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1、,版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。,融信长沙城市进入研究,2017年9月,版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。,房地产 能量球,占位,阶段,S P S,O 机 会,现状,全国占位,城市群 占位,外部阶段,内部阶段,时机,板块,产品,方式,SPSO城市进入四维分析法：,目录 CONTENT
2、,现状：发展现状 供求价； 土地、板块、企业、产品； 产业、经济、投资、人口、收 入； 配套聚集度,版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。,全国占位； 城市群占位； 占位：城市地位,阶段： 内部阶段； 外部阶段；,时机； 板块； 产品； 方式 机会：,1,Part,第一部分：长沙房地产能量球,版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容
3、所引发的任何直接或间接损失概不负责。,城市房地产现状格局研究 城市供求价 供求关系，发展趋势，价格差异度分析 土地、板块、企业、产品 各维度房地产发展现状格局分析 产业、经济、投资、人口、收入 城市宏观各维度的突出特征分析 配套聚集度 POI数据对城市各类配套聚集度的差异分析,版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。,长沙 湖南省省会 新一线城市 历史文化名城 休闲娱乐之都 山水洲城 最具幸福感城市,长沙，湖南省的省会及经济、政治和文化中心， 中
4、国中部地区的核心城市之一。,城貌,交通,教育,医疗,商业,旅游,投资,人口,收入,产业,经济,供应,价格,产品,企业,板块,土地,成交 能量,大爆炸,1级能量球供求价 THE REAL ESTATE ENERGY OF CHANGSHA,1,1490,1452,1685,578,995,1056,1243,975,13313207,1.5,1.38,1717.643,1.1,1730 0.83,0.9661,2500 2000 1500 1000 500 0,0,0.5,1,1.5,2,2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年,供应量（万方）,成交量（
5、万方） 供求比 1.73 2097,图：2011年-2017年8月长沙内六区商品房供求比,图：2011年-2017年8月长沙内六区商品住宅供求比,1118,1235,1217,449,920,932,1101,834,1150,1.2,1461.633,1.48,9500.,83,0.67,0.67142,0,500,1000,1500,2000,0,0.5,1,1.45 1.5 1330,2,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,供应量（万方） 成交量（万方）,供求比 1807,商品房 历年供求关系,近6年,近3年,2016年,供求比：1.26
6、平均成交量：1262万方,供求比：1.12 平均成交量：1426万方,供求比：0.82 成交量：2097万方,近6年,近3年,2016年,商品住宅 历年供求关系,“限供、限售”政策下，商品住宅供求比跌至新低，供求关系短期难以改变,版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。,供求比：1.09 平均成交量：1124万方,供求比：0.91 平均成交量：1264万方,供求比：0.67 成交量：1807万方,长沙商品住宅供求比，逐年走低，至2016年供求比仅
7、为0.67，市场供求严重失衡。与此同 时，成交量达到历史高峰期，2016年新建商品房成交量为2097万方，商品住宅为1807万 方。2017年前8月在“限供、限售”政策的的影响下，供求量均有所下跌，供求比则进入历 史新低。在政策及行业周期的影响下，短期内长沙楼市供求关系难以改变。,1级能量球供求价,1,THE REAL ESTATE ENERGY OF CHANGSHA 长沙房价分布在“限价”的政策背景下，2017年商品住宅价格仍突破8000元/，岳麓、开福区均过万。整体呈现中 心城区外延递减的态势，形成一个大范围主中心和两个次中心的态势，分别是中心的五一大道，省府、梅溪湖片区。,图：长沙历年
8、及区域（商品住宅）房价走势,城市房价主高地,五一大道/中心东/中心西板块,主城外延中心 省府北,新房价格16000元/平,新房价格14000元/平,新房价格12000元/平,新房价格18000元/平,新房价格10000元/平,新房价格8000元/平,新房价格6000元/平,长沙房价等高线图示,房价次核心地 梅溪湖/梅溪湖北,6637,6440,6683,6584,6436,6911,8904,7262,7397,7642,7933,6849,7452,9736,0,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,商品住宅,商品房,0,2013年,2014年 2015年,
9、2011年 望城区,2012年 雨花区,岳麓区 天心区,2016年 芙蓉区,2017年 开福区,版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。,（元/） 12000 10000 8000 6000 4000 2000,2011年 （元/） 12000 10000 8000 6000 4000 2000,10840 10140,2级能量球土地、板块、企业、产品,1,562,382,290,504,688,577 500,332,151152,383 19
10、45,1433,2008,1837,1406 191196,2179,2500 2000 1500 1000 500 0,3445 3500 3000,900 800 700 600 500 400 300 200 100 0,2011年,2012年,2013年 2014年 2015年,2016年,2017年,供应量（万方） 成交量（万方） 楼板价（元/） 4000 772,2017年8月，长沙实行 住宅用地“限房价、竞 地价”土地新政。,THE REAL ESTATE ENERGY OF CHANGSHA 长沙土地情况经营向用地供应量减少，房企拿地热情高涨，楼板价逐年攀升，土地高溢价成交扩散
11、至望城等非热门区 域，长沙住宅用地开始实施“限房价、竞地价”土地新政。与此同时，恒大童世界拿下大王山三宗定向地，均为低价成交。,图：2011至今长沙内六区土地供求走势,图：2016至今长沙市内六区经营性用地高溢价成交地块,建发28.9亿竞得梅溪湖B-39地块 楼面价 9241元/、溢价率 180%,美的7.21亿竞得天心区大托镇地块 楼面价 4477元/、溢价率 120%,中天18.3亿竞得雨花区圭塘街道地块 楼面价 6110元/、溢价率 221% 华润9.3亿竞得雨花区韶山路地块 楼面价 8159元/、溢价率 172%,龙湖14.5亿竞得芙蓉区东屯村地块 楼面价 8602元/、溢价率 168
12、% 碧桂园12亿竞得滨江新城D1-A地块 楼面价 8142元/、溢价率 150%,玫瑰园5.78亿竞得望城区金山桥地块 楼面价4010元/、溢价率 124% 碧桂园4.1亿竞得望城区金山桥地块 楼面价 4421元/、溢价率 150%,恒大童世界,受让方：恒大地产 地块编号：2017长土网015/016/017号 地块位置：岳麓区-坪塘大王山板块 楼面价：1450元/平米,2017年体量最大住宅用地成交,31.22 万方,城市棚改,版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何
13、直接或间接损失概不负责。,2级能量球土地、板块、企业、产品,1,THE REAL ESTATE ENERGY OF CHANGSHA 长沙板块情况板块房价开始分化，由中心板块向周边板块扩散，梅溪湖价格赶超中心板块（青竹湖为别墅主力城郊区），滨江 新城、高铁新城等板块价格过万；成交量集中于房价较低的望城及星沙板块，以及梅溪湖、中心等热门板块。,2017年长沙商品房成交均价热力图,2017年长沙商品房成交量热力图,图：2017年各板块商品房供求、房价走势,梅溪湖,0,5000,10000,商品住宅,商品房,商品住宅10127元/,（元/） 15000,196.8,142.7,82.8 82.6,7
14、4.0,67.4,65.1,50.0,35.0 34.3 33.9 33.4 33.1,30.8,21.1,18.9 18.4,12.2,10.7 10.1 9.9,9.4 8.5 7.2,2.6,1.2 0.2,0,5,10,15,200 150 100 50 0,供应面积 成交面积 供求比,（万方） 250 20,注：望城区、长沙县无供应数据,单价万元以上,版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。,单价万元以下,2级能量球土地、板块、企业、产品,1,图：全国百强房企长沙布局示意,THE REAL ESTATE ENERGY OF CHANGSHA 全国百强房企长沙布局全国知名房企多布局在中心、梅溪湖、滨江新城等热门板块。而在“限价”、“限售”的政策背 景下，房企成交金额、面积的入榜门槛提高，行业的集中度进一步提高，房企成交面积、面积TOP50集中度均有所提升。,图：近三年房企成交金额、面积入榜门槛,7.47,9.64,5.6,6.69,8.31,3.45,4.84,6.44,2.1
