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1、房地产信托融资简介一、房地产信托相关概念 信托，按其词义解释，“信”即信用，“托”即委托，合二为一，就是信用委托。中华人民共和国信托法中定义：信托是“指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。”信托当事人分为：委托人、受托人和受益人。 房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。 信托
2、投资公司管理办法第二十条规定，信托投资公司的信托业务有两种，一是资金信托业务；而是动产、不动产及其他财产信托业务。我国目前房地产信托产品和国外的REITs（不动产信托）不同，主要是指信托资金投向房地产项目的信托产品。二、房地产信托融资政策影响 2001年4月28日，信托法公布，这是中国第一部规范信托关系的基本性法律。2002年6月6日，央行修订了信托投资公司管理办法。2002年6月26日中国人民银行在其网站公布信托投资公司资金信托管理暂行办法。信托业的法律地位、生存空间有了新的定位。政策法规中对房地产信托融资主要是禁止性规定，包括：1、信托投资公司管理办法第三十二条：“信托投资公司经营信托业务
3、，不得有下列行为：（三）承诺信托财产不受顺势或者保证最低收益。”2、信托投资公司资金信托管理暂行办法第四条：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：（四）不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；（五）不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。”3、信托投资公司资金信托管理暂行办法第六条：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。”现在房地产信托融资过程中出现的法律规避行为有：1、信托投资公司
4、利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份）”的限制。2、信托计划虽然不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证。总的来说，政策上面对信托资金投资房地产行业控制的比较严格，但是信托公司一般都有相应的解决办法，涉及到开发商的影响不大。三、房地产信托融资现状随着我国经济的发展，房地产行业呈现出高速发展的态势，但是房地产业是典型的资金密集型行业，房地产行业的资金来源70%来源于银行贷款，对银行依赖较严重。而银行贷款这种间接融资方式又受到政策的严格监管，虽然政府对房地产企业直接融资出台了相关政策，但这些政策基本不适合中小
5、房地产企业，而只有利于一些大型资质级别高的房地产企业。如此严峻的形势迫使房地产企业寻求新的融资方式。由于房地产投资信托是一种融资门槛低、发展空间较大，对房地产企业具有很强的吸引力。2010年以来，房地产信托发行规模相对较高，平均规模达到了3.29亿，到去年11月19日为止，共发行房地产信托产品502个，占全年集合信托产品总数的31.79%；发行总规模达1631.32亿元，占集合信托产品总规模的56.11%，其中这些房地产信托主要是集合资产计划。2010年共有51家信托公司参与了房地产信托产品的发行，其中，中融信托在房地产信托产品的发行数量和发行规模上位居第一，共计发行70个房地产信托产品，占1
6、3.94%，发行规模达到223.87亿元，占比为13.72%。另外，中信信托、中诚信托、平安信托和新华信托也发行了较多房地产信托产品，在发行数量和发行规模上都排在前五位。 图1 2010年1-10月房地产信托发行走势图三、房地产信托融资的类型 房地产信托融资的类型主要包括债权型信托、股权型信托和混合型的信托。（一）债权型信托债权型模式是指房地产开发企业首先委托信托公司针对自有房地产开发项目设立信托计划；信托公司接受房地产企业委托后，向资金委托人募集信托资金，并将募集资金以贷款形式发放给房地产开发企业；房地产开发企业以某种适当方式对信贷贷款的偿还进行担保，其保证方式可以采取抵质押房地产公司财产或
7、股权为基本贷款担保，也可采取第三方提供担保的方式进行。到期依照信托合同还本付息债权类融资方式，这是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式。信托计划投资者信托公司开发项目开发商提 供审 核筹 资购 买制 定借贷融资抵押、质押、担保等 图2 房地产债权型信托融资模式优点：涉及法律关系不多，交易环节较少，操作方便。缺点：只有二级以上资质的房地产企业才能在取得“四证”后，通过这一模式融资，并且开发项目资本金比例不低于35%，资金投放时间、资金投放范围、资金比例均受到限制。案例： 重庆本地案例： 天江-鼎城房地产集合资金信托计划该产品拟募集信托资金2亿元，用于“天江-鼎城”房地产项目建设，
8、信托期限二年,预计年收益率5.58%。 投资者除可获得信托收益外，还享有“天江-鼎城”一期楼盘的购房优先权，购房时享有信托受益权对应信托资金金额2%的购房折扣。（二）股权型信托1、股权投资型信托。信托公司通过发行集合资金信托产品，将所募集的信托资金直接投资于某房地产企业或房地产项目，形成实质性股权投资，并以一定方式直接或间接参与投资企业或房地产项目的经营与管理，并将在房地产企业中根据所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得的经营所得，作为信托投资收益来源。这种模式的优点是能够增加房地产企业的资本金，使房地产企业达到商业银行提供融资的基本前提条件。但该类产品的退出机制也存在一定障碍，投资风险比
9、较高，因此对对房地产公司的要求比较高，需要是盈利能力和经济实力比较强的企业。2、股权回购型信托。该类信托表面看属于权益性股权投资信托，但实质上是一种结构性信托融资安排。信托公司在将信托资金以股权投资方式进行投资之前，实现与资金需求方签署一个股权回购协议，信托公司与房地产开发企业双方约定，在规定期间内（通常是在房地产信托计划终止时），由信托资金的使用方或者其关联公司及其指定的其他第三方，承诺按照一定的溢价比例，全额将信托公司以信托资金投资持有的股权全部回购，进而确保委托人信托财产的归还和信托收益的实现。开发商信托公司抵押、质押、担保等 新项目公司共同出资或增资新项目开 发拿 地图3 房地产股权型
10、信托融资模式 优点：资金投放时间不受限制，避免因项目未取得“四证”而不能投资；项目资金比例不受35%的限制，降低房地产企业自有资金比例；信托投资公司可以参与企业决策，进一步防范风险。 缺点：增加注册资本，需要召开股东会决议，并办理相关验资、企业变更登记、颁发出资证明书等手续，操作较为复杂；存在信托投资公司到期不会转所购股份或者房地产企业股东不回购股份的风险。案例： 重庆本地案例： 龙湖西城天街集合资金信托计划“龙湖西城天街集合资金信托计划”，信托规模不超过人民币3亿元，信托期限3年,预计信托年收益率5.5%（含税），每年预分一次信托收益。本信托资金将以我公司的名义对重庆龙湖地产发展有限公司（以
11、下简称“龙湖地产”）属下重庆龙湖西街置业有限公司（项目公司）进行增资，用于“西城天街”项目的开发建设。信托期满前，我公司按“信托计划资金119.5%”的价款向龙湖地产转让所持股权，龙湖地产在信托存续期内分期支付上述股权转让价款。本信托通过设置以下安全保证措施为龙湖地产履约支付全部股权转让款提供担保：一、项目公司将“西城天街”项目所在地约42.5亩土地使用权抵押给我公司；二、龙湖地产和龙湖地产控股股东重庆龙湖企业拓展有限公司将所持项目公司全部股权（合计持股比例不低于51%）质押给我公司；三、重庆龙湖企业拓展有限公司为龙湖地产履约支付股权转让款提供连带责任保证担保。（三）混合型信托这种信托既有债权
12、型信托的特点，还有股权型信托的特点。它是指房地产企业将股权委托设立为信托财产，取得信托财产的信托受益权，然后委托信托公司将该信托受益权转让给投资者，并通过分红或溢价回购信托受益权等方式向投资者支付回报；同事，投资者将资金委托给信托公司管理，信托公司按照信托合同的约定，将投资人集合的信托资金用于购买房地产企业的不动产信托受益权。它不仅可以进行货款投资也可以进行股权的投资，它的收效相对比较稳定，比股权投资型信托的收益要低，比债权型信托的收益要高。风险以及对公司或者项目的要求也介入二者之间。案例：四、房地产信托融资的优势及劣势（一）优势1、融资方便，监管或限制条件相对较少。由于银行是我国进行宏观调控
13、的主战场，银行贷款既要受资金头寸的限制，又有贷款额度的制约，双向钳制，所以贷款难度较大。如果国家紧缩银根，最先遭到调控的就是那些借债大户，而房地产信托融资宏观环境相对而言要宽松得多，也利于房地产企业的融资。2、股权融资会增加房地产公司的融资渠道。根据银监会的有关规定，房地产企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%，而这35%必须是所有者权益，一般项目公司很难达到35%的要求。而信托公司通过向房地产企业增资扩股，则能够达到这一要求。因而通过股权的融资可以增加房地产企业的融资渠道，而且也不占用已取得的银行对公司的授信额度，从而可以增加房地产公司的融资渠道，提高其抵抗风险的能力。3、融资方式灵活。
14、房地产信托融资不仅能够对整个公司提供资金支持，也能够对房地产公司的单个项目进行融资，因而能够满足房地产公司多方面的要求。房地产信托不仅能够对准备或者正在进行的项目提供融资，还能够对完工后的项目，如烂尾楼进行处理，从而实现房地产公司项目完整全面的融资。同时房地产信托融资可以根据公司的要求量身制定合理的融资方案，相对银行货款更加灵活。（二）劣势1、成本相对比较高。房地产信托由于是委托管理的委托人的财产，相应会产生一些相应的费用，因而相对于银行货款，房地产公司付出的成本相对比较高。受市场资金面从紧的影响，去年以来房地产开发商通过信托渠道融资的成本一直呈快速上升趋势。一位信托公司经理表示，2010年初，房地产开发商的信托融资成本约在7%-10%左右，到去年底，信托融资成本已上升到12-13%左右，而目前信托融资成本已经上升到15%以上。2、房地产信托融资本身的一些限制因素。集合性信托的规模相应地受到一定的限制，如单个信托计划的自然人人数不得超过50人等；信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。这样的一些规定就会相应地限制融资的规模。3、房地产融资的相对滞后性。房地产公司向信托融资不像银行融资那样能够及时地贷到资金。在项目融资确定后，信托公司还需要一定的时间来开发信托产品，如果是集合资金则还需要相应的时间来募集资金，因而需要更多的时间。
