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1、天津2017年上半年房地产估价师房地产估价相关知识基础班课程开通考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。 A：县级以上人民政府 B：县级以上人民政府土地管理部门 C：县级以上人民政府农业管理部门 D：乡级以上人民政府 E：房地产估价机构必须加盖公章 2、_是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。 A市场法 B成本法 C收益法 D假设开发法
2、3、某房地产的报酬率为8，收益期限为30年时的价格为4 000元。若报酬率为6，收益期限为50年时，则该房地产的价格为元。 A：3 800 B：4 500 C：5 200 D：5 600 E：工业用地的监测点评估价格 4、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是_。 A公共使用的排水沟 B市政道路 C权属不明的巷道 D房屋占地面积5、所谓_，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 A最高最佳使用 B标准科学使用 C标准操作手段 D科学操作手段 6、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到
3、2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为_万元。 A2526 B2241 C2135 D2985 7、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是，交易目期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6和3。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3，则该可比实例修正调
4、整后的价格为元。 A：3673.20 B：3673.68 C：3790.43 D：3792.93 E：工业用地的监测点评估价格 8、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由_负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。 A政府部门 B建设部门 C房管部门 D开发企业 9、估价对象土地2004年的纯收益为500万元，预计2005年到2009年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，若2009年底将该土地转让，转让价格为4000万元，该类土地的报酬率为8，土地使用权在2005年1月1日的价格为。 A：6866万元 B：7161万元 C：5010万
5、元 D：5510万元 E：工业用地的监测点评估价格 10、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是。 A：吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B：吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C：在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D：吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 E：借款合同11、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是_。 A城市或区域产业结构与布局 B人口数量与结构 C土地资源状况 D建筑技术进步 12、估价报告应用有效期最长不宜超过。 A：三个月 B：半年 C：一年 D：两年 E：工业用地的监测点评估价格 13、某块土地上有一建筑物，各层建筑
6、面积相同，共有10层，且建筑基底总面积为 600m2，建筑用地面积为1000m2，则建筑容积率为_。 A60 B6 C10 D60%14、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择_。 A甲土地 B乙土地 C丙土地 D甲、乙两宗土地任选其一 15、为评估某房地产2007年9月1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元，约定建筑面积为95，合同约定面积误差在6以内不增加付款，实际产权登记面积为100。自2007年1月1日起至2007年9
7、月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为元。 A：3868.92 B：4000.00 C：4072.54 D：4286.89 E：工业用地的监测点评估价格 16、投资者对房地产内部，使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资_的重视。 A各异性 B适应性 C相互影响性 D专业管理依赖性 17、开发商在选择自己的融资方式时，应重点考虑的因素不包括_。 A资金融出机构的资金来源和财力状况 B资金融出机构的对外形象 C各项融资收费的合理性 D对资金调动和转移的灵活性 18、下列关于税收的表述中，
8、正确的是_。 A房产税的课税对象是房产 B房地产转让，必须按时交易合同上载明的价格征收契税 C农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税 D城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据 19、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是。 A：谨慎价值 B：市场价值 C：残余价值 D：快速变现价值 E：工业用地的监测点评估价格 20、判定一宗房地产是否为收益性生房地产，关键是看该房地产。 A：目前是否有经济收入 B：过去是否带来了经济收益 C：是否具有产生经济收益的能力 D：目前的收入是否大于运营费用 E：工业用地的监测点评估价格 21、租赁合同到期
9、，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前_个月提出。 A1 B2 C3 D4 22、商品房预售合同登记备案的申请人是_。 A商品房销售代理机构 B商品房预售人 C商品房购买人 D商品房购买人和商品房预信人23、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。 A：估价时点为未来，估价对象为未来状况 B：估价时点与房地产状况均为现在 C：估价时点为现在，估价对象为未来状况 D：估价时点为现在，估价对象为过去状况 E：工业用地的监测点评估价格 24、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也
10、有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价方法中的_。 A产品线定价 B选择品定价 C补充品定价 D产品束定价25、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括。 A：单位比较法 B：分部分项法 C：造价分析法 D：指数调整法 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，
11、建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为_。 A1468万元 B1333万元 C1500万元 D1287万元 2、甲将其房屋委托中介服务机构卖给乙，成交价格为20万元。按照国家规定，房地产中介服务机构应收取买卖代理费用最高为_元。 A10000 B20000 C50000 D600003、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人_。 A应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效 B可以收回房屋出租给其他人 C可以要求增加租金 D应当继续履行原租赁合同 4、房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经_讨论决定。 A征收人 B被征收人 C
12、房屋征收部门办公会议 D政府常务会议5、城市基本地形图的复测周期一般为年。 A：2030 B：1030 C：1015 D：510 E：执行层的组织协调 6、成本利润率的计算公式是_。 A开发利润(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用) B开发利润(土地取得成本+开发成本) C开发利润(土地取得成本+开发成本+投资费用) D开发利润开发完成后的房地产价值 7、影响购买者的心理因素有。 A：动机 B：感觉 C：学习 D：信念和态度 E：欲望 8、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有_。 A随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化 B反映总体单位属性或特征的统计术语称
13、为指标 C调查对象就是被调查和访问的具体单位 D调查单位与报告单位可以一致也可以不一致 E相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比 9、下列保险中，属商业保险的有。 A：无担保保险 B：保证保险 C：信用保险 D：健康保险 E：失业保险 10、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为（）。 A7.65% B8.75% C9.42% D10.19%11、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。 A原始价值高于账面价值 B投资价值高于市场价值 C谨慎价值低于市场价
14、值 D快速变现价值低于市场价值 12、管理中心运作住房公积金的基本要求是_。 A效益性 B安全性 C流动性 D风险性 13、在经济评价指标中，以下_属于动态指标。 AFNPV BFIRR C动态投资回收期 D成本利润率 E投资利润率14、商品房预售合同应当由_向房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 A预售人 B预购人 C预售合同约定的一方 D预售人和预购人共同 15、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是。 A：相关房地产类型的在建数量 B：吸纳率分析 C：相关房地产类型的存量 D：改变用途数量 E：借款合同 16、下列关于房地产抵押的表述中，正确的有。 A：村办企业的厂房可以抵押 B
15、：以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产 C：公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押 D：抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效 E：同一房地产不得设定两个以上抵押权 17、经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包。 A：采用特定专利的 B：采用专有技术的 C：建筑艺术造型有特殊要求的 D：国务院规定的其他建设工程的勘察、设计 E：一般建设工程的勘察、设计业务 18、根据西方经验，一般认为速动比率为时比较合适。 A：1：1 B：1：2 C：2：1 D：3：1 E：执行层的组织协调 19、已抵押的房屋_。 A不能转让 B可以转让但只能转让给抵押权人 C可以转让但必须告知抵押权人 D可以转让但转让的价格必须由抵押权人确定
