《2013中国二三线城市房地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2013中国二三线城市房地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2013-2017中国二三线城市房地产行业市场前瞻投资战略规划分析报告前瞻依据我国主要城市的经济总量水平，将北京、上海、广州、深圳四市界定为一线城市；将GDP大于5000亿元的城市界定为二线城市；将GDP介于2000-5000亿元的城市界定为三线强城市，将GDP在2000亿元以下的其他省会城市以及在1000-2000亿元的非省会城市界定为三线弱城市。二三线城市房地产是指划为二三线城市的房地产行业。来源网址：http:/ 录CONTENTS一、二三线城市房地产行业定义及分类1二、二三线城市房地产行业发展环境分析2（1）国内房地产还会有白银十年时期2（2）住房供应双轨制度将日趋成型3三、二三线城市
2、房地产行业发展状况分析3四、二三线城市与一线城市房地产投资潜力比较3（一）房地产投资潜力评价指标体系构建4（二）二三线城市房地产投资潜力关键指标评价6五、二三线城市房地产行业国内领先企业11公司背景12六大优势13一、二三线城市房地产行业定义及分类前瞻依据我国主要城市的经济总量水平，将北京、上海、广州、深圳四市界定为一线城市；将GDP大于5000亿元的城市界定为二线城市；将GDP介于2000-5000亿元的城市界定为三线强城市，将GDP在2000亿元以下的其他省会城市以及在1000-2000亿元的非省会城市界定为三线弱城市。二三线城市房地产是指划为二三线城市的房地产行业。二、二三线城市房地产行
3、业发展环境分析短期内，目前的政策思路还会继续延续。即使这些政策是行政性的手段，限购、限贷等需求管理也不会有所放松。中期内，房产税等经济性手段将会陆续出台，政策走向将偏向长期性、非行政性。从长期来看，未来中国房地产政策将会较为务实和理性，顶层设计走向成熟，民生属性进一步回归。从供给来看，保障性安居工程将会越来越发挥它的保障作用，保障房的建设、运营与管理将进一步规范，中低收入者将从中受益。地方政府也会在发展方式的转型过程当中，逐步减少以对土地财政的依赖，同时房地产金融也会迎来其创新时期。李克强同志一直在强调，城镇化是未来中国经济增长的动力。而住房市场发展是城镇化的重要内容。因此，十八大以后新领导班
4、子上任，住房市场的这个政策目标不仅不会改变，而且会进一步强化，并让国内的住房市场真正转型为一个以消费为主导的市场。（1）国内房地产还会有白银十年时期从目前的形势来看，中国房地产行业还会有一个较长的稳定发展时期。2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期，因为工业化、城镇化仍在快速发展，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。房地产市场扩大内需，改善性住房将是重要内容。十二五时期，全国城镇新建住房和保障性住房约7000万套，总建筑面积约55亿平方米，而十一五时期全国新建住宅为37.68亿平方米。此外加上商业地产、旅游地产、产业园区地产等新的发展领域，今后一个时期我国的房地产仍有较大的发展空间。但
5、住房建设将由过去十几年的快速发展转为今后一个时期较快发展。首先是国内生产总值（GDP）的增速由前十几年的平均超过10%调整为十二五时期平均7%-8%，房地产的增速自然也会因宏观经济的影响，资源、能源、环境条件的制约以及人口结构的变化而由快速发展转向较快发展。其次是居民的居住条件已有明显改善，全国城镇居民人均住房面积到2011年已达到32.7平方米，住宅存量约为212.4亿平方米。加上现有存量住宅中约有60余亿平方米面临折旧改造或拆迁，前瞻预计2012-2020年需新建住房约142亿平方米。由此可见，中国房地产以往的黄金十年将不再重现，而目前的白银十年已经悄然登场。（2）住房供应双轨制度将日趋成
6、型十八大报告指出，要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。市场配置资源，有利于激励市场主体的建设积极性；政府保障有利于实现房地产的进一步市场化，同时有效解决城镇中低收入者的住房困难问题，今后一段时期我国的住房供应将呈现出明显的双轨制特征。预计今后保障性安居工程建设力度将会持续加大，其相应的配套管理措施也会紧接着跟进，成熟的分配、运营、推出制度将会出现。最后，中国房地产市场总量合理、结构平衡、价格稳定的理想状态将很可能会出现。三、二三线城市房地产行业发展状况分析尽管2012年的土地供需形势较往年惨淡，但地价始终保持在上升区间中，因此土地出让金的减少有限。2012年全年26个二三线城市共成交土地
7、获得出让金8091.97亿元，同比下降2.42%，大大低于供给面积和成交面积的降幅。从各城市来看，2012年武汉市以990亿元独占鳌头，其2008-2012年平均每年成交土地达570亿元以上，另外杭州、重庆、天津、大连的土地成交金额也较大，年均土地出让金均在400亿元以上。可见在二三线城市中，经济较为活跃的城市的房地产市场也极为活跃。通过对比可以发现，2008年以来我国二三线城市的住宅用地成交价格上涨幅度明显快于其他用地。前瞻数据监测中心数据显示，2008-2012年我国26个二三线城市的住宅用地价格以19.37%的年均增速增长，达到高于全部用地的平均增长幅度。并且住宅用地上涨的城市数量也是最
8、多的，有20个城市的住宅用地成交价格呈现增长态势，近6个城市的地价较2008年下降。具体内容详见前瞻产业研究院发布的2013-2017年中国二三线城市房地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告。四、二三线城市与一线城市房地产投资潜力比较（一）房地产投资潜力评价指标体系构建在本节汇总，前瞻将基于影响地区房地产投资潜力的影响因素，从中选取了宏观经济类、商品房市场类与土地市场类三大类指标，共14个二级指标，并根据二三线城市的各项指标与一线城市的比较实行五分制打分（分数越高表示二三线城市的相对优势更强），打分标准为：若二三线城市的各项指标较一线城市的表现更好，则根据相差程度评分3-5分；若不如一线城市，
9、则根据相差程度评分1-2分。图表1：房地产投资潜力评价指标体系构建一级指标二级指标指标意义宏观经济类指标人均GDP人均GDP综合反映了城市经济发展水平。购买住房需要居民具有较高的购买实力，一个城市人均GDP的高低，表现了该城市居民对住房购买力大小状况。人均GDP高的城市，居民购买力强，房地产投资效益也相对较高。GDP增长速度GDP增长率表示城市经济发展速度，也从侧面衡量房地产市场发展空间，GDP增长率高的城市，经济发展速度快，房地产市场具有较高的发展潜力。人均可支配收入人均可支配收入是一国或地区消费开支水平的最直接的反映指标，往往用以衡量生活水平的变化状况。人均可支配收入高，说明居民住房消费能
10、力较高，即偿还住房按揭住房贷款能力强。人均可支配收入增长速度某地人均可支配收入的增长态势反映了其消费能力提升的空间。固定资产投资规模房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，在固定资产投资中占有较大比重，固定资产投资有利于改善城市的基础设施建设的环境要素，有利于增加房地产投资。固定资产投资增速固定资产投资增速可以从侧面反映经济增长速度，并反映基础设施改善的速度。商品房市场类指标房地产市场规模一地商品房销售规模越大，表明房地产市场空间较大。房地产市场增长速度反映市场空间的扩大潜力，并可侧面反映商品房销售的盈利能力。房地产供需平衡指标供需平衡状况反映某地是房地产是供大于求还是供不应求，帮助做出进入或
11、退出决策。房价增长速度房价从侧面反映市场需求状况，并可反映房地产的盈利能力。房价与地价之比反映土地成本占开发成本的比重，进而反映房地产的盈利能力。土地市场类指标土地推出规模土地是稀缺资源，是开发商的重要储备资源，土地供给量越大，土地市场的竞争相对就没那么激烈，土地成本也就越低。土地供需平衡指标反映土地市场竞争激烈程度，帮助开发商作出投资决策。土地价格增速价格增长越快，开发商的成本也就越高，侧面反映盈利能力。资料来源：前瞻产业研究院二三线城市房地产行业研究小组整理（二）二三线城市房地产投资潜力关键指标评价图表2：二三线城市与一线城市房地产投资潜力对比（表一：宏观经济类指标）资料来源：前瞻产业研究
12、院二三线城市房地产行业研究小组整理图表3：二三线城市与一线城市房地产投资潜力对比（表二：商品房市场类指标）资料来源：前瞻产业研究院二三线城市房地产行业研究小组整理图表4：二三线城市与一线城市房地产投资潜力对比（表三：土地市场类指标）资料来源：前瞻产业研究院二三线城市房地产行业研究小组整理前瞻通过综合对比评价，认为我国二三线城市的经济规模、收入水平与固定资产投资的快速增长，促使其与一线城市的差距在不断缩小，因此其房地产市场有着较强的经济支撑与消费能力支撑。但是由于二三线城市的商品房市场仍没有完全培育起来，销售面积均值和销售价格均值均不能和一线城市相比，且随着开发商积极布局二三线城市，开发商对二三
13、线城市的土地争夺开始加剧，地价也随之较快上涨，以上因素拉低了二三线城市房地产市场的综合评分。前瞻综合评价的结果为，目前二三线城市房地产的投资潜力仍大大高于一线城市。由于二三线城市的房地产开发的竞争加剧是趋势，因此开发商及早布局二三线城市对其的发展也将极为有利，若等到二三线城市的房地产发展到现在的一线城市的阶段，则为时已晚矣。图表5：二三线城市房地产投资潜力关键指标评分一级指标二级指标评分宏观经济类指标人均GDP4GDP增速4人均可支配收入5人均可支配收入增速4固定资产投资规模5固定资产投资增速4商品房市场类指标房地产市场规模2房地产市场增长速度4房地产供需平衡指标4房价增长速度4房价与地价之比
14、2土地市场类指标土地推出规模3土地供需平衡指标2土地价格增速2资料来源：前瞻产业研究院二三线城市房地产行业研究小组整理图表6：二三线城市房地产投资潜力综合评分资料来源：前瞻产业研究院二三线城市房地产行业研究小组整理五、二三线城市房地产行业国内领先企业（一）万科企业股份有限公司（二）保利房地产（集团）股份有限公司（三）金地（集团）股份有限公司（四）招商局地产控股股份有限公司（五）恒大地产集团有限公司（六）中国海外发展有限公司（七）绿地控股集团有限公司（八）龙湖地产有限公司（九）华润置地有限公司（十）世茂房地产控股有限公司公司背景前瞻产业研究院于1998年成立于北京清华园，公司主要致力于为客户提供
15、具有战略参考价值的产业决策终端、细分产业研究、企业IPO上市整体解决方案、专项市场解决方案、产业园区规划、区域（城市）产业规划、企业发展战略规划、项目可行性研究、数据库营销服务等，以及为满足企业学习和提升经营能力的世界级经营管理智慧。前瞻资讯拥有前瞻产业研究院、清华前瞻研究中心多家行业研究机构，10多家市场调研基地以及深圳等5家专业客服中心组成的高素质运营团队。前瞻现有460多名员工，本科以上学历占98.5%，65%具有双学位、硕士及博士学位，高级研究员200多名，专家顾问45人，市场调研专家16人，数据建模专家8人，海外咨询专家5人，公司大多数员工曾在国内多家知名产业研究所与证券研究机构工作过，具有过丰富的从业经验。前瞻与清华大学、人民大学、厦门大学、武汉大学、中山大学、国际信息研究所、国家统计局、海关总署、国家信息中心、商务部研究院、国务院发展研究中心、各行业协会等权威机构建
