《物业管理制度与政策精炼版01》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理制度与政策精炼版01（22页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述一、物业管理的概念（定位）（掌握）物业管理条例第二条对物业管理下了定义：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。业主对于房屋等建筑物有三种方式管理：1、业主自己进行管理；2、业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；3、业主选聘物业管理企业进行管理。物业管理的内容是主要有两方面：1、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；2、维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等
2、服务。除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。条例调整的范围：1、调整住宅物业的物业管理活动；2、调整非住宅物业的物业管理活动。条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村 物业管理的市场化特征包括三点：1房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变2多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应3物业管理活动应当遵循市场原则将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：1、强调业主在市场活动中的自主权；2、强调物业管理活动必须纳入市场秩序。条例将业主选聘物
3、业管理企业，并和物业管理企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件。物业管理的特征（熟悉）社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。市场化是物业管理最主要的特点。社会化：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。物业管理起源于19世纪60年代的英国。随后英国还成立了非盈利性行业组织皇家特许屋宇经理学会。20世纪初，美国也成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会。我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：1、是住房投资由国家和国有企业统包；2、是住房分配采取实物分配；3、是住房消费采取
4、福利低租金和国家包修包养制度。1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革。1994年，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。1998年，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。我国物业管理的产生： 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。1994年建设部颁布了城市新建住宅小区管理办法。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。设部于1995年印发了全国优秀管理住宅小区标准及考评验收工
5、作的通知。1997年建设部印发了全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则2000年5月，建设部发布了关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知。物业管理在社会经济中的地位与作用共五点，实施物业管理有利：(1)促进经济增长、(2)提高人民群众居住质量、(3)增加就业、(4)维护社区稳定、(5)推动房地产业的良性发展第三节 我国物业管理制度的历史沿革（了解）以条例为分水岭，划分成条例颁布前后两个阶段：条例颁布前的物业管理制度建设主要体现以下特点：1、借鉴性；2、过渡性；3、针对性。1994年3月23日颁布了城市新建住宅小区管理办法，是我国第一部系统规范物业管理制度的
6、规范性文件。条例颁布后的物业管理制度建设2003年6月8日，物业管理条例正式颁布，主要体现出以下特点：1、配套性；2、经验性；3、操作性。第四节物业管理条例条例的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：1、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。条例立法理念是在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出发展为重、平衡利益、保护弱者。条例主要遵循以下四个基本原则：(1)物业管理权利和财产权利相对应的原则；(2)维护全体业主合法权益的原则；(3)
7、现实性与前瞻性有机结合的原则；(4)从实际出发，实事求是的原则。条例创设的法律制度包括：条例创设了业主大会、业主规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。条例的法律责任有如下3个方面的特点：(1)行政责任、民事责任并存。(2)为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系。(3)体现了业主自我管理、自我监督的原则。条例在设定法律责任时遵循了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体
8、业主利益的原则。对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。条例按照社会主义市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、物业服务合同等作出了规定。这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。条例确立的基本法律关系（掌握、重点）(1)业主相互之间的关系(2)物业管理企业和业主之间的关系(3)开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系(4)供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系(5)社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系(6)物业管理各方主体与政府之间的
9、关系第二章物业管理服务物业管理服务的特点共四点（掌握）(1)公共性和综合性(2)广泛性和差异性(3)即时性和无形性(4)持续性和长期性二、物业管理服务的内容（掌握）(一)物业管理服务，包括以下两方面的内容：1、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；2、维护相关区域内的环境卫生和秩序。具体地说，物业管理服务主要包括以下内容：(1)房屋共用部位的维修、养护与管理；(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理；(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；(5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；(6)物业装饰装修管理服务；(
10、7)物业档案资料的管理；(8)专项维修资金的代管服务。(二)物业服务合同约定以外的服务 （注意与物业管理服务的内容的区别）物业服务合同的标的是物业管理企业提供的公共性物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。三、物业管理服务标准（熟悉）中国物业管理协会于2004年印发了普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)(以下简称标准)，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准。标准各级别的主要区别如下：项目一级二级三级基本要求设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内。
11、公示16小时服务电话。急修1小时内。公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。房屋管理每日巡查1次小区每3日巡查1次小区每周巡查1次小区每日巡查1次装修施工现场。每3日巡查1次装修施工现场。至少两次巡查装修施工现场。共用设施设备维修养护载人电梯24小时正常运行。载人电梯早6点至晚12点正常运行。载人电梯早6点至晚12点运行。路灯、楼道灯完好率不低于95%。路灯、楼道灯完好率不低于90%。协助维护公共秩序小区主出入口24小时
12、站岗值勤。小区主出入口24小时值勤。小区24小时值勤。对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。配有安全监控设施的，实施24小时监控。保洁服务生活垃圾每日清运2次。生活垃圾每天清运1次。生活垃圾每天清运1次。小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每周清
13、洁1次；共用部位玻璃每月清洁1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。路灯、楼道灯每季度清洁1次。路灯、楼道灯每半年清洁1次。雨、污水井每月检查1次；雨、污水井每季度检查1次；雨、污水井每半年检查1次；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次。化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次。化粪池每季度检查1次，每年清掏1次。化养护管理无杂草、杂物定期清除绿地杂草、杂物。定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。定期喷洒药物，预防病虫害。适时喷洒药物，预防病虫害。物业管理企业和业主在使用以上标准时，应当注意以下问题：标准适用于普通商品住房、经济适用住
14、房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。(2)标准由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级。选用标准时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素，条例第四十一条对物业服务收费作出原则规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，在物业服务合同中约定”。物业服务收费三原则：(1)合理原则、(2)公开原则、(3)收费与服务水平相适应原则2004年10月颁布物业服务收费明码标价规定明确物业服务收费属于价格法调整范围，应当明码标价，物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业管理企业名称、
15、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。根据价格法和条例的基本精神，2003年11月，国家发展改革委员会和建设部联合颁布了物业服务收费管理办法。价格法规定了三种定价形式：1、政府定价、2、政府指导价、3、市场调节价。物业服务收费管理办法仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。物业服务收费形式两种：1包干制收费形式、2酬金制收费形式1包干制收费形式物业服务收费管理办法规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。2酬金制收费形式物业服务收费管理办法规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金
