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1、房地产企业所得税若干问题(一)企业所得税以取得应税所得、实行独立经济核算的企业或者组织为纳税人。房地产开发企业，不管是国有企业、集体企业、私营企业、联营企业还是股份制企业，都是企业所得税的纳税人。按照税法规定，企业所得税的征税对象是企业的生产、经营所得和其它所得。房地产开发企业从事房地产开发经营和其它经营活动取得的所得，是企业所得税的征税对象，同时还包括股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费以及营业外收益等所得。企业按照章程规定解散或者破产，以及因其它原因宣布终止，其清算结束后的清算所得，也属于企业所得税的征税对象。企业的生产、经营所得和其它所得，包括来源于中国境内、境外的所得。企业所得
2、税的税率内资企业的企业所得税的税率为，外商投资企业和外国企业所得税税率为，另有的地方税。经济特区的企业税率一律按照执行企业所得税的计税依据企业所得税的计税依据是企业的应纳税所得额。企业的应纳税所得额为企业每一纳税年度的总收入减准予扣除项目金额后的余额。其中所称的“纳税年度”为自公历1月1日起至12月31日止。企业在一个纳税年度的中间开业，或者由于合并、关闭等原因，使该纳税年度的实际经营期不足12个月，应当以其实际经营期为一个纳税年度。纳税人应纳税所得额的确定，其计算公式为：应纳税所得额=收入总额准予扣除项目金额纳税人应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。纳税人不得漏计或重复计算任何影响应纳税
3、所得额的项目。收入总额的确定按照税法规定，房地产企业的收入总额包括：（一）生产、经营收入。房地产开发企业的生产经营收入主要是其对外转让、销售房地产的收入，出租房地产取得的收入以及代建房屋和工程取得的结算收入。（二）财产转让收入。是指纳税人有偿转让其各类财产所取得的收入，包括转让固定资产、无形资产、有价证券、股权以及其他财产而取得的收入。（三）利息收入。是指纳税人购买各种债券等有价证券的利息、外单位欠款而付给的利息以及其他利息收入。（四）租赁收入。是指纳税人出租固定资产、包装物以及其它财产而取得的租金收入。（五）特许权使用费收入。是指纳税人提供或者转让专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特
4、许权的使用权而取得的收入。（六）股息收入。是指纳税人对外投资入股分得的股息、红利收入。（七）其它收入。是指除上述各项收入之外的一切收入，包括固定资产盘盈收入、罚款收入、因债权人缘故确实无法支付的应付款项、物资及现金的溢余收入、教育附加费返还款、包装物押金收入、接受的捐赠收入等。（八）减免或返还流转税的税务处理。对减免或返还流转税（含即征即退、先征后退），除国务院、财政部、国家税务总局规定有指定用途的项目以外，都应并入企业利润，照章征收企业所得税。（九）销售货物给购货方的折扣销售，如果销售额和折扣额在同一张发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣额
5、。（十）纳税人在基本建设、专项工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、及职工福利、奖励等方面适用本企业的商品、产品的，视同对外销售取得收入处理。纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如合同约定应当留归企业所有的，也应视为收入处理。（十一）纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照取得收入当时的市场价格计算或估定。扣除项目的确定按照条例、细则和企业所得税税前扣除办法（国税发200084号，以下简称扣除办法）的规定，企业在计算应纳税所得额时准予扣除的项目，是指企业每一纳税年度发生的与取得收入有关的所有必要的和正常的成本、费用、税金和损失。企业销售房地产所发生相
6、关成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：可售单位工程成本费用=可售总成本费用总可售面积，可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应
7、进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。按照扣除办法的规定，企业缴纳的消费税、营业税、关税、城建税、教育费附加以及在“管理费用”中扣除的房产税、车船使用税、印花税等都可以扣除。但企业缴纳的增值税属于价外税，不在扣除之列。按照实施细则和扣除办法的规定，企业发生的固定资产和流动资产盘亏、毁损、报废净损失（包括不得从销项税金中抵扣的存货的进项税金），以及遭受自然灾害等人类无法抗拒因素造成的非常损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，由纳税人提供有关清查资料，经主管税务机关审核后可以扣除。由于企业出售职工住房的收入计入住房公积金，因而出售职工住房发生的损失
8、不得扣除。按照国税发1997190号文件规定，纳税人发生财产损失，应及时向所在地主管税务机关报送税前扣除书面申请。纳税人在报送财产损失税前扣除申请的同时，必须附有关部门、机构鉴定确认的财产损失证明资料以及税务机关需要的其它资料。纳税人不能提供相关详细资料的，主管税务机关可不予受理。除金融保险企业等国家规定允许从事信贷业务的企业外，其他企业直接借出的款项，由于债务人破产、关闭、死亡等原因无法收回或逾期无法收回的，一律不得作为财产损失在税前进行扣除；其他企业委托金融保险企业等国家规定允许从事信贷业务的企业借出的款项，由于上述原因无法收回或逾期无法收回的，准予作为财产损失在税前进行扣除。（三）按税法
9、规定予以调整的扣除项目1、借款费用借款费用是指企业为经营活动需要承担的、与借入资金相关的利息费用，包括：（1）长期、短期借款的利息；（2）与债券相关的折价与溢价的摊销；（3）安排借款时发生的辅助费用的摊销（包括债券发行手续费、印刷费等）；（4）与借入资金有关，作为利息费用调整额的外币借款产生的差额（指汇率差，在会计上表现为汇兑损益）。按照规定，企业在生产、经营期间发生的经营性借款（流动资金贷款）费用，凡是符合规定条件的，可以直接扣除。具体来讲，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。房地产开发
10、企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本的50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。2、公益性、救济性捐赠按照企业所得税暂行条例、企业所得税实施细则的规定，纳税人（金融保险除外）用于公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额3的部分，准予扣除。这里所说的公益性、救济性捐赠，是指通过中国境内的非营利性社会团体（包括中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、中国青年志愿者协会、全国老年基金会、老区促进会、中国之友研究基金会、中国绿化基金会、光华科技
11、基金会、中国文学艺术基金会、中国人口福利基金会，以及其他经民政部门批准成立的非营利性公益组织）或国家机关向教育、民政等公益事业和遭受自然灾害的地区、贫困地区的捐赠。但是税法规定：纳税人直接向受益人的各项捐赠，不允许在企业所得税前扣除。另外，企业、事业单位、社会团体等社会力量，通过非营利性的社会团体和国家机关（包括中国红十字会）向红十字事业的捐赠，向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，向农村义务教育的捐赠，对公益性青少年活动场所（其中包括新建）的捐赠，对非关联的研究开发经费的资助，经主管税务机关审核确定，准予在缴纳企业所得税前的应纳税所得额中全额扣除，但当年应纳税所得额不足抵扣的不得结转。3、
12、业务招待费企业每一纳税年度发生的与生产、经营直接有关的业务招待费，在下列规定比例范围内，可以据实扣除：全年销货净额在1500万元以下的，不得超过销货净额的5；全年销货净额超过1500万元的部分，不得超过该部分的3。全年业务收入额在500万元以下的，不得超过业务收入额的10；全年业务收入额超过500万元的部分，不得超过该部分的5。一般而言，计提业务招待费的收入可依据“损益表”中的营业利润以前的收入净额为依据，至于投资收入、补贴收入、营业外收入等不应提取业务招待费。4、保险和其它基本保障缴款按照实施细则和扣除办法规定，企业为职工按规定向税务机关、劳动社会保障部门或其指定机构缴纳的基本养老保险费、基
13、本医疗保险费、基本失业保险费，按经省级税务机关确认的标准交纳的残疾人就业保障金，按国家规定为特殊工种职工支付的法定人身安全保险，可以扣除。而企业为其投资者或者雇员个人向商业保险机构投保的人寿保险或财产保险，以及在基本保障以外为雇员投保的补充保险，不得扣除。企业参加财产保险和运输保险，按规定缴纳的保险费用，经主管税务机关审查核实，可以扣除。但保险公司给予的无赔偿优待，应作为当年的应纳税所得额。5、固定资产租赁费纳税人根据生产经营需要租入固定资产而支付的租赁费，分别按下列规定处理：（1）对于企业以经营租赁方式从出租方取得固定资产，其符合独立企业之间交易原则的租金可根据受益时间，均匀扣除。（2）融资
14、租赁是指在实质上转移与一项资产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。符合下列条件之一的租赁为融资租赁：a、在租赁期满时，租赁资产的所有权转让给承租方；b、租赁期为资产尚可使用年限的大部分（75或以上）；c、租赁期内租赁最低付款额大于或基本等于租赁开始日资产的公允价值。按照规定，企业以融资租赁方式从出租方取得固定资产，其租金支出不得扣除，但可按规定提取折旧费用。6、坏账损失与坏帐准备金按照实施细则和扣除办法的规定，在计算应纳税所得额时，对于企业发生的坏账损失，原则上应按实际发生额据实扣除。经税务机关批准，也可以按照规定提取坏账准备金。7、支付给总机构的管理费按照实施细则、国税发1996177号和
15、国税发1999136号文件有关规定，纳税人按照规定支付给总机构的与本企业生产经营有关的管理费用，应当提供总机构出具的管理费用汇集范围、定额、分配依据和方法等证明文件，经过主管税务机关审核后可以扣除。总机构管理费年终有结余的，可结转为下一年度使用，并相应核减下一年度的提取比例。通常管理费的增幅不得超过销售收入总额或利润总额（两者比较取低者）的增长幅度。总机构管理费提取采取比例和定额控制，提取比例不得超过总收入的2。下属企业和分支机构超过税务机关审批标准上交的管理费，应进行纳税调整，不得在税前扣除。低于标准上交的管理费，按当年实际上交数额据实扣除，其差额不得在以后年度补扣。8、会员费按照财税字19
16、95081号文件规定，企业加入工商业联合会交纳的会员费可以扣除。有结余的可结转为下一年度使用，并相应核减交纳会员费的数额。按照国税发1997191号文件规定，企业按省及省级以上民政、物价、财政部门批准的标准，向依法成立的协会、学会等社团组织交纳的会费，经主管税务机关审核后允许扣除。9、广告费与业务宣传费广告费用是企业为销售产品或者提供劳务而进行的宣传推广费用。按照扣除办法的规定，企业的广告费用可以分为两个部分，一部分是企业正规的广告费支出，另一部分是业务宣传费。按照规定，企业申报扣除的广告费支出，必须符合下列条件：（1）广告是经工商部门批准的专门机构制作的；（2）已实际支付费用，并已取得相应发票；（3）通过一定的媒体传播。按规定，房地产开发企业每一纳税年度发生的广告费支出不超过营业收入8的，可据实扣除；超过部分可无限期向以后纳税年度结转。业务宣传费是指企业发生的不符合上述广告费支出条件的、未通过媒体传播的广告性质的宣传推广费用，包括广告性质的礼品支出等。按照规定，企业每一纳税年
