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1、 大同市城区操场城西街255号怡和园小区1楼6号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评估房 地 产 估 价 报 告估价报告编号：同康信房估字2017第045号估价项目名称：大同市城区操场城西街255号怡和园小区1楼6号所属刘丽丽的商铺房产市场价格评估估价委托人：大同市中级人民法院司法技术管理服务中心房地产估价机构：大同市康信房地产咨询评估有限责任公司注册房地产估价师：李文英（注册号：1420020024） 张润明（注册号：1420030010） 估价报告出具日期：二一七年十月二十日致估价委托人函大同市中级人民法院司法技术管理服务中心：受贵方的委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于大同市城
2、区操场城西街255号怡和园小区1楼6号，建筑面积为444.51的商铺房地产进行估价，本次估价目的是为委托方确定该房地产市场价值提供参考依据。我们依据估价委托人提供的资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，选取收益法，经过周密精确的测算，并结合估价经验对影响委估房地产价值因素的综合分析，最后确定估价对象在价值时点二一七年十月十三日的房地产市场价值如下：房产总价：405.89万元平均单价：9131元/平方米大写人民币金额：肆佰零伍万捌仟玖佰元整。具体估价的详细结果、过程和有关说明，见后附的估价技术报告。大同市康信房地产咨询评估有限责任公司
3、法定代表人：李文英 二一七年十月二十日 大同市康信房地产咨询评估有限责任公司 第 26 页TEL：0352-7183922目 录估价师声明4估价假设和限制条件6房地产估价结果报告8一、估价委托人：8二、房地产估价机构：8三、估价目的8四、估价对象8五、价值时点9六、价值类型9七、估价原则9八、估价依据10九、估价方法11十、估价结果12十一、房地产变现能力分析13十二、注册房地产估价师13十四、实地查勘期13十五、估价作业日期14十六、估价报告应用的有效期14房地产估价技术报告15一、估价对象描述与分析15二、市场背景描述与分析16三、估价对象最高最佳利用分析17四、估价方法适用性分析18五、
4、估价测算过程18六、估价结果确定18附件24估价师声明我们郑重声明：（一）注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。（二）估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。（三）注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。（四）注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015房地产估价规范的规定进行估价工作，撰写估价报告。（五）
5、我们对估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行估价，除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。（六）没有人对本估价报告提供重要专业帮助。（七）估价报告依据估价委托人提供的相关资料，估价委托人对资料的真实性、完整性以及产生的后果负责，估价人员仅对本报告的操作程度和采用方法的公允性负责。（八）参加本次估价的注册房地产估价师： 姓名注册号签名（盖章）签名日期李文英1420020024 年 月 日张润明1420030010 年 月 日估价假设和
6、限制条件（一）一般假设1、本次估价的前提为估价对象的合法性并遵守最高最佳利用原则，即估价对象按目前状态，保持目前的房地产用途，并保持房屋的正常维修。根据估价委托人提供的资料及估价人员现场勘察，委估房地产至今可以正常使用。2、报告以估价对象在价值时点二一七年十月十三日的房地产市场价值为准。3、本报告未考虑国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素发生的重大变动，且这些变动会对估价结果产生的重大影响。4、本估价报告结果自估价报告出具之日起壹年内有效，若因上述因素发生重大变动，本报告自动失效，须委托我们重新估价。5、本报告依据了估价委托人提供的相关资料，估价委托人对所提供资料的真实性负责，因所提供
7、资料失真造成估价结果有误的，我们和估价人员不承担相应的责任。6、本估价报告按价值时点委估房地产实物状态测算评估价值，未考虑建筑设计及施工质量等因素对其价值的影响。7、我们没有接受进行结构测试和设施检验的要求，因此不能确定估价对象是否存在这方面的缺损。8、估价对象的建筑面积以估价委托人提供的房屋所有权证【同房权证城字第03037196号】所载面积为准。9、估价报告和估价结果仅为估价委托人确定市场价值提供价格参考依据，未经本公司允许，不得向估价委托人和估价报告审查部门及使用部门之外的任何单位和个人提供本报告的部分或全部内容，不得发表于任何公开媒体上。（二）未定事项假设无未定事项假设。（三）背离事实
8、假设无背离事实假设。（四）不相一致假设无不相一致假设。（五）依据不足假设无依据不足假设。房地产估价结果报告一、估价委托人：名称：大同市中级人民法院司法技术管理服务中心二、房地产估价机构：机构名称：大同市康信房地产咨询评估有限责任公司机构住所：大同市城区北都街北侧太阳城公寓楼1单元501号法定代表人：李文英估价机构资质等级：贰级估价机构资质证书编号：晋 房估字02309042号联系电话：0352-7183922三、估价目的确定委估房产于估价时点的市场价格，为委托方提供价值参考依据。四、估价对象区位状况：大同市城区操场城西街255号怡和园小区。实物状况：委估对象用途为商业用房，现经营业态为饭店，经
9、营状态为休业。该商铺为二层临街门面，一层外墙花岗石贴面，大理石台阶，不锈钢玻璃门窗，室内瓷砖地面，墙面贴壁纸，异形石膏板吊顶，吸顶灯照明；二层外墙铝塑板贴面，塑钢窗，木地板，内墙白灰抹面刷白，异形石膏板吊顶，吸顶灯照明。室内水电暖齐全。该房屋现维护状况一般； 配套设施：该房产所在楼内配有水、电、暖、有线、电话等基础设施及公共配套设施，该房产现状维修、保养、使用状况一般。权益状况：估价对象房地产所有权系刘丽丽所有，已领取房屋所有权证，房屋所有权证号为：同房权证城字第03037196号，建筑面积444.51平方米，幢号：1，房号：6号商铺，结构：钢混结构，产别为私产，总层数为7层，所在层数1-2层
10、，设计用途：商业。建造年代：2002年。估价对象所占土地国有土地使用权证证号：同国用（2006）第00140号，登记土地使用权面积：11023.69平方米，终止日期：2054年3月9日。估价对象至估价时点已设定抵押权他项权利。五、价值时点二一七年十月十三日六、价值类型依据中华人民共和国城市房地产管理法、GB/T 50291-2015房地产估价规范、城市房地产抵押估价指导意见及本省、市有关房地产估价的有关规定采用公开市场价值标准进行估价。本报告书提供的房地产市场价值，设定估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。七、估价原则本次估
11、价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则等技术性原则。（一）客观、独立、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。（二）合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。（三）价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。（四）替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的
12、原则。（五）最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则，在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳利用状态下才能发挥最大效用。最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。（六）谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。八、估价依据（一）本此估价所依据的有关法律、法规和部门规章1、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号）（2007年10月1日起施行）2
13、、中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日修改）3、中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日修订）4、中华人民共和国担保法5、城市房地产抵押管理办法6、不动产登记暂行条例(第656号国务院令)（2015年3月1日实施）；7、房屋登记办法（中华人民共和国建设部令168号）（2008年7月1日起施行）8、土地登记办法（国土资源部令第40号）（2008年2月1日实施）9、不动产登记暂行条例实施细则（中华人民共和国国土资源部令第63号）（2016年1月1日施行）10、国家和省、市有关房地产估价的法律、法规（二）本此估价采用的技术规程1、中华人民共和国国家标准GB/T 50291201
14、5房地产估价规范（中华人民共和国住房和城乡建设部公告第797号）（2015年12月1日实施）。2、中华人民共和国国家标准GB/T 50899-2013房地产估价基本术语标准（中华人民共和国住房和城乡建设部公告第84号）（2014年2月1日起实施）（三）估价委托人提供的有关资料1、估价委托书2、房屋所有权证【同房权证城字第03037196号】3、现场勘察及询问记录4、估价委托人提供的其它有关资料（四）房地产估价机构和注册房地产估价师所掌握和搜集的估价所需资料。1、注册房地产估价师实地查勘所获得资料2、房地产估价机构掌握的有关估价资料九、估价方法本次估价采用市场收益法进行估价，结合估价人员的经验，最终确定估价对象在价值时点的估价结果。收益法，是指根据估价对象的预期收益求取估价对象价值或价格的方法，是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。收益法的本质：是以房地产的市预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格；收益法的理论依据：是以预期原理为基础，即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。本次估价采用报酬资本化法估价，
