能较快的为广大需求者所接受,从而为房地产商资金的快速回笼提供可能。4、主要风险评估(1资金筹措风险评估一般项目通常开发商自有资金仅占开发项目总投资金额的20 %35%。该项目总建筑面积175000平方米,建设总成本为33250万元,自有资金21950万元,占建设总成本的66%,远远超过了人民银行121号文件规定的房地产公司
8、自有资金不低于30%的底线,融资方面风险较小。(2项目销售阶段风险评估在销售阶段主要决定该项目的价格定位风险,该风险可以利用盈亏平衡点分析,具体如下:销售保本量该项目总可销售面积175000m2,建设总成本为33250万元,盈亏平衡即指经营利润为零,计算公式为:销售收入-总成本费用=0设盈亏平衡的销售单价M则:M175000-建设总成本=0则M=1900元/m2,具体的含义为:按1900元/m2销售,本项目即可保本。由于良好的房地产发展走势,老城区平均销售价格均在3500元/m2左右,未来房价会稳中有升,故在销售价格上风险较小。5、项目的风险控制在风险控制的各种手段中,主要有风险回避、风险控制
9、、风险转房地产开发项目风险管理的实施方龄娅河南省清华房地产开发有限公司河南郑州 450000【摘要】本文通过某一房地产开发项目风险管理的实施,从开发商的角度论释开发项目全过程的风险分析、评估和控制。【关键词】房地产项目风险管理(下转第83页2011.0782企业管理移、风险自留、风险分散、风险利用。(1对筹资风险主要采用风险控制与风险自留明确不应过度负债,开发前期对资金运作全盘考虑,并有资金补充应急计划。将短期负债与长期负债区别对待,尽量减少短期负债。(2对设计变更风险、设计方案不合理风险规划主要采用风险控制建立健全设计交底与施工图会审制度。采用监理制度对设计的全过程跟踪监督。严格设计变更审查
10、制度,对项目运行过程做好投资控制。(3对工期拖延的风险规划主要采用风险转移在工程承包合同中,严格制定工期条款,明确工期拖延所造成的后果及相应承担的责任,将该部分风险转移到主体承包单位。聘请专业监理公司,在监理合同中同样设定相应工期条款,明确监理公司对工期拖延同样负有责任。6、结论本文探讨房地产项目全过程风险管理,对房地产项目开发各阶段的主要风险作出评价、分析,有利于降低房地产项目投资风险,提高房地产投资项目实施过程中管理、控制的技术水平,更好地实现房地产项目投资目标,使企业具有良好的生存空间。但项目进行风险管理具有双重性,既有完善企业管理制度的一面,又有获得额外收益的一面即规避、利用的问题,这
11、方面有待于在今后的工作中学习提高。毋庸置疑,随着会计法、企业内部控制基本规范等法律法规的颁布实施,大多数企业尤其是上市公司已经或正在建立内部控制制度。不过也要看到,企业内部如果没有一个有效的控制环境,其他要素不论质量如何,很难形成有效的内部控制。具体而言,现阶段企业内部控制环境还存着诸多缺陷。一、当前企业内部控制环境亟需改善1、内部治理结构不完善,监督机制不健全众所周知,企业内部控制环境的一个重要要素企业应该建立一个强有力的董事会。不可否认,在一些上市公司,就内部分析而言,为了避免领导层内部矛盾的同时却放弃了制衡;有的董事会成员与经理成员高度重合,削减了内部控制的约束力;更有甚者有的公司对董事
12、会集体决策、个人负责的议事规则不以为然,科学严谨的信托责任制度未能形成。这些都说明公司治理结构连最基本要求都未能达到。很多企业在改制过程中没有按规范进行运作,导致公司治理结构严重扭曲。2、管理层面经营理念以及对控制环境的理解误区不可否认,管理层面在建立有利的控制环境中起着关键性作用。如果管理层面不愿意设立适当的控制机制或不能遵守建立的控制机制,那么控制环境将受到很不利的影响。一个毋庸置疑的事实是,许多管理者的管理思想和经营方式仍停留在行政领导的角色上,没有把企业当作自主经营、自负盈亏的法人实体和经营个体。当前我国的一些上市公司中内部人控制现象很严重,而作为能够控制公司的大股东或者是内部人在缺乏
13、相应的约束下,容易出现不利于公司长远发展而利于自身利益增长的短期行为。3、内部审计缺乏独立性内部审计通过协助管理层面监督内部控制政策和程序的有效性来促成好的控制环境的建立。内部审计人员必须独立于被审计部门,并且必须直接向董事会或审计委员会报告。内部审计人员作为单位的一名成员,其工资福利、职位等受本单位有关负责人的支配,这就使得内部审计人员在履行其监督和评价职能时有很多的顾虑,当企业负责的经营行为违反有关法律法规,或不符合经济效益原则时,内部审计人员出于自身利益的考虑,往往表现得无能为力。由于现行管理体制的滞后和对内部审计人员的定位的缺失,使得内部审计人员开展工作过程中缺少完整的独立性。二、良好
14、企业内部控制环境的构建1、完善法人治理结构,使权力有所制衡现代企业制度的建立,应按照公司法等有关规定和“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”规则要求运行。其规范结构是所有者通过法定形式进入企业行使职能,通过企业内的权力机构、决策机构、监督机构和执行机构,保障所有者对企业的最终控制权,形成所有者、经营者和劳动者之间的激励和制衡机制,并通过建立科学的领导体制、决策程序和责任制度,使相互的权利得到保障、行为受到约束。因此,理顺公司治理结构,一是根据内部控制的要求实行纵向授权制,即股东大会董事会董事长总经理,形成严格的内部监督体系;二是改革干部管理机制,按规范的公司治理结构调整领导配备;三是建立健
15、全各项规章制度,明确各级管理机构的职责权限和激励机制,并建立严格的考评制度,赏罚分明;四是积极探索外部董事制度,吸收社会上的知名人士和专家学者进入董事会,以增加决策的科学性和透明度。董事会是企业内部控制系统的核心。董事一般由懂技术、懂管理、有才能的人担任。搞好企业内部控制环境,首先要加强董事会的建设,使其真正发挥监督和控制经营者的作用,约束经营者的行为,使股东及其他利益关系人的利益真正得到保护。推行独立董事制度是完善法人治理结构的一项重要举措。一般来说,独立董事大都是某一领域的知名人士或专业技术人士。对于独立董事的组织形式可借鉴市场经济发达国家的做法,逐步建立专门对公司高层管理人员的经营绩效进
16、行独立评估的机构,他们以类似于律师事务所的组织方式依赖市场化运作来谋求生存。2、建立完善管理者监督机制企业内部控制系统运行过程中,管理者所起的作用至关重要。内部控制作为企业管理的一个组成部分,它理所当然地要按照其管理人员的意图运行。管理者的素质直接影响到企业的行为,进而影响到企业内部控制的效率和效果。在我国,随着现代企业制度的建立,企业所有权和经营权相分离,在经营过程中,企业的控制权实际上为管理者所拥有,而目前我国还未形成一个约束、监督和激励经理人的外部机制。因此,管理者自我完善和自我提高的动力和压力比较小。在这种情况下,要建立完善的内部控制系统并使之真正发挥应有的效能,就必须提高企业管理者的素质。建立一个比较成熟的经理人才市场,形成一个约束、监督与激励经理人员的外部机制
