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1、 安丘市房地产调研一、安丘市概况介绍 二、2014年安丘市土地供给概况三、安丘市重点住宅及公寓调研四、项目简介五、地块SWOT分析六、市场总结七、合作方式一、安丘市概况介绍1、地理位置： 安丘市位于山东半岛西部，北纬36 053638，东经1184411927。是山东半岛和内陆交汇地带，是山东半岛蓝色经济区（日照-青岛-威海-烟台）和胶东半岛（济南-淄博-潍坊-青岛）高端产业聚集区的叠加区，处于青潍日组团的中心区域，是潍坊市半小时经济圈内的卫星城。西距省会济南200公里，东距青岛110公里，北接坊子区，西连昌乐、临朐县，东与高密市、昌邑市以潍河为界，南隔河与诸城市、沂水县相望。2、人口： 辖1
2、0个镇、2个街道，870个行政村，总人口95万，城市规划区达到197平方公里，建成区面积383平方公里，城市人口27.5万，市境总面积1760平方公里，耕地面积130万亩，3、经济：根据2008年-2013年安丘市个产业值及结构变化情款来看：（1）第一产业所占比重保持在14%-15%之间。（2）第二次产业比重保持在63%-65%之间，但整体上呈下降趋势。（3）第三次产业比重保持在20%-21%之间，仍处于低水平，但呈现年均2%的缓慢发展速度。时间200820092010201120122013第三产业33.538.942.647.352.661.3第二产业108.9125140153.9153
3、.9171.6第一产业25.726.529.931.533.235.82013年实现主营业务收入405亿元。高新技术企业发展到18家，中国专利山东明星企业达到14家，潍坊市级以上工程技术研究中心、企业重点实验室等创新平台58家，其中院士工作站1家。拥有中国驰名商标8件、省著名商标22件，景芝酒业公司荣获山东省省长质量奖。农产品资源丰富，盛产小麦、黄烟、花生、樱桃、草莓、大姜、大蒜等多种农产品，是中国蜜桃之乡、姜蒜之乡、草莓之乡、樱桃之乡和桑蚕之乡。“三品一标”农产品发展到272个，其中国家地理标志产品7个；潍坊市级以上农业龙头企业发展到94家，其中省级以上8家、国家级1家。全市年加工农产品20
4、0多万吨，出口日韩、美国、欧盟等50多个国家和地区。2013年，农产品出口创汇29亿美元。先后被确定为全国园艺产品（蔬菜）出口示范区、山东省第一个供港蔬菜备案基地和第二个食品工业基地、全国出口食品农产品质量安全典型示范区、国家级农业综合标准化优秀示范市。4、城市发展规划：（1）老城区作为安丘市城市发展的起点，开始向东、向北发展，发展规划为三个板块：老城区、新城区、市北政务区。（2）目前老城区正在进行城市更新，拆迁难度较大，房地产开发成本过高；新城区目前趋于成熟，配套逐渐完善，但可供开发的土地较少；市北政务区随着市政府的东迁，区域配套将逐渐成熟，未来发展前景看好，且土地供应量巨大。5、交通：安丘
5、市基础设施完善。境内公路四通八达,胶济铁路横贯市境北部,济青高速公路邻境而行，国道206线、省道下小、央赣路等主要干线交汇于境内。市区离青岛国际机场100公里，距济南国际机场150公里，距潍坊机场20公里，交通非常便利。二、土地供应概况宗地编号土地位置用途成交价每亩价土地面积竞得人 12012-AG196和平路北侧住宅商业890万60万14.8亩山东颐高科技创业园有限公司22013-AG15下小路西侧，建安路东侧住宅325万50万6.5亩山东颐高科技创业园有限公司32013-AG19下小路西侧住宅2629万70万37.563亩安丘市华安房地产开发有限公司42013-AG26下小路东侧住宅190
6、1万70.4万27亩山东长实置业有限公司三、安丘市重点住宅及公寓调研：1、房地产市场板块划分（1）根据市民的生活习惯及房地产开发的近期特点，将安丘房地产开发区域分为三个板块：老城区板块、东部新城板块、市北区板块。（2）销售主要集中于老城区板块和新城区板块。2、重点项目（1）青云郡 名称青云郡位置青云山南麓泰华城往东800米开发商潍坊鑫帝都置业有限公司代理商广州浩华占地面积22.3公顷总面积29.08万平方米容积率1.3绿化率33%建筑密度定位中低档开盘时间2015、1开发周期6.5年价格洋房2层：3800元/高层11层：3100元/供暖暖气片物业0. 5元/平煤气天然气停车位其他费用一期开盘2
7、010、1二期交付2014、10户型两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫 、四室两厅两位面积配比80、98、107、115、126、138、146、155、233、289、80-98占25% 107-155 占65% 233-289占10%销售比例80-98销售90%， 107-155销售60% 233-289 销售70%整体项目销售：62.2%优势： 周边环境优美、配有学校美化国际学校、美化幼儿园，温泉会所，泰华曼哈顿CBD商业、中医医院，白求恩医院劣势： （2）汶水绿洲 名称汶水绿洲位置永安路永新大桥南首西侧开发商潍坊新大置业有限公司代理商潍坊联邦占地面积152亩总面积35.6万平方米
8、容积率2.63绿化率40%建筑密度定位低档开盘时间2013、6开发周期3年价格10层：3400元/ （现房）供暖地暖物业0.6元/平煤气天然气停车位10万/个其他费用一期交付1015、11、30二期交付户型两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两位 复试面积配比80、98、109、115、120、155、178、230、260、 89-109占30% 119-155 占55% 178-260 占15%销售比例89-109销售90%， 119-155销售70% 178-270销售40%整体销售：71.5%。优势： 周边环境优美，有大型水景广场、海龙希望学校、机关幼儿园、佳乐家超市、安
9、丘中医院及小区沿街配套商铺。劣势：地处老城区，出行易堵车， （3）青云国际城 名称青云国际城位置汶河与206国道交汇处南150米开发商潍坊鑫帝都置业有限公司代理商占地面积400亩总面积50万平方米容积率1.86绿化率40%建筑密度定位中档开盘时间2014.10开发周期4.5年价格多层3层：4600元/高层10层：3550元/供暖地暖物业多层：0. 5元/平高层：1.0元/平煤气天然气停车位其他费用一期开盘2013.6二期交付户型两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫 、四室两厅两位、别墅面积配比85、96、109、119、128、136、150、230、280、360、85-109占35%
10、119-150 占55% 230-360占10%销售比例80-98销售70%， 107-155销售60% 233-289 销售40%整体项目销售：61.5%优势： 周边环境优美、汶河湿地公园、青云湖、青云山，社区配套九年义务教育学校及幼儿园劣势： 周边拆迁、在建项目较多，影响日常生活（4）青云御景园 名称青云御景园位置青云山路与建安路交汇处东100米路南开发商潍坊新大置业有限公司代理商广州浩华占地面积232亩总面积27.3万平方米容积率1.5绿化率40%建筑密度定位中档开盘时间2011.5开发周期3年价格电梯洋房3层：4800元/高层13层：3680元/供暖地暖物业多层：0. 5元/平高层：1
11、.0元/平煤气天然气停车位其他费用一期开盘2011.5一期交付2013、12、30户型两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫 、面积配比85、91、104、110、118、126、135、140、143、85-104占40% 110-143 占60% 销售比例85-104销售90%， 107-155销售90% 整体项目销售：90%优势： 周边有兴华学校、兴华幼儿园、新大双语、安丘二中、世纪泰华、佳乐家永安店、安丘中医院劣势： 2、公寓项目： 目前安丘在售的公寓仅有三个，且处于尾盘，主要集中潍徐路两侧；均为SOHO公寓产品（可办公、居住、投资）：天下客、蓝星国际、泰华曼哈顿。项目名称项目地址
12、均价面积开发商天下客潍徐路与永安路交汇处3800元/6.7万平潍坊顺大置业有限公司蓝星国际潍徐路与兴安路交汇处3900元/3万平潍坊卓信实业集团有限公司泰华曼哈顿商场路与206国道交叉处4900元/3.6万平潍坊世纪天源房地产开发有限公司4、 项目简介： 该地块240亩，位于青云山路与206国道交汇处，东临青云山，北靠青云湖。目前政府已完成土地收储，地上附属物拆迁完毕，尚未进行土地招拍挂。现政府有意向启动该地块土地招拍挂工作，但未提出该地块的具体规划要求。根据当地土地招拍挂公示价格及市场发展趋势分析，该地块地价预计在100万-110万/亩左右。根据安丘市土地市场行情和商品房销售价格核算（中高端
13、品质楼盘均价约4500元/平米），110万/亩的地价相对合理。五、地块SWOT分析：1、Strength优势分析：S1.开发公司专业化运作模式；S2.项目体量大，聚客能力强；S3.临近青云湖、青云山、青云民俗游乐园，自然环境优美；2、Weakness劣势分析：W1.背离主城区发展方向W2.各项生活配套欠缺 3、Opportunity机会分析：O1.地块南邻青云广场、东临青云民俗游乐园、可打造高档住宅、写字楼及商业配套用房，O2.该区域在售项目较少，显现市场空间；O3.地块位于老城新城城乡结合处，适合刚需产品；4、Threat威胁分析：T1. 房产市场竞争日趋激烈；T2.目标客户存在分流现象；T3.城区常驻人口大约27.5万人。六、总
