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1、 开发项目工作内容、职责和部门分工泰安市大展城市发展有限公司2013.10 目录第一部分开发项目全过程管理一、房地产开发的简要流程 (3二、房地产开发项目行政审批事项 (4三、房地产开发项目市场定位 (6四、房地产开发项目的设计管理 (8五、房地产开发项目的成本控制 (8六、房地产开发项目的工程管理 (9七、房地产开发项目的验收与交付 (9八、房地产开发项目的营销策略 (10九、房地产开发项目的融资方法、财务管理和纳税筹划 (11十、房地产开发项目的风险管理及其对策 (13第二部分开发项目工作内容流程和职责部门分工表 (15 第一部分开发项目全过程管理一、房地产开发的简要流程一个房地产项目开发
2、的整个流程大体上包括十个阶段:(一开发商提出开发设想是整个房地产项目开发起点想干事要有梦想,在市场经济体制条件下,开发梦想是开发商老板最关键的一项工作,决定整个房地产项目开发的成败,有了开发梦想就标志着项目开发已进入状态,这就要求开发商认真研究房地产市场变化趋势、发展前景、市场需求等问题。(二可行性研究是房地产项目开发的第二步有了设想就得理智的想想“能不能干,怎么干”,这就得考虑:政府是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持,这些需要老板请专家来做可行性研究。可行性研究阶段,是进行土地招拍挂之前的项目论证阶段和概念设计阶段。是根据土地的性质和相关地理、人居、交通、教育、城市规划、市政条件、
3、类似项目市场销售等条件,对项目做什么产品,什么样产品组合能够达到货币量最大化,从而反算土地的合理价格,给土地竞标价格提供依据。可行性研究有两种结果:一是此设想不行,表明这个项目全过程实际上就结束了;二是设想可行,活能干。不出意外这个项目就可以一直进行到最后阶段。目前,很多公司忽视可行性研究,或将其当成一种形式,造成空置率居高、房子卖不出去一系列恶果,这需要政府、开发商认真对待。(三申请项目用地是房地产开发的第三步土地是所有建筑开发的基础,是房地产开发正式启动的必备条件。由于我国人多地少,土地资源成为稀缺的资源,申请项目用地非常困难,就得考虑“怎么拿地,采用什么样的方式拿地”成为老板考虑和行动的
4、关键步骤。我国有划拨和出让两种获得土地方式,划拨土地易冲击土地市场正常运行,目前只有少数情况下才有划拨土地,绝大多数都是以出让的方式获得土地。待开发商获得土地使用权规定的使用年限之后,需要到建设行政主管部门备案,领取房地产开发项目手册。(四项目设计是房地产开发的第四步拿到了土地,建什么样的房子,什么样的房子好卖、利润高、升值潜力大,这就需要根据概念设计、详细的市场调研报告考虑如何进行规划和设计,项目规划和设计划分为方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系、各项经济指标,尤其是市政管线的接入、接出等方面的设计要求。初
5、步设计在方案设计基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案,其中包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4部分。施工图设计是在初步设计基础上的更详细设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法,并绘制建筑、安装详图及必要的文字说明。在规划及设计之前,需要向规划行政管理部门申请规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划设计用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等。开发商根据 通知书委托有规划设计资格的单位完来成方案设计,然后拿着方案设计报审表、方案设计和说明书等有关资料,报经城市规划行政管理
6、部门审查,确定符合规划要求了,核发建设用地规划许可证。方案批准后,既可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建筑工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后,核发建筑工程规划许可证。开发商根据批准的规划方案,委托勘察及设计单位进行详勘及施工图设计,完成后委托有资质的部门(图审中心完成审查,合格后核发施工图审查合格证。(五征地及拆迁安置是房地产开发的第五步土地有了建设用地规划许可证建设工程规划许可证两证之后,我们实实在在的就可以到现场接手土地。项目用地上若有旧建筑或居民住房就得考虑实施拆迁安置工作,
7、开发商还需要到土地管理部门办理相关手续进行场地范围的实地规划。开发商只能在规划的范围内进行征地及拆迁方案实施工作。泰安市的具体做法是开发商取得的土地应该是地上没有任何附属物,因为在土地局供地之前已与开发企业签订土地交接书,明确土地为三通一平,地上无附属物没有需要拆迁的居民(六筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步有了土地之后,老板大部分的资金基本上花费殆尽,如何取得进一步开发所需的钱,就成为老板和财务部门又一重要工作,这需要制定资金使用计划,以此为基础确定筹措资金方案、资金数量等。筹措资金的方式有多种,多数上是通过商业银行贷款,或者是寻求大财团资金支持对等。(七建设工程招标是房地产开发的第七步
8、通过招标开发商可以选择合适的工程勘察、工程设计、监理咨询、工程施工管理(承包商、材料设备采购等合作单位。(八施工管理是房地产开发的第八步城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线、并到行政主管部门领取施工许可证后,工程就可以破土开工了,项目实质进入了建设阶段,施工管理的内容极其广泛,有施工进度、工程质量、环境保护、资料管理、信息交流等等内容,并与社会上形形色色的人打交道,是一个比较复杂的系统工程。(九市场营销与策划是房地产开发的第九步在房子有规定的形象和进度快要完工的时候,就得考虑买房子了,“如何卖个好价钱,卖给什么样的人”是市场营销与策划的主要工作,这当中包括房地产市场调查研究、确定营销目
9、标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式、选择好听的名字等工作,待取得预售许可证后,就可以卖房子了。(十物业管理是房地产开发的第十步“房子建好了,卖出去了,人也住上了,还得需要管理好”,物业管理作为房地产业延伸出的新行业是“住房梦想的传递”,创造开发商后续工作的良性循环。二、房地产开发项目行政审批事项一个房地产项目开发的行政审批流程大体上包括八个阶段:(一选址定点阶段 此阶段一般办理以下事项:1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、住建委办理投资开发项目建设条件意见书。4
10、、环保局办理生产性项目环保意见书(表。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建筑工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。(二规划总图审查及确定规划设计条件阶段此阶段一般办理以下事项:1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、消防支队、水利局、城管局、环保局、园林局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审,核发建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。(三初步设计和施工图设计审查此阶段一般办理以下事项:1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、人防办对初步设计
11、的人防工程及设施进行审查。4、国土资源局进行用地预审。5、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。6、规划局制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。7、住建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。8、住建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告,发放建设施工图设计文件审查批准书。(四规划报建图审查阶段此阶段一般办理以下事项:1、消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、住建委、市政部门、园林局、环保局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的
12、规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发建设工程规划许可证(副本。(五施工报建阶段此阶段一般办理以下事项:1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。3、住建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发建筑工程施工许 可证。(六商品房预售许可阶段此阶段一般办理以下事项:由房地产管理部门办理预售登记,核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件(复印件及资料:1、证明资料:(1已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3签订前
13、期物业服务合同;(4监理公司出具的施工进度证明;(5预收款监管协议及监管账户开户印鉴卡;(6预售商品房预测绘报告;(7按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并以确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书;3、工程施工合同;4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并附商品房预售总平面图、分层平面图。5、实体工程达到一定的形象进度:多层主体封顶,高层主体达到总高的三分之一。(七建设工程竣工综合验收备案阶段此阶段一般办理以下事项:1、建筑工程质量监督站(机构对建设单位提
14、供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金经费(农民工工资支付情况证明资料核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按法律、法规规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门验收情况核发建设工程规划许可证(正本。4、住建委综合各部门验收、审查意见,对符合审查标准和要求的出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准和要求的,作退件处理并要求限期整改。(八房地产项目权属初始登记阶段1、有房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证登记。2、开发商应提供材料:(1申请书;(
15、2企业营业执照;(3用地证明文件或者土地使用权证;(4建设用地规划许可证;(5建设工程规划许可证;(6施工许可证; (7房屋竣工验收资料;(8房屋测绘成果;(9根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段办理时间绝大多数都少于15天,一般在7天内。三、房地产开发项目的市场定位(一房地产市场定位和目标市场分析目前,许多人混淆市场定位和目标市场这两个概念。认为目标市场即市场定位,市场定位即目标市场,两者混为一谈。两者在概念和功能上是明显不同的。目标市场:是指对市场经过细分以后,确定自己的产品所要进入的领域,就是弄明白“卖给谁,卖给什么样的人群”。市场定位:是指开发商根据竞争对手楼盘在市场上所出的位置,针对消费者和目标顾客群对该楼盘的特征和属性的重视程度,强有力地塑造本企业与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象,并把这种形象生动的传递给顾客,从而使楼盘在市场上确定适当的位置,也就是说,市场定位是开发商企业要把楼盘留在顾客心中,通俗的说就是“项目有什么特色与功能,什么样的文化品位,是干什么用的”。举个例子来说,我们的楼盘-蓝岸(B09,目标市场是泰安及周边地区
