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1、 南国置业股份有限公司 2019 年度第一期中期票据信用评级报告 3 资产负债率(%) 84.39 83.05 83.35 84.20 总资本化比率(%) 73.68 73.91 73.59 73.28 总债务/EBITDA(X) 28.30 25.18 23.10 - EBITDA 利息倍数(X) 0.41 0.58 0.73 - 注：公司各期财务报表均依照新会计准则编制；2018 年 19 月财务报表未经 审计；因指标欠缺，2018 年 19 月部分指标无法计算；为计算有息债务，中 诚信国际将电建地产其他流动负责调整至短期债务。 分析师分析师 项目负责人：项目负责人：白白 茹茹 项目组
2、成员：项目组成员：杨笑天杨笑天 电话：(010)66428877 传真：(010)66426100 2019 年年 1 月月 30 日日 额无条件不可撤销的连带责任保证担保，该担保措施对 本期中期票据的还本付息起到了很强的保障作用。 关关 注注 武汉市区域竞争日益激烈。武汉市区域竞争日益激烈。 在房地产市场调整和分化的大 背景下， 诸多知名房企涌入武汉市场， 区域竞争日益加剧， 土地成本不断攀升，将不断考验在鄂房企在产品定位、 营 销及销售等方面的综合操盘能力。同时， 中诚信国际关注 武汉地区房地产市场调控对公司经营的影响。 结转项目盈利较低，营业毛利率逐年下降结转项目盈利较低，营业毛利率逐
3、年下降。2015 年以来， 公司结转的项目盈利水平较低， 使得公司营业毛利利率逐 年下降；20152017 年，公司营业毛利率分别为 31.89%、 25.88%和 16.22%。 公司在建项目较多，面临一定资本支出压力。公司在建项目较多，面临一定资本支出压力。截至 2018 年 9 月末，公司在建项目较多， 未来仍面临较大资本支出 压力。 异地扩张的不确定性。异地扩张的不确定性。 公司已开发商业地产主要集中在武 汉区域， 异地项目开发运营经验较少，产品线和运营模式 的异地复制存在一定的不确定性。 南国置业股份有限公司 2019 年度第一期中期票据信用评级报告 4 声明 一、本次评级为发行人
4、委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托 关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联 关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任 何保证。 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按 照中诚信
5、国际的评级流程及评级标准，充分履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部评级 程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用， 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的 中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发
6、行人使用本报告或将本报告提供给 第三方所产生的任何后果承担责任。 七、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债 券存续期内，中诚信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级， 根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并及时对外公布。 南国置业股份有限公司 2019 年度第一期中期票据信用评级报告 5 发行发行主体概况主体概况 南国置业原名武汉南湖花园置业有限公司，成 立于 1998 年 7 月，初始注册资本 1,000 万元。2003 年 9 月，公司更名为武汉南国置业有限公司。2007 年 9 月，公司整体变更为股份有限公司，
7、注册资本 变更为 4.32 亿元。2009 年 11 月，公司在深圳证券 交易所上市（股票代码“002305.SZ” ） ，总股本为 48,000 万股。2012 年 12 月，公司第一大股东许晓 明和许贤明（与许晓明系兄弟关系）与中国水电建 设集团房地产有限公司（以下简称“水电地产” ） 签署了股权转让协议 ，分别向水电地产转让所 持武汉新天地投资有限公司 （持有公司 21.75%股权） 的 95%股权和 5%股权，同时许晓明向水电地产转 让其所持有的公司总股本 8%股权。2014 年 2 月至 4 月，水电地产分别自许晓明和南国置业全体流通 股股东收购南国置业 9,965.28 万股和 1
8、0,999.47 万 股。2015 年，公司实施 2014 年度分红派息转增股 本方案，期末注册资本增至 14.59 亿元。2016 年 7 月，公司非公开发行 2.72 亿股新股，募集资金总额 15.34 亿元，并于同月更名为南国置业股份有限公 司。2016 年末，公司实收资本增至 17.34 亿元，之 后未发生改变。截至 2018 年 9 月末，公司实收资 本为 17.34 亿元，同期末电建地产直接及间接持有 南国置业 40.49%的股权， 公司控股股东为电建地产， 公司实际控制人为国务院国资委。 公司经营范围为多种物业类型的综合性物业 开发，并形成了成熟物业开发、商业运营和资源整 合的经
9、营模式。截至目前，公司已初步形成了以武 汉为核心区域，布局于武汉、重庆、成都、南京、 荆州、襄阳等城市的区域战略布局。 截至2017年末， 公司资产总额为230.44亿元， 所有者权益总额为 49.78 亿元，资产负债率为 78.40%；2017 年公司实现营业总收入 31.66 亿元， 经营活动净现金流为 16.50 亿元， 净利润 0.75 亿元。 截至 2018 年 9 月末，公司资产总额为 241.15 亿元，所有者权益总额为 51.02 亿元，资产负债率 为 78.84%；2018 年 19 月，公司实现营业总收入 17.71 亿元，经营活动净现金流为 19.70 亿元，净利 润 0
10、.94 亿元。 本期票据概况本期票据概况 公司拟发行的“南国置业股份有限公司 2019 年度第一期中期票据”发行规模为 6 亿元，期限为 3 年。 本期中期票据采用固定利率方式，实名记账， 发行登记和托管由上海清算所完成。本期中期票据 每年付息一次，到期一次还本付息。 本期中期票据由中国电建地产集团有限公司 提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。 募集资金用途募集资金用途 公司拟将本期中期票据募集资金将全部用于 项目开发建设。 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 2018 年三季度，在中美冲突持续与内部风险不 减双重挑战下，中国经济增长有所放缓。不过，虽 然经济运行所面临的内外不确定性增
11、多，但在经济 持续转型升级、宏观政策边际调整和改革开放政策 效应释放等因素支撑下，四季度经济增长或略好于 预期。 图图 1：中国：中国 GDP 增速增速 资料来源：国家统计局 经济总体下行，但结构性利好因素仍存。前三 季度， GDP 同比增长 6.7%， 较上半年回落 0.1 个百 分点，较去年同期回落 0.2 个百分点，名义 GDP 持 续回落。其中，三季度 GDP 同比增长 6.5%，较二 季度回落 0.2 个百分点，较去年同期回落 0.3 个百 分点，为 2009 年二季度以来最低值。内外需求放 缓背景下，工业和制造业增速稳中趋缓；虽然土地 6.00 7.00 8.00 9.00 10.
12、00 11.00 12.00 2012-03 2012-09 2013-03 2013-09 2014-03 2014-09 2015-03 2015-09 2016-03 2016-09 2017-03 2017-09 2018-03 2018-09 GDP：不变价：累计同比 GDP：现价：累计同比 南国置业股份有限公司 2019 年度第一期中期票据信用评级报告 6 购置费支撑房地产投资保持较快增长，制造业投资 回升， 但基建投资仍未见起色， 投资持续低位运行； 居民实物消费表现低迷，社会消费品零售总额增速 延续个位数运行；外需对经济增长的贡献率今年以 来维持在负区间，中美贸易冲突背景下出
13、口面临的 不确定性持续存在。然而，虽然经济下行压力已然 显现，但经济运行中依然存在一定的积极因素：今 年以来第三产业对经济增长的贡献率维持在 60% 以上，包含服务在内的最终消费对经济增长的贡献 率接近 80%，产业与需求结构持续转型；以高技术 产业、战略性新兴产业等为代表的新动能增长持续 快于规模以上工业，占规模以上工业增加值比重不 断提升，工业内部结构有所优化；企业利润增长虽 有放缓但仍处于 2015 年以来较高水平，经济运行 微观基础并未出现大幅恶化；民间投资回暖，新动 能投资占比提高，投资结构稳步调整。综合来看， 经济增长放缓并未打断中国经济的转型升级过程， 这将为未来长期可持续发展提
14、供一定保障。此外， 虽然三季度以来鲜菜、 鲜果价格扰动带动CPI回升， 但近期价格影响因素较为短期化，随着翘尾因素走 弱，通胀并无需过分担忧。 展望未来，中国经济面临内部结构性风险不减 和外部大国博弈的双重约束。近两年来，一系列防 风险政策在一定程度上缓释了宏观风险，但风险化 解和杠杆去化是长期过程，当前结构性风险依然较 为突出：首先，宏观杠杆率尤其是非金融企业部门 杠杆率虽然增长边际放缓但仍处于高位，债务风险 仍然不容小视。 今年以来， 经济下行叠加融资收紧， 偿债高峰期信用风险加速暴露。其次，信用扩张受 阻，实体经济尤其是民营企业融资难问题突出。再 次，金融系统性风险虽然有所改善，但农商行
15、不良 贷款率持续攀升， 银行体系结构性风险仍存。 此外， 虽然中国应对汇率波动的工具较丰富，但在美联储 加息、新兴市场国家货币危机频发、国内经济下行 压力加大的复杂情况下，人民币汇率所面临的压力 仍可能会给政策带来掣肘。从外部环境来看，中美 冲突持续加大了经济运行外部环境的复杂性。 针对内外环境的变化，宏观经济政策有所调整。 10 月举行的政治局会议强调 “确保经济平稳运行” ， 货币政策边际宽松，财政通过减税降费提振内需， 金融监管节奏和力度调整以减弱对市场的冲击。同 时，缓解民营企业融资难等结构性问题的政策加速 落地。 综合来看， 虽然中国经济面临的复杂因素增多， 但宏观政策边际调整，对外
16、开放进一步扩大，改革 效应继续释放都将对经济企稳产生积极作用。同时， 经济结构转型升级有助于提升经济增长质量。因此， 中诚信国际认为，中国经济虽然短期存在下行压力， 但迈向高质量发展的方向并未改变，长期来看仍有 平稳健康发展的基础。 行业及区域经济环境行业及区域经济环境 房地产开发行业房地产开发行业 房地产销售房地产销售 2015 年以来， 随着一系列扶持购房需求政策的 陆续推出以及央行的连续降息，市场需求开始逐步 释放，房地产市场需求转暖，全国商品房销售金额 和销售面积同比增速分别在 2015 年 5 月和 6 月由 负转正。2015 年，全国商品房销售额和销售面积分 别为8.73万亿元和12.85亿平方米， 同比增长14.4% 和 6.5%。2016 年 19 月，在政府“去库存”的大 基调下，整体政策环境保持宽松，房地产市场明显 复苏，销售势头强劲，
