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1、房地产估价一、单选题1. 在估价中，若各种估价方法出现大的偏差，一般超过（ A ），则要重新检查各估价方法的计算过程、参数的选取、市场条件的判断等。 A. 30%2. 实际评估中常采用（ C ）进行交易情况修正。 C. 百分率法3. （A）是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。A. 毛租金乘数法4. 运用数学曲线拟合法中，最简单最常用的是（A ）。 A. 直线趋势法5. (A )是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅（特别是公寓）、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库和土地等，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。 A. 出租型房地
2、产6. “四三二一”法则是将标准深度100英尺的临街土地划分为与街道平行的四等份，由临街方向算起，第一个25英尺的价值占整块土地的（B ）。 B. 40%7. （C ）是为确定政府强制征用的房地产的补偿额而评定的价格。 C. 征用价格8. ( D )是指对面临特定街道而可及性相当的土地，设定标准深度，选取若干标准宗地求得平均价格，将此平均价格称为路线价，然后配合临街深度价格修正率表和其他价格修正率表，测算该街道其他临街土地价格的一种估价方法。 D. 路线价估价法9. 凡脱离房地产估价师工作岗位连续时间(B )年(含)以上者， 注册管理机构将取消其注册。 B. 210. （A ）是由潜在毛收入扣
3、除正常的空置、拖欠租金（延迟支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得的收入。 A. 有效毛收入11. 一般选取的可比实例房地产的成交日期离估价时点的间隔越短，在进行交易日期修正时的准确性越高。因此，最好选择近期(B )年内成交的交易实例作为可比实例。 B. 112. 如果房地产价格的时间序列的逐期增减量大致相同，也可以采用最简便的(B )预测。 B. 平均增减量法13. 房地产估价一般要估算的是房地产的(C )，因而房地产估价就需要通过对估价基准日的市场实际状况进行模拟，以求估价价值（或说估价价格）尽可能地接近房地产在估价基准日的市场价值。 C. 市场价值14. （D ）
4、是指估价结果对应的日期，即在该日期上估价对象才具有的房地产价格或价值，通常用年、月、日表示。D. 估价时点15.(D )是指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。 D. 危险房16. 取得房地产估价相关学科大专学历，具有( D )年以上相关专业工作经历， 其中从事房地产估价实务满四年,可申请参加房地产估价师执业资格考试。D. 617. 市区一工厂由于产业结构调整欲与外商合建写字楼，利用市场比较进行土地价格评估时，下列中（A ）为最佳比较案例。A. 周围写字楼的售价18. 土地资产又可以说是商品化的土地和土地资本，它通常以（B ）来表示。B.
5、价值量19. 根据担保法第三十六条规定，下列哪种说法是错误的（C ）。C. 乡（镇）、村企业的土地使用权可以单独抵押20. 某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（C ）。C. 在三者的基础上综合分析决定一、单选题1. 计算街角地的价格，通常是采用（ D ）。D. 正旁两街分别轻重估价法2. 新开发区土地的分宗评估，（ B ）是一种有效的方法。 B. 成本法3. 如果房地产价格的时间序列的逐期增减量大致相同，也可以采用最简便的( B )预测。 B. 平均增减量法4. 一面临街的矩形土地价格的计算公式为( A )。 A. 土地总价路线价平均深度价格修正率临街
6、宽度临街深度5. （D）既反映了进行土地分配和再分配的客观必然性，也是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。D. 土地的社会属性6. 土地资产又可以说是商品化的土地和土地资本，它通常以（B ）来表示。B. 价值量7. （A ）是由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金（延迟支付租金、少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得的收入。A. 有效毛收入8. 假设开发法的理论是(B )。B. 预期原理9. （A ）又称为单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，是一种特殊的土地单价。A. 楼面地价10. (D )是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。D. 期末转售收
7、益11. 根据担保法第三十六条规定，下列哪种说法是错误的（C ）。C. 乡（镇）、村企业的土地使用权可以单独抵押12. 在估价中，若各种估价方法出现大的偏差，一般超过（A ），则要重新检查各估价方法的计算过程、参数的选取、市场条件的判断等。 A. 30%13. （A ）是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。A. 毛租金乘数法14. 建设期的（D ）一般是估价时点。 D. 终点15. （D ）是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立构件或分部分项工程，然后测算各个独立构件或分部分项工程的数量，再调查、了解估价时点时各个独立构件或分部分项工程的单位价格或
8、成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。 D. 分部分项法16. 资本化率是房地产的(C )的比率。 C. 某种年收益与其价格17. 房地产估价一般要估算的是房地产的(C )，因而房地产估价就需要通过对估价基准日的市场实际状况进行模拟，以求估价价值（或说估价价格）尽可能地接近房地产在估价基准日的市场价值。 C. 市场价值18. “四三二一”法则是将标准深度100英尺的临街土地划分为与街道平行的四等份，由临街方向算起，第一个25英尺的价值占整块土地的（B ）
9、。 B. 40%19. （ A ）又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。 A. 物质折旧20. 市场比较法交易实例的成交日期应与估价时点接近，( A )年内最佳。A. 11. ( D)又称剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后扣除预计的正常投入费用、正常税金及合理利润等，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。 D. 假设开发法2. （C ）的一种变通形式是“成本节约资本化法”。 C. 收益法3. 市场比较法的主要理论依据是经济学中的（C ）。 C. 替代原理4. (D )是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高个人的声誉和信用、增
10、强企业的融资能力和获得一定的避税能力。 D. 无形收益5. 土地资产又可以说是商品化的土地和土地资本，它通常以（B ）来表示。B. 价值量6. 某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（C ）。C. 在三者的基础上综合分析决定7. （C ）是将估价对象某一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGIM）来求取估价对象价值的方法。C. 有效毛收入乘数法8. （C ）是为确定政府强制征用的房地产的补偿额而评定的价格。 C. 征用价格9. 被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用（C ）评估。C. 收益法10. 某路线价区段的临街宗地大部分的深度为1
11、6m，则其标准深度应定(B )。 B. 16m11. 一般选取的可比实例房地产的成交日期离估价时点的间隔越短，在进行交易日期修正时的准确性越高。因此，最好选择近期( B)年内成交的交易实例作为可比实例。 B. 112. 成本法中一般不计息的项目是（D ）。D. 销售税费13. 运用数学曲线拟合法中，最简单最常用的是（A ）。A. 直线趋势法14. 在实践当中，估价时点应采用公历表示并应精确到（A ）。A. 日15. (D )房地产，主要勘查商业繁华度、交通便捷度、区域土地利用方向、临街宽度和深度、临街道路状况、宗地形状及可利用程度、公用服务设施状况、基础设施状况、自然和人文环境状况等。 D.
12、商业用途16. (C )又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。C. 经济折旧17. “四三二一”法则是将标准深度100英尺的临街土地划分为与街道平行的四等份，由临街方向算起，第一个25英尺的价值占整块土地的（B ）。B. 40%18. 房地产估价师执业资格考试合格人员，必须在取得房地产估价师执业资格证书后（ B ）个月内办理注册登记手续。B. 319. 房地产估价一般要估算的是房地产的(C )，因而房地产估价就需要通过对估价基准日的市场实际状况进行模拟，以求估价价值（或说估价价格）尽可能地接近房地产在估价基准日的市场价值。 C. 市场价值20. 新开发区土地的
13、分宗评估，（B ）是一种有效的方法。B. 成本法多选题21. 根据将未来收益转化为价值的方法不同，即资本化的方式不同，收益法分为(CD )两种。C. 直接资本化法 D. 报酬资本化法22. 欧美很早就将路线价法应用在课税上，用到的主要路线价法则有（ABCD ）等。 A. “四三二一”法则 B. 苏慕斯法则 C. 霍夫曼法则 D. 哈柏法则23. 属于房地产大类价格类型的有（ABC ）。A. 买卖价格 B. 租赁价格 C. 抵押价格24. 房地产价格的形成基础源自于（BCD ）。B. 房地产的使用价值 C. 房地产的相对稀缺性 D. 房地产存在有效需求25. 所选取的若干个可比实例价格经过比较修
14、正后得到若干个估价对象的比准价格，可选用(ABCD )等方法之一计算最终市场价格。A. 简单算术平均法 B. 加权算术平均法 C. 中位数法 D. 众数法26. 求取建筑物重新购建价格的具体方法有（ABCD ）。A. 单位比较法 B. 分部分项法 C. 工料测量法 D. 指数调整法27. 下列（ABCD ）房地产不得设定抵押。A. 权属有争议的房地产B. 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 C. 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物D. 已依法公告列入拆迁范围的房地产28. 路线价估价法特别适用于(ABCD )进行估价。A. 土地的课税B. 征地拆迁C. 土地的重新规划D.
15、 批量土地29. 房产在估价中居于标识性地位，可分为(AB )两种情况。A. 房产所有权转移的估价B. 房产所有权的房产租赁价格的估价30. 地产估价范围包括（BCD ）三个方面。B. 土地使用权费用C. 附着物补偿费用D. 土地转让收益21. 房地产按照用途可以分为（ABCD ）等类型。A. 商业B. 办公C. 居住D. 工业22. 正确运用路线价估价法必须具备（AB ）两个前提条件。A. 深度价格修正率及其他修正率表必须科学、合理B. 城市规划必须完善，街道较规整，土地的排列相对整齐23. 求取新开发的土地价格、新开发的房地产价格和旧房地产重新购建价格的基本步骤是(BCD )。B. 搞清楚房地产价格的构成C. 测算各构成项目的金额D. 将各构成项目的金额累加24. 属于房地产大类价格类型的有（ABC ）。A. 买卖价格B. 租赁价格C. 抵押价格25. ( ABD)是求取报酬率的三种方法。A. 市场提取法B. 累加法C. 递减法D. 投资报酬率排序插入法26. 影响房地产价格的一般因素主要包括（ABC ）。A. 经济因素B. 社会因素C. 政治因素D. 环境与心理因素27. 城市基准地价评估的作用是（ABCD ）。
