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1、万科精装修调研报告,2009年1月17日,调研目的： 了解精装修项目市场，对本案精装修方案研究有所借鉴； 对相同品类、相同费用标准下的建材标准、材质等进行规律性分析； 对现行营销推广手段及推广材料进行搜集统计； 条件允许下对精装项目开发企业各部门运作流程进行了解；,调研方法： 电话调研+实际采盘+网络信息搜集+楼书信息,调研项目： 天津项目：包括富力城、富力津门湖、上城豪苑、水岸江南、吉利经典、阳光100、时代奥城、金盛广场、非常公馆、天津公馆、君隆广场、科贸时代公寓 北京项目：包括波菲特公寓、Master领域、乐成公馆、华远裘马都、茂华景都会、富力桃园、设计师广场、荣京丽都、金地名京,注：由
2、于调研时间、方法及信息甄别原因，部分精装信息可能与项目实际有所出入。,【一】天津在售主要精装修项目调研 1.天津在售精装修项目概况 2.天津在售精装修项目规律性分析 3.精装修对不同环节影响 【二】北京典型精装修项目调研 1.北京典型精装修项目概况 2.北京典型精装修项目规律分析 【三】天津与北京精装修项目对比分析 【四】万科金奥国际精装修建议,【一】天津在售主要精装修项目调研,天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓） 天津在售精装修项目规律性分析 精装修费用标准分析 精装修室内部建筑材质及品牌分析 精装修公共部分及配套部分分析 精装修项目销售情况分析 精装修项目后期操作分析 3.精装修对不同
3、环节影响,天津住宅主要在售精装修项目概况,天津公寓主要精装修项目概况,天津主要在售精装修项目分布分析,分析 天津当前在售精装修项目主要集中在市内主要区域，如南开、河西、和平、河东等，此区域精装修市场开始较早且较为集中，区域客户对精装修接收程度较高。 本案地处河西南开交接处，借助区域发展趋势，为精装修营造良好的发展氛围。,天津主要在售精装修项目特点分析,特色1： 城市核心区域选择精装修比例高：如老城厢区域、南京路区域等，说明这些开发热点区域，因区域优势突出，项目开发普遍档次偏高，选做精装修能充分提升项目品质，提升项目档次，进而拉高项目价格；,特色2： 城市发展潜力明显的区域选做精装修比例高：如梅
4、江区域、奥运板块区域，因此类区域的现状决定，必须通过引入较为先进的开发理念及操作手段，来有效吸引更多购买客户的进入；,特色3： 实力型开发商选做精装修项目比例高：如富力集团、融创集团、阳光100等。说明实力型开发商更关注市场发展的动态（精装修是市场发展的必然方向），引导市场发展方向，体现开发商的综合实力。,天津主要在售精装修项目产品特色分析,特色1： 面积分布：60-120平米户型，相对集中，主要为了有效规避因精装修单价过高，导致总房款超出客户接受能力；,特色2： 选做精装修项目户型数量普遍较少，避免因户型过多加大施工成本，增加施工难度；,特色3： 小户型产品、酒店式公寓产品形式选做精装修较多
5、，其中酒店式公寓选择做大堂或共享区域精装修比例高，小户型住宅（公寓）做全部精装修比例高。,【一】天津在售主要精装修项目调研,天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓） 天津在售精装修项目规律性分析 精装修费用标准分析 精装修室内部建筑材质及品牌分析 精装修公共部分及配套部分分析 精装修项目销售情况分析 精装修项目后期操作分析 3.精装修对不同环节影响,精装修费用及风格分析各项目精装费用标准及分布比例,分析： 天津10个在售的精装修项目中，精装修标准区间主要集中1000-2000元之间，占整体的60，其中1000-1500元的比例占整体的40，此类项目主要集中在城市发展潜力地段。,【一】天津在售主
6、要精装修项目调研,天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓） 天津在售精装修项目规律性分析 精装修费用标准分析 精装修室内部建筑材质及品牌分析 精装修公共部分及配套部分分析 精装修项目销售情况分析 精装修项目后期操作分析 3.精装修对不同环节影响,室内部分入户门、分户门、窗户,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,室内部分入户门、分户门、窗户,各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：,费用标准1000-1500元/平米规律性分析： 材质： 入户门：高档木质三防门 分户门：此标准下普遍为实木复合门 窗户：此标准下普遍为铝合金双层玻璃窗 品牌：此类标准普遍不明确品牌,吉利经典,
7、室内部分入户门、分户门、窗户,各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：,费用标准1500-2000元/平米规律性分析： 材质： 入户门：此标准下普遍钢木复合门，并有部分高端项目开始使用子母门 分户门：此标准下普遍为实木复合门 窗户：此标准下普遍为铝合金双层玻璃窗，科贸时代使用LOW-E玻璃 品牌：此类标准普遍不明确品牌,富力津门湖阳台门,富力津门湖入户门,室内部分入户门、分户门、窗户,各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：,费用标准2000-3000元/平米规律性分析： 材质： 入户门：此标准下主要项目为天津公馆，其使用高档木制子母门； 分户门：实木复合门 窗户：断桥
8、铝合金LOW-E玻璃窗 品牌：此类标准普遍不明确品牌,费用标准3000-5000元/平米规律性分析： 材质： 入户门：此标准下主要项目为君隆广场，其使用高档三防门； 分户门：罗德尔内夹钢板三防门 窗户：断桥铝合金LOW-E玻璃窗 品牌：此类标准普遍不明确品牌,室内部分玄关、客厅、卧室,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,室内部分玄关、客厅、卧室,费用标准1000-1500元/平米规律性分析： 材质： 地面：项目客厅普遍采用高级地砖，卧室普遍 采用实木复合地板； 墙面：涂料或乳胶漆 天花：涂料或乳胶漆 灯具：灯具普遍自配，部分项目赠送射灯 衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜 品牌：此类标准
9、地面、墙面已开始明确品牌 （同时也是客户最为关注的主要方面之一） 地面：出现中档次品牌，如斯米克、王者等。 墙面及天花：多乐士、立邦等,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：,品牌示例,室内部分玄关、客厅、卧室,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：示例图片,吉利经典客厅,吉利经典卧室,富力城卧室,室内部分玄关、客厅、卧室,费用标准1500-2000元/平米规律性分析： 材质： 地面：更强调使用产品的材质，普遍为高档实木复合地板 墙面：乳胶漆或壁纸 天花：乳胶漆或造型吊顶 灯具：灯具普遍自配，吊顶部分配筒灯 衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜，如时代奥城等还赠送电视柜、床头柜等
10、品牌： 此类标准地面、墙面品牌并不明确，主要突出的是产品的高档次或高级 天花除了更强调涂刷的材料外，更强调吊顶的造型或使用材料；如时代奥城青 钢龙骨吊顶,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：,室内部分玄关、客厅、卧室,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：示例图片,科贸时代,室内部分玄关、客厅、卧室,费用标准2000-3000元/平米规律性分析：重点项目天津公馆 材质： 地面：高等品牌瓷砖 墙面：乳胶漆或壁纸 天花：乳胶漆或造型吊顶 灯具：吊顶部分配筒灯 衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜 品牌： 此类项目并不重视对于精装的诠释，会突出重点可以显露部分的品牌，如瓷砖 突出是诺贝
11、尔品牌地面，其主要突出的是其高附加值部分，如地板低温辐射采暖 系统、LOWE玻璃+吉斯的五金件、平衡式新风置换系统 、中央真空洗尘系统等.,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：,室内部分玄关、客厅、卧室,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：示例图片,室内部分餐厨区域,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,室内部分餐厨区域,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,费用标准1000-1500元/平米规律性分析： 材质： 地面：高级防滑瓷砖，并部分突出颜色组合； 墙面：厨房为高级面转，餐厅为高级面砖或为乳胶漆 天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶 灯具：灯具普遍
12、自配 设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档橱柜人造石台面、不锈钢水槽（洗菜 盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶 品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户开始关注地面、墙面品牌 地面：出现中档次品牌，如冠军、王者等。 墙面及天花：立邦、多乐士、爱的等 设施：橱柜及台面一般不明确品牌，部分使用意大利或法国品牌，如吉利经典使 用的为芭丽娜橱柜，蒙特丽米兰石台面板；水槽一般也不确品牌，目前使用品牌 主要为摩恩、佛兰卡；高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要使用方太及惠而浦。,室内部分餐厨区域,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：示例图片,厨具主要品牌示例,室内部分餐厨区域,以各项目精装修费用标准
13、进行划分，进行对比分析：,费用标准1500-2000元/平米规律性分析： 材质： 地面：高级防滑瓷砖或实木复合地板 墙面：厨房为高级面转，餐厅部分使用乳胶漆或壁纸；封闭式厨房全部贴砖； 天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨 灯具：灯具普遍配筒灯 设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档组合橱柜，高档人造石台面、不锈钢水槽（洗菜 盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶，公寓项目赠送电磁炉； 品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户开始关注地面、墙面品牌 地面：出现中档次品牌，如冠军、王者等。 墙面及天花：立邦、多乐士、爱的等 设施：橱柜及台面一般不明确品牌，部分使用意大利或法国品牌，水槽
14、一般也不确品牌， 目前使用品牌主要为摩恩、佛兰卡；高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要集中在 华伦帝、樱花或海尔，而赠送的家电品牌主要集中在美迪、TCL、伊莱克斯、海 尔、美菱等。,室内部分餐厨区域,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：示例图片,厨具主要品牌示例,室内部分餐厨区域,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,费用标准2000-5000元/平米规律性分析： 材质：此类最大差别在于设施方面，以天津公馆、君隆广场为例 设施：阿里斯顿的嵌入式冷藏箱、嵌入式冷冻箱；德国艾诺的橱柜；华伦蒂的抽油烟机、 燃气灶、微波炉、嵌入式消毒柜；美国GE的独立式对开门冰箱；,室内部分卫生间,
15、以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,室内部分卫生间,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,费用标准1000-1500元/平米规律性分析： 材质： 地面：高级防滑地砖，并部分突出颜色组合； 墙面：高级墙砖 天花：铝扣板吊顶 灯具：灯具普遍自配，部分赠送镜前灯、吸顶灯 设施：高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆、排风扇等 品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户主要关注点在设施方面 地面：出现中档次品牌，如冠军、王者等。 墙面及天花：天花使用华狮龙吊顶 设施：洁具普遍为科勒、乐家、美标同档次产品，冷热水龙头为摩恩，热水器为阿里斯顿,室内部分卫生间,以各项目
16、精装修费用标准进行划分，进行对比分析：图片示例,卫具品牌示例,室内部分卫生间,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,费用标准1500-2000元/平米规律性分析： 材质： 地面：高级防滑地砖，并部分突出颜色组合； 墙面：高级墙砖 天花：防水石膏板吊顶，涂刷乳胶漆 灯具：灯具普遍自配，部分赠送筒灯 设施：高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆或人造石台面、排风扇等 品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户主要关注点在设施方面 地面：出现中档次品牌，如冠军、博德等。 墙面及天花：天花使用华狮龙吊顶 设施：洁具普遍为科勒、TOTO、杜拉维特同档次产品，吉利经典使用杜拉维特；冷热水 龙头为摩恩，热水器为阿里斯顿、海尔、樱花；,室内部分卫生间,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,室内部分卫生间,以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：,费用标准2000-5000元/平米规律性分析： 材质：此类最大差别在于设施方面，以天津公馆、君隆广场为例 设施
