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1、旅游地产面试交流问题1、 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。而且土地一级开发具有资金投入大，占用时间长的特点。土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市
2、场。与一般的住宅相比，旅游地产有其特点：具有更好的自然景观、建筑景观，拥有完善的配套功能和极高的投资价值。2、土地一级开发一般工作程序程序一：确定土地一级开发项目程序二：确定一级开发单位程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）程序八:办理规划意见书程序九：办理土地一级项目开发项目核准程序十：取得征地批复(实施征地)程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）程序十二：编制市政基础设施实施方案程序十三：组织
3、验收，评估土地成本程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备3、（1）政府主导型模式这种开发模式最典型的特点就是，政府是土地一级开发的主体，政府委托其所属机构进行土地一级开发。土地一级开发与土地储备密切相关，政府一般都会有下属的土地储备机构，这些机构拥有土地一级开发和储备的权利。开发完成的土地通过土地交易中心进行“招拍挂”出让。这种模式最典型的代表就是重庆市和广州市。政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。开发完成后或将预期的熟地交由土地管理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。（2）完全市
4、场化模式这种模式下，政府完全退居二线，对土地的一级开发和上市交易都不再干涉，完全由市场行为来调节。政府通过出让协议保证其土地所有者权益和社会公共利益，土地开发企业则通过与二级开发商的转让协议保证其开发利益。但该模式不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低。（3）政府主导和市场化运作相结合的模式土地一级开发的主体为政府，这是土地一级开发地方法规的一个基本原则，也是“政府主导”的主要体现。“市场化运作”体现在土地一级开发除必须通过行政行为完成的事项之外的开发事项，通过市场竞争方式选择具有开发资质的企业投资完成；体现在土地一级开发应符合市场需求，并按市场需求实施土地一级开发。该模式是我
5、国土地一级开发的发展趋势。通过对比分析我们可以发现，第一种模式有利于政府控制土地一级市场，但对政府自身的财政实力和融资能力要求较高，这正是政府亟待解决的问题；第二种模式虽然可以缓解政府的资金压力，但不利于政府对土地供应的控制；第三种模式是前两种模式的中和，他即解决了政府的资金问题，同时也不会让政府失去对土地市场的控制。此种模式下分成方式：在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种4、 土地一级开发项目的成本构成：（一）项目前期费用项目建议书编制费、项目建议书评估费、可行性研究报告编制费、可行性研究报告评估费、综合策划方案编制费、规划编制费、控制性
6、详细规划、修建性详细规划、景区规划、环境景观规划、城市设计、单项专业规划、城市综合交通规划、环境影响评价报告编制费、交通影响评价报告编制费、安全影响评价报告编制费、地震影响评价报告编制费、测量费、勘察费、设计费、临时水、电、路、房屋费、其它（二）征地、拆迁费用农（居民）拆迁、房屋拆迁补偿费（含经营性用房）、地上附属物补偿费、搬家补助费、提前搬家奖励费、家电改移补助费、支援重点工程费、乡镇企业、拆迁补偿费、搬迁补助费、停产停业补助费、拆迁补偿费、搬迁补助费、国有企事业拆迁补偿费等、备搬迁补助费、古树文物古建修护还建费、特殊用地、军事用地、其他用地、其他费用及税金、拆迁服务费、拆除清运费、拆迁评估
7、费、拆迁不可预见费、其它（三）公共区域市政基础设施建设费用道路、桥梁、雨水、污水、中水、上水、电力、热力、天然气、电信、人防工程、场地平整、市政、场站、雨水、泵房、燃气调压站热力站开闭站区域中水站市政管理用房、其它（四）区域内公共环境景观建设费用 （五）区域内公共配套设施建设费用公共配套设施建设费、交通智能化系统、公共标识指示系统、区域安防监控系统、公共厕所、环卫设施、垃圾收集转运站、消防站、派出所、邮局、公交车辆场站、机动车停车场（库）、非机动车停车设施、公园、绿地、广场、景观小品（六）工程建设其他费用临时用地费、临时建设费、招标代理服务费、标底编制费、工程监理费、工程质量监督费、施工图预算
8、编制费、施工图审查费、施工执照费、合同公证费、建设期区域管理费、竣工图编制费、地价评估费、土地出让底价编制费、专家审查费、审计费、律师费、工程保险费竣工移交前的维护管理费、项目后评估费 （七）管理费 （八）财务费用 （九）销售费用 （十）应纳税费 （十一）不可预见费5、个人发展特点6、按照根据资源状况，将旅游地产运营模式分为四类，分别是：以依托自然资源为核心的发展模式、以产品提升文化景观为核心的发展模式、以陈述文化主题为核心的发展模式和以嫁接产业主题为核心的发展模式。模式一：以依托自然资源为核心的发展模式以依托自然资源为核心的发展模式基于自然资源的低强度旅游开发，以推进生态恢复、改善区域生活水
9、平和保护原真文化为主要目标，倡导环境友好型开发，以促进旅游的可持续发展。该模式主要以政府、当地社区、企业或生态环保组织为主体，其最大特征是对资源依赖程度高，受特定资源条件的约束。这一模式内部又可细分为滨湖类度假项目、滨海类度假项目、温泉类度假项目三大类。模式二：以产品提升文化景观为核心的发展模式以产品提升文化景观为核心的发展模式基于市场规模和高强度投资开发，以开发运营商为最重要的经营主体，通过不断开发大型游乐或运动项目，创造持续的愉悦吸引力，追求投资收益最大化。该模式最大特点是对传统旅游资源依赖程度低，主要通过人工景观来实现景观再造，可以进行异地复制。 在国内，此类旅游地产项目以主题公园和高尔
10、夫度假区两种形式表现居多，其中华侨城系列、中华恐龙园、观澜湖高尔夫、上海佘山高尔夫等项目都是这种旅游地产模式的典型代表。从盈利模式来看，主题公园模式和高尔夫度假项目呈现出不同的特点：主题公园发展早期，其盈利点主要是门票收入。随着主题公园产品系列深度和广度不断扩大，以及开发商在资源整合、相关方协作等方面能力的增强，主题公园的盈利逐渐呈现出多元化模式三：以陈述文化主题为核心的发展模式以陈述文化主题为核心的发展模式基于民俗、历史资源的深度开发，侧重于发掘、梳理当地历史与文化资源，试图围绕特定的文化主题，恢复、再生历史场景，塑造具有鲜明个性的文化体验产品。该模式最大特点是产品专属性较强，各类活动和项目
11、开发都围绕文化主题展开。这种模式开发经营的主体可以是当地政府、企业，也可以是当地社区。根据我国一些典型项目的开发经营方式看，不同项目、不同时期，项目开发运营主体会有所不同。但随着市场化、专业化等开发要求的提出，此类项目的开发经营方式开始逐步向地方政府提供后勤服务平台，企业专业运作管理，当地社区参与的趋势转变。模式四：以嫁接产业主题为核心的发展模式以嫁接产业主题为核心的发展模式的项目基于产业驱动，主要以旅游、商务、会展等功能为主的产业及其相关产业为驱动，带动地区的地产开发，并通过产业和地产的不断发展，带动整个区域的发展。其最大特点是产业驱动明显，各类活动和项目开发都围绕产业主题展开。这种模式产品
12、的主要表现形式有会展型旅游地产和产业新城两种：会展型旅游地产是指借助举办的各种类型的会议、展览会、博览会、交易会、招商会、文化体育、科技交流等活动，吸引游客前来洽谈贸易，观光旅游，进行技术合作、信息沟通和文化交流，形成旅游行为，后期通过会展旅游带来的人流、物流，产生房地产需求，并进行相应的房地产开发。一般而言，会展型旅游地产是分阶段进行开发，不同阶段开发的产品重点不一样，其对应的主要盈利渠道也有差异。7、旅游地产开发趋向多元化纵深化旅游地产发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。旅游地产不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力。旅游地产的营销
13、方式是租赁与出售相结在“大旅游、小地产”的开发理念下，休闲度假需求的升级推动了旅游地产的多元化。目前，随着旅游形式由观光旅游、商务旅游升级到休闲旅游，旅游度假产品也会相应的升级换代，对旅游的充分挖掘将不再局限于旅游业本身。未来几年，旅游与临空产业、花卉产业、艺术产业等相关产业的结合将越来越紧密，一些生产型的产业将逐渐成为旅游产业的一部分，这其中包括葡萄酒庄园、花卉蔬菜种植基地、为适应城市规划发展而搬迁所遗留的钢铁造船矿产等工业基地。这种转变一方面使旅游产品变得丰富而多元，另一方面导致了综合服务配套的升级换代。传统的低密度住宅、学校、商业只能满足最基本的要求，结合景观的老年公寓、温泉会所、马术俱
14、乐部、乡村酒店等在综合服务配套中扮演的角色越来越重要。 客户群的差异导致旅游地产分出档次，从另一角度诠释了多元化。与普通房地产项目相比，旅游地产具有更加明确的主体客户群。如果只追求大众化的满足,就意味着只追求低端市场。这些消费客户对于房产的环境品质有较高的要求，对于项目的可参与性比较关注，比如主题乐园、花卉博览园等；中、高端项目主体客户群主要集中于全球500 强企业及其他企业的高管阶层、外资机构人员、具有稳定的高收入人群等。这些消费客户对于房产的整体品质有较高要求，同时对于旅游配套项目的设置也较为重视，游艇俱乐部、马术俱乐部等新型旅游项目往往更能引起关注。所以，旅游地产项目在开发之初应对主体客
15、户群有一个明晰的判断，提高项目设置上的针对性，避免同类产品之间的恶性竞争。为了引发巨大的市场反响与持续的市场关注度，从而有利于项目的长期操作与运营，主题旅游度假社区成为中国旅游地产的新趋势。旅游地产的主题愈来愈具有多元化的趋势。自然风光、文化遗产、红色山水、花卉博览、运动休闲，都成为可以挖掘的题材。但在项目的题材挖掘和项目设置方面切忌贪大、求洋、缺乏个性，乱建寺庙、佛像和不伦不类的主题公园等，不仅破坏了风景名胜、古迹文物等原始景观的文化内涵，也对旅游环境的生态格局和风景结构造成了破坏。同时，项目开发缺少特色，项目建设重复性大，易造成同质竞争与资金的浪费。多元化有利于把旅游地产做成规模，但是也存
16、在一定的隐忧。其中，资源利用和保护之间的矛盾，将成为其中突出的问题。以新农村建设为例。不可否认，新农村建设为旅游地产开发带来了契机，但如何在项目运作成功的同时，保护好当地的自然资源和人文景观，解决土地权属和农民居住、收入、生活等一系列问题，将成为开发过程中的一大挑战。四、旅游地产开发由重销售转向重经营在国家出台一系列政策限制房地产行业价格过快增长的趋势下，可以预见，以销售为主导的投资模式将逐渐失去主流市场，而销售+经营的投资模式将随着旅游地产的市场扩大浮出水面。在此过程中，旅游地产投资开发的重心将逐渐由销售向经营过渡。 此前，由于国内房地产市场的过快发展，企业追求房产快速升值带来的丰厚利润的动机，将旅游地产开发过于集中在地产的投资，而忽略了旅游
