西安高新六路房地产项目营销策划报告

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1、.（.） 专业提供企管培训资料,目 录,第一篇 西安房地产市场综述 第二篇 高新区楼市分析 第三篇 竞争楼盘调研与分析 第四篇 项目SWOT综合分析 第五篇 项目定位方案 第六篇 项目营销推广方案,.（.） 专业提供企管培训资料,一、西安市宏观经济形势概述 二、 08年行业政策环境回顾 三、西安市城市规划概述 四、07/08年房地产市场情况 五、09年2季度楼市开局乍暖,第一篇 西安房地产市场综述,注：依据西安市历年国民经济和社会发展统计公报,一、西安宏观经济形势概述,.（.） 专业提供企管培训资料,注：依据西安市历年国民经济和社会发展统计公报,2200,2008年,16000,一、西安宏观经

2、济形势概述,2000-2008年西安宏观经济发展趋势,西安经济一直保持着平稳较快发展的良好势头,.（.） 专业提供企管培训资料,西安市历年经济基本指标统计表,注：依据西安市历年国民经济和社会发展统计公报,西安经济一直保持着平稳较快发展的良好势头,.（.） 专业提供企管培训资料,一、西安宏观经济形势概述,2008年，虽然面临着全球经济明显衰退和国内经济逐季回调的严峻考验，但西安经济依然保持了平稳较快发展的良好势头，在高平台上实现了新的突破。 据市统计局提供数据，西安地区生产总值（GDP）2190.04亿元，同比增长15.6%。 在主要经济指标中，西安的固定资产投资、社会消费品零售总额、地方财政一

3、般预算收入和城镇居民人均可支配收入四指标的增速，在15个副省级城市中居第一位。其中： 全社会固定资产投资1906.19亿元，同比增长32.8%。总量居第9位，前移1位；增速居第1位前移2位。同时，社会消费品零售总额1154.30亿元，同比增长25.3%；地方财政一般预算收入145.61亿元，同比增长28.9%；城镇居民人均可支配收入15207元，同比增长20.1%，增速均居第1位。,一、西安宏观经济形势概述,2008年，尽管面对多年罕见的诸多严峻挑战，但西安市经济仍然取得了五大显著特点： 1、经济增长速度加快 2、物价涨幅持续回稳 3、产业结构继续优化 4、西安民生持续改善 5、区县经济全面发

4、展,.（.） 专业提供企管培训资料,一、西安宏观经济形势概述,1、经济增长速度加快 08年西安市生产总值一季度增长14.8%，上半年增长16.1%，前三季度增长16.2%，呈逐季加快态势，四季度尽管金融危机的影响显化，但对全年影响不大。全年生产总值增长速度达15.6%，连续8年保持了13%以上的速度。08年是西安经济15年来增长最快的一年，既高于改革开放以来年均12.1%的增长速度，又高于十六大以来西安年均13.6%的增长速度。,一、西安宏观经济形势概述,2、物价涨幅持续回稳 08全年CPI（消费者物价指数）累计同比上涨6%，涨幅创11年来最高。去年初，承接了上年物价上涨走势，1月份CPI同比

5、上涨9%，2月份受春节和冰雪灾害等因素影响，涨幅升高到10.5%，创下近11年来月度涨幅之最。但随着各项控制物价上涨政策措施的出台和实施、翘尾因素的递减，3月份之后CPI实现连续10个月回落。其中，12月份为0.5%，是去年以来的最低，也创下28个月以来的新低。,.（.） 专业提供企管培训资料,一、西安宏观经济形势概述,3、产业结构继续优化 08年，主导产业带动作用进一步显现，全年五大主导产业增加值占全市GDP的比重达44%，比上年提高1.4个百分点。同时，非公有制经济发展较快；投资消费关系进一步协调，消费对经济增长的贡献明显增大；财政支出结构有所改善，民生和社会事业支出迅速增加。,一、西安宏

6、观经济形势概述,4、西安民生持续改善 08年西安市居民收入提升最快，全年城镇居民人均可支配收入15207元，比上年增加2545元，增长20.1%，扣除物价实际增长13.3%，增速为1997年以来最高。农民人均纯收入5212元，比上年增加813元，增长18.5%，提高3个百分点，扣除物价实际增长12.1%，增速为1996年以来最高。同时，就业岗位明显增加；社会保障覆盖面不断扩大；空气质量显著提升。全年空气质量二级以上天数达301天，比上年增加7天，创有纪录以来最佳。,.（.） 专业提供企管培训资料,一、西安宏观经济形势概述,5、区县经济全面发展 去年西安市各区县经济运行态势良好，13个区县中，有

7、11个区县增速超过前年或持平，其中，高陵、未央、雁塔位列前三。经济总量雁塔首次超400亿元，达410.37亿元，莲湖、未央、新城、碑林过200亿元，长安、临潼、灞桥过100亿元。,二、08年行业政策环境回顾,.（.） 专业提供企管培训资料,二、08年行业政策环境回顾,1、货币政策：开发资金链有所缓解 08年上半年抑制：五次上调存款准备金率； 下半年三季度适时宽松：三次下调基准利率，两次下调存款准备金率。,二、08年行业政策环境回顾,.（.） 专业提供企管培训资料,二、08年行业政策环境回顾,.（.） 专业提供企管培训资料,二、08年行业政策环境回顾,2、地产政策：购房者得到一定实惠 08年11

8、月契税率下调到1%-1.5%；免征印花税0.5；土地增值税1%；房贷首付款20%-30%；公积金贷款利率降0.27%等。 08年12月20日发布的国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见规定“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。,.（.） 专业提供企管培训资料,二、08年行业政策环境回顾,3、西安市优惠政策： 加快产业发展、促进安居乐业 西安关于恢复房地产业发展的若干意见，在市民购买商品房、经济适用房以及使用住房公积金贷款方面给予了多项优惠。对开发企业，可享受城建费用的

9、减免优惠、金融信贷、税务征缴、规划审批、土地政策等诸多方面的补贴，,西安市关于恢复房地产业发展的若干意见中主要优惠措施: 1、对于普通商品房项目，在2009年6月30日前房地产开发企业按期开工的，项目应缴纳的城市基础设施配套费在150元/平方米基础上减免35元/平方米。经发改、建设、国土部门审核同意，房地产企业申请延期不超过半年开工的，城市基础设施配套费减免25元/平方米；房地产企业申请延期不超过一年开工的，城市基础设施配套费减免15元/平方米。在经批准的延期内不作为闲置土地。 2、城市配套和劳保统筹可以缓交。 3、购房户购买下列住房的，享受政府财政补贴：购买90平方米（含90平方米）以下商品

10、住房或购买144平方米（含144平方米）以下二手住房的，按购房款总额的1.5%补贴；购买90-144平方米（含144平方米）商品住房的，按购房款总额的1%补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，按购房款总额的0.5%补贴。财政补贴按现行财政体制分担。,.（.） 专业提供企管培训资料,三、西安市城市规划概述,西安市20082020年总体规划,.（.） 专业提供企管培训资料,三、西安市城市规划概述,1、第四次城市总体规划获批： 08年5月6日，国务院原则同意修订后的西安市城市总体规划（2008年2020年） 城市规模（至2020年） 西安市域总人口规模为1070.78万人，其中城镇人口规模

11、为850.67万人，城镇化水平达到79.5%，主城区人口规模为528.4万人。 全市城镇建设用地规模控制在865平方千米以内，人均城镇建设用地控制在101.7平方米以内；主城区的城市建设用地总规模控制在490平方千米以内，人均城市建设用地为92.73平方米左右。 注:省统计局公布数据显示,2008年末,西安市常住人口870万,其中城镇人口570余万,市区人口约510万,三、西安市城市规划概述,2、城市总体布局： 九宫格局、棋盘路网构建“一城、一轴、一环、多中心” 市域城镇空间布局 按照保护生态环境，加强区域与城乡协调发展的原则，在西安市域范围内，构建“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布

12、局，形成主城区、中心城镇、镇三级城镇体系结构。因地制宜地稳步推进城镇化，逐步改变城乡二元结构。 其中： “一城”为主城区； “一轴”为以陇海线为主轴的城镇经济发展轴； “一环”为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带； “多中心”为主城区外围的中心城镇，包括四个组团、三个新城和四个县城，其中： 四个组团指六村堡、常宁、新筑、洪庆； 三个新城指临潼、阎良、泾渭； 四个县城指蓝田、周至、高陵、户县。,.（.） 专业提供企管培训资料,四、07/08年西安房地产市场情况,四、07/08年西安房地产市场情况,.（.） 专业提供企管培训资料,2007/2008年度全市商品房开发情况列表,四、07/08年西安

13、房地产市场情况,四、07/08年西安房地产市场情况,小结:512及金融危机使得08年消费者观望情绪浓厚, 涨幅放缓、但平稳。,2000-2008年西安普通住宅价格走势图,.（.） 专业提供企管培训资料,五、西安楼市09年2季度初开局乍暖,五、西安楼市09年2季度初开局乍暖,1、政策企稳是09年西安楼市回归的有力保障 2、09年开发商积极应对市场变化以促进销售 3、09年初消费者观望情绪有松动苗头,.（.） 专业提供企管培训资料,五、西安楼市09年2季度初开局乍暖,1、政策企稳是09西安楼市回归的有力保障 2008年中央及西安市政府颁布的各项救市政策的实际效果将在09年逐渐显现，这将形成一股推动

14、09年西安楼市前进的助力。伴随中央及西安市政府继续采取全面的救市措施，加大资金投入，直接给楼市打气、加压、输血，楼市发展将作为扩大内需的重要内容，届时困扰楼市已久的买卖双方僵持不下的僵局非常有望突破。 如果宏观经济能够迅速走强，国家同时放松银根，政策力度有效释放，西安房地产市场将可能经历一个较短的调整过程，快速进入稳定发展态势。,五、西安楼市09年2季度初开局乍暖,2、09年开发商积极应对市场变化以促进成交 伴随着决策层强调住房保障等关注民生态度的坚决，促进发展保增长的目的很明确。在市场成交不活跃、一线城市房价持续下降等严酷的市场现实面前，在西安房地产企业自身所面对的资金压力、销售压力、竞争压

15、力等经营压力下，自08年下半年众多开发企业放弃观望，改而积极面对现实，积极应对市场变化以促进成交，并且已经取得一定的成效。 据西安房地产信息网数据研究中心统计：08年下半年西安普通住宅成交价格呈现环比下降趋势，月环比平均下降幅度为0.06%；而成交量则呈现出月环比平均7.21%的上升态势。,.（.） 专业提供企管培训资料,五、西安楼市09年2季度初开局乍暖,3、09年初消费者观望情绪有松动苗头 3.1 西安房价下行空间小，购房者价格预期改变 经过08年西安楼市的整体运行，房价的整体水平已经发生了明显调整，各个板块的房价也日趋合理，有刚性住房需求、或者计划改善居住条件的购房者开始放弃对西安房价过

16、低的价格预期，理性对待西安房价水平。,五、西安楼市09年2季度初开局乍暖,3、09年初消费者观望情绪有松动苗头 3.2刚性需求占主导地位 目前西安房地产买方市场刚性需求占市场占主导地位，据西安房地产信息网数据研究中心研究显示,西安购房刚性需求主要涵盖以下几个方面： 西安家庭共有240万余户，其中约有60万户人口无自有住宅； 约20万户老旧物业升级换代的需求 近几年西安平均每年农转非人口保持在4万人左右（8000户） 西安自2007年开始每年新生人口近10万人，“婴儿潮”带来的巨大住房 增量需求 西安流动人口约160万，部分定居西安需要置业等。,.（.） 专业提供企管培训资料,五、西安楼市09年2季度初开局乍暖,3、09年初消费者观望情绪有松动苗头 3.3 利好政策发挥作