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1、开工.凯宾上院开发各环节税收一、取得土地环节 1土地使用税：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收 2011年1月起申报缴纳土地使用税，至完工销售前每年应缴纳土地使用税：2488412/=298,608.00元。 2印花税（土地出让合同A地块）：24884m500/ 0.05%=6,221.00元。3契税1）国有土地使用权A地块出让：24884500/ 4%=497,680.00元2）拆迁补偿、安置费：110,000,00024884/405434%=2,700,720.003）城市建设配套费:(71465+5906)30/4%=92,845.20元二、设计施工环
2、节 1、印花税：房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。 1）甲供材料:购销金额0.03%2）建设工程勘察合同:165,256.100.05%=82.63元3)建设工程设计合同(华美):2,875,0000.05%=1,437.50元4)景观设计合同:170,000.000.05%=85.00元 2印花税（建筑安装工程承包合同按承包金额万分之三税率）：1）营销中心装修合同； 0.03%=2)建筑施工合同基坑支护(一期):1,120,0000.03%=336元3) 建筑施工合同基坑支护(二期): 0.03%=元
3、4) 建筑施工合同土石方工程(一期):800,000.000.03%=240元建筑施工合同土石方工程(二期) 5）建安合同（泸州七建司一期及地下车库）99,000,0000.03%=2,970.00元6）自来水管道安装工程合同:(预付10万,一期120万,二期70万)(100,000.00+1,200,000.00+700,000.00)0.03%=600.00元7)其他如供电、燃气、通讯线路安装、电视等，均按承包金额万分之三税率3印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人签订的借款合同借款金额0.05%4 . 财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同:按收取的保险费收入金额0.
4、1%三、房产销售环节 1营业税及附加（销售不动产）：24,510,750.001)营业税=预售收入5%: 445,650,000.005%=22,282,500.002)城建税附加=营业税5%: 22,282,500.005%=1,114,125.003)教育费附加=营业税3%: 22,282,500.003%=668,475.004)地方教育费附加=营业税2%: 22,282,500.002%=445,650.002土地增值税(预交) :土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。1）普通住宅预征交: 普通住宅预售收入1.5%:2)非普通住宅预交: 非普通住宅预售收入2.5%3)商
5、用房预交: 商用房 预售收入3.5%3企业所得税（未完工开发产品）预交5%： (当期会计利润+预售收入5%-预交的土地增值税-应缴纳营业税-城建税-教育费附加-地方教育费附加)25%4印花税:对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花1)商品房销售合同产权转移书据所载金额0.05%= 2)权利、许可证照（土地使用证、房产证）：5元/本4)商品购销合同 购销合同金额0.03%四、竣工交房环节 1企业所得税（完工开发产品）：应纳税所得额25%-已预交企业所得税 应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额应纳税所得额25%-已预交企业所得税2土地增值税（清算）；土地增值税按照纳
6、税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收. 1)扣除项目包括: （一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本，费用；（三）新建房及配套设施的成本，费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）:可按（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 扣除项目金额=建造成本+开发费用+加计扣除额+有关税金 =建造成本+10%建造成本+20%建造成本+5.5%销售收入税额=1.3建造成本+营业税金及附加2)计算公式:增值额=转让房地产所取得的收入扣除项目金额 增值率=增值额扣除项目金额 应纳税款=增值额税率扣除项目金额速算扣除系数3)税率:土地增值税税率表级次增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除率1 50（含）以下 30 0 250以上100（含） 40 5 3100以上200（含） 50 154200以上 60 35 4) 税收优惠:纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超项扣除项目金额之和20的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20的，应就其全部增值额按规定计税。3、房产税： 1）自用房产（含地下车库）房产税：(房产原值+地价)（1-30%）1.2%2）出租（含地下车库）房产：租金12%3）地下车库：
