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1、2013-2017中国产业地产行业市场前瞻投资战略规划分析报告产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。来源网址：http:/ 录CONTENTS一、产业地产行业定义1二、产业地产行业发展环境分析2三、产业地产行业发展状况分析10四、产业地产行业国内领先企业11五、产业地产行业五力竞争模型分析12（一）中国产业地产行业现有企
2、业间竞争12（二）中国产业地产行业潜在进入者分析13（三）中国产业地产行业替代品威胁分析14（四）中国产业地产行业供应商议价能力15（五）中国产业地产行业的客户议价能力16公司背景16六大优势17一、产业地产行业定义产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，产业型地产
3、满足消费型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。二、产业地产行业发展环境分析城镇化是现代化的必由之路，是转变发展方式、调整经济结构、扩大国内需求的战略重点，是解决农业农村农民问题、促进城乡区域协调发展、提高人民生活水平的重要途径。国务院促进城镇化健康发展的四大战略重点是：图表1：国务院促进城镇化健康发展的战略重点序号战略1有序推进农业转移人口市民化。按照因地制宜、分步推进，存量优先、带动增量的原则，以农业转移人口为重点，兼顾异地就业城镇人口，统筹推进户籍制度改革和基本公共服务均等化。全面放开小城镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落
4、户限制，逐步放宽大城市落户条件，合理设定特大城市落户条件，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。加快推进基本公共服务均等化，努力实现义务教育、就业服务、社会保障、基本医疗、保障性住房等覆盖城镇常住人口。2优化城市化布局和形态。优化提升东部地区城市群，培育发展中西部地区城市群，用综合交通网络和信息化网络把大中小城市和小城镇连接起来，促进各类城市功能互补、协调发展。在发挥中心城市辐射带动作用基础上，强化中小城市和小城镇的产业功能、服务功能和居住功能，把有条件的东部地区中心镇、中西部地区县城和重要边境口岸逐步发展成为中小城市。3提高城市可持续发展能力。加快转变城市发展方式，优化城市空间结构，统筹
5、中心城区改造和新城新区建设，有效预防和治理城市病。加快产业转型升级，强化城市产业支撑，营造良好创业、创新环境，增强城市经济活力和竞争力。完善城镇基础设施和公共服务设施，提升社会服务和居住服务水平，增强城市承载能力。推进创新城市、绿色城市、智慧城市和人文城市建设，全面提升城市内在品质。完善城市治理结构，创新城市管理方式，提升城市社会管理水平。4推动城乡发展一体化。坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，着力在城乡规划、基础设施、公共服务等方面推进一体化。完善城乡发展一体化体制机制，促进城乡要素自由流动、平等交换和公共资源均衡配置。牢牢守住18亿亩耕地红线，确保国家粮食安全。加快推进农业
6、现代化，建设农民幸福生活的美好家园。资料来源：前瞻产业研究院产业地产行业研究小组整理图表2：中国区域经济发展格局 资料来源：前瞻产业研究院产业地产行业研究小组整理图表3：中国历来区域经济发展规划时间政策/规划内容20世纪90年代末期起陆续出台了西部大开发、促进中部崛起和东北等老工业基地振兴等区域发展战略。近两三年来，中国政府先后批复涉及珠江三角洲、长江三角洲、天津滨海新区、福建省海峡西岸经济区、包括陕西、甘肃两省部分地区的关中天水经济区、中国图们江区域、黄河三角洲等、横琴新区、安徽皖江城市带、鄱阳湖生态经济区等10多部区域规划和文件。2009年12月5日至7日中央经济工作会议指出，2010年经
7、济工作的主要任务之一，是要“推进基本公共服务均等化和引导产业有序转移，促进区域协调发展。要继续实施西部大开发、东北地区等老工业基地振兴、中部地区崛起、东部地区率先发展的区域发展总体战略，积极扶持革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区加快发展，加大扶贫开发力度，提高自主发展能力，改善群众生产生活条件，让各族人民共享改革发展成果。”2010年6月12日国务院常务会议审议并原则通过全国主体功能区规划。2010年12月，国务院将这份规划印发全国各省份和国务院有关部门，并要求尽快组织完成省级主体功能区规划编制工作，调整完善财政、投资、产业、土地、农业、人口、环境等相关规划和政策法规，建立健全绩效考核评价
8、体系，全面做好规划实施的各项工作。2011年6月8日中国政府网全文刊载我国首个全国性国土空间开发规划全国主体功能区规划。规划按开发方式将国土空间划分为优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域。规划推进实现主体功能区主要目标的时间是2020年，规划范围为全国陆地国土空间以及内水和领海（不包括港澳台地区）。2011年6月9日为了贯彻落实长江三角洲地区区域规划江苏沿海地区发展规划，进一步加强区域合作、促进区域协调发展，国务院日前批准在江苏省连云港市设立国家东中西区域合作示范区，并正式批复国家东中西区域合作示范区建设总体方案。2012年1月9日国务院西部地区开发领导小组会议和国务院振兴东
9、北地区等老工业基地领导小组会议讨论通过西部大开发“十二五”规划和东北振兴“十二五”规划。2012年7月国务院先后批准建立了88个国家高新区。国家高新区以创新为动力，以改革促发展，探索出了一条具有中国特色的发展高新技术产业的道路，已经成为我国高新技术产业化成果丰硕、高新技术企业集中、民营科技企业活跃、创新创业氛围浓厚、金融资源关注并进入的区域，在我国社会主义现代化建设中起到了良好的示范、引领和带动作用。2013年8月我国12个省会城市全部提出要推进新城新区建设，共规划建设了55个新城新区，其中沈阳要建设13个新城新区，武汉也规划了11个新城新区。而在12个省区下辖的144个地级城市中，有133个
10、提出要建设新城新区，共规划建设了200个新城新区；161个县级城市中，也有67个提出新城新区建设。2013年1至8月，高新区实现营业收入410亿元，增长27%。规模以上工业企业增加值96亿元，增长23%。固定资产投资71亿元，增长36%。”“十二五”区域经济规划东北振兴“十二五”规划批复、兴边富民行动“十二五”规划、西部大开发“十二五”规划、少数民族事业“十二五”规划。资料来源：前瞻产业研究院产业地产行业研究小组整理经过多年来的发展，东部地区投资市场、资源利用将达到饱和，中西部则开发较少，投资环境日益改善，机会众多。部分产业向中西部地区转移。为解决产业承接地之间盲目竞争、产业无序流动、落后生产
11、能力转移等问题。产业转移目录为工业领域需要根据各区域开发潜力、资源禀赋、环境容量等条件，对产业发展实施分类指导。转移目录通过明确各地承接产业转移的重点产业区（带）和优先承接发展的产业，引导产业流向比较优势更突出的区域，推动主体功能区战略落实。根据目录，各地区的重点承接产业如下：图表4：各地区重点承接产业列表地区省/市重点承接产业东部地区北京电子信息、汽车、轨道交通、机械等10个产业天津航空航天、电子信息、船舶及海洋工程装备、机械等12个产业河北机械、轨道交通、汽车、航空航天、化工、电子信息等12个产业门类上海电子信息、医药、机械、轨道交通等13个产业江苏电子信息、钢铁、有色金属、化工、轻工等1
12、3个产业浙江机械、船舶及海洋工程装备、医药、电子信息、汽车、轻工等福建电子信息、机械、化工、钢铁、有色金属等13个产业山东化工、轻工、纺织、机械、汽车等14个产业广东电子信息、医药、航空航天、机械等15个产业海南电子信息、医药、化工、汽车、船舶及海洋工程装备等11个产业中部地区山西以煤层气综合利用、煤精细化工产品为核心的化工产业，以大型煤矿成套综采设备、薄煤层采煤成套设备为代表的机械产业，以铁路电力及内燃机车、铁路货车、动车组设备为主体的轨道交通产业，包括黄酒、醋饮料、胡麻油等在内的特色食品工业等12个产业安徽汽车、机械、钢铁、有色金属、化工等11个产业江西有色金属、化工、钢铁、食品、医药等1
13、2个产业河南汽车、电子信息、机械、轨道交通、食品、轻工、建材等12个产业湖北汽车、钢铁、化工、电子信息、机械、航空航天等13个产业湖南机械、汽车、航空航天、轨道交通、化工等13个产业西部地区内蒙古钢铁、有色金属、化工、建材、机械、纺织等13个产业广西食品、化工、汽车、有色金属、钢铁等12个产业重庆电子信息、汽车、机械、航空航天、轨道交通、有色金属、化工等12个产业四川电子信息、机械、航空航天、轨道交通、医药、汽车、化工、建材等12个产业贵州机械、汽车、航空航天、轨道交通、化工、有色金属、轻工等13个产业云南食品、轻工、钢铁、有色金属、化工等产业西藏有色金属、化工、食品、医药、轻工、建材等七个产
14、业陕西化工、机械、汽车、轨道交通、航空航天、有色金属等产业甘肃化工、有色金属、钢铁、机械、电子信息、汽车等13个产业青海化工、有色金属、机械、汽车、钢铁、轻工、纺织、食品等10个产业宁夏机械、化工、有色金属、建材、轻工、电子信息等8个产业新疆化工、机械、汽车、轻工等11个产业资料来源：前瞻产业研究院产业地产行业研究小组整理三、产业地产行业发展状况分析截至2011年，我国国家高新区一共88家，上报统计的企业总计5.96万家，实现营业总收入13.16亿元，工业总产值10.49亿元，工业增加值2.74亿元，净利润7672亿元，出口总额3000亿美元，上缴税额6613亿元。其中，工业增加值占同期全国第
15、二产业增加值的比重达到12.4%。2012年国家再升级16家省级高新区，届时我国国家级高新区总数将破百。产业园区数量以及园区产业发展均呈飘升之态，截至2013年底，全国产业园区开发超5000个。我国产业地产行业的市场主体由政府、企业和开发商构成。在实际操作中，政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的。如政府主导型开发中，政府实际扮演着开发商的角色。我国产业地产行业的市场结构处于垄断竞争状态。行业中地产开发企业较多，但由于产业地产的土地资源大多由政府垄断，目前各地区规模较大的产业地产开发政府主要选择的投资开发商为资金实力雄厚的大地产开发商，如联东U谷，以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位。图表5：我国产业地产行业市场的主体构成资料来源：前瞻产业研究院产业地产行业研究小组整理具体内容详见前瞻产业研究院发布的2013-2017年中国产业
