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1、,南保峰,金凤熙湖技术研发部,二零一七年四月十二日,房地产开发全过程项目管理,前言 认识和意识 方法和技能 几点建议,第一部分 第二部分 第三部分 第四部分,在房地产开发链条的各环节上，越靠前的业务含金量越大、对项目效益的影响也 越大。,投资定位（销售） 设计合约施工物业管理,越靠后的业务工作越来越定型，因而能够影响的价值也必然越低，但绝不是说不 重要！,第 12 页,一、前言,前言 认识和意识 方法和技能 几点建议,第一部分 第二部分 第三部分 第四部分,受人尊重的程度取决于你付出多少而不是得到多少，学会付出和真诚的帮助。,“智慧舍得，品味人生”（沱牌舍得酒广告词）,希望得到他人的尊重，先学
2、会尊重他人，学会相互欣赏。不要手电筒只照其他人， 应善于从自身找问题。在对其他业务工作不甚了解时，就盲目的相互瞧不上是无 知的。更不要觉得自己的工作及自己高人一等，人为地在业务线和人与人之间形 成一道鸿沟。,对自己一定要有高标准！把每个细节和每个环节做好、做扎实。自己没有做好时， 千万不要去要求或指责他人！,我们应该清醒的认识到，在全过程的项目管理中我们各个业务环节还都有潜力可 挖。,第 16 页,二、认识和意识,虚心学习各业务线知识，全过程项目管理一定需要广阔的知识面。不要天然的认为 我不是学设计的、更不是搞结构的。,学习主要靠自学，靠主动的学。譬如项目经理希望学习营销定位的知识，千万别指
3、望有人手把手、耐心的、全面的教。我们是不是可以在营销进行客户深访时，主动 提出我可以开车带你们过去，我到时旁听一下。,每步主动、步步主动。有了深访的过程，后面在定位报告讨论的过程中是不是更有 感觉了？能发表一点专业意见了？要让他人瞧得起，自己还得有些货。,应时刻记住我们是专业型管理。,英雄不问出处。我们的项目管理者可以是各个专业背景和业务线的同事来担当。,第 17 页,二、认识和意识,2. “什么是好项目”？,我们作为房地产开发商发展的好项目不仅仅是设计效果美观、或者销售火爆、 再或者工程质量良好，而应该是在当时政策法规、市场情况、公司发展目标等限 制条件下做到经济效益优良，社会形象良好，政府
4、、客户和周边社区居民满意的 高度统一。,诚然，要达成上述目标是非常困难的，但如果我们能够从项目发展伊始就有 意识的进行全程项目策划和组织实施，通过项目发展大目标来统一项目发展子目 标，包括各业务线目标，并提出相应的保障措施和“取舍”，那么高质量的项目 发展也就有了基础。,问题：什么是好的施工图？,什么是好的分判？,二、认识和意识,二、认识和意识,2. “什么是好项目”？ 项目发展质量评价标准,前言 认识和意识 方法和技能 几点建议,第一部分 第二部分 第三部分 第四部分,1. 项目发展全流程和控制点,作为项目的统筹者，项目经理需要熟悉项目发展全流程和控制点，知道在项 目发展过程中有哪些工作要依
5、次展开，哪些工作需要重点关注。全流程明确了项 目开发全过程中各业务部门工作流程和搭接关系，明确了需公司内部评审的重要 节点工作和需公司讨论决定的重要事项。,项目发展部可根据该流程进行项目发展管理和控制，积极推进项目各阶段工,作。,三、方法和技能,3. 项目发展全流程和控制点,三、方法和技能,1） 土地储备阶段,如果土地买错了，后面就很难扭转乾坤了，幸好我们还没有！,2） 项目定位阶段,该阶段工作主要明确项目定位和发展方向，是项目发展的灵魂和基础，为随后 的规划设计工作指明方向，是整个项目发展过程中的关键性工作。定位工作最具挑 战性的在于发现或创造需求，将项目价值最大化，并满足公司对于回报率、回
6、款速 度等要求，从而为后续营销工作和实现项目发展目标奠定基础。,2） 项目定位阶段,其实上述的较多工作是需要在拿地可研阶段就分析清楚的，只是在定位阶段还,需要做到更为细致和深入。,营销工作有时感觉像打篮球，门槛似乎不高，容易上手，谁都可以上场来两下，,但要打成国家队或者NBA水准就完全不是这么一回事了！,营销工作有时就像人生的总结，有了那些生活体验，才能有更深刻的认识。譬 如以前参观别墅项目不太理解为什么要分男主人房和女主人房，现在知道了部分原 因：人到一定阶段应酬多了、回来得晚了，而且呼噜声更加波澜壮阔了，为了减少 干扰，提高睡眠质量，分房睡是一种需要。,自己装修过房子、买过家具、使用过，对
7、于卧室的开间、淋浴房的净尺寸意味,着什么就更清楚了。,2） 项目定位阶段,我们首先需要非常熟悉市场，熟悉客户。尽可能找出我们可以充分利用公司品 牌、地块价值，同时契合客户需求、特别是潜在需求，能够顺利去化的产品。,简单的按照市场模仿是容易的，引领是要有水平的。,产品定位一定要准确，包括产品类型、楼型、户型、户型尺度、车位配比，以 及配置标准等，定位是否精准在后续环节销售的速度和溢价就可以予以检验。（我 们千万认为不可卖得好就是定位精准，卖得不好就是温总理又调控了）,定位简单来说就是：找准市场和客户， 寻找自己的机会点，把竞品打败，争取,快速销售回款和高回报。,感兴趣的同事可于2013年7月18
8、日听卫国红总经理关于中国房地产营销 方法论详述，我就不班门弄斧了！,3） 规划设计阶段,规划设计工作是将营销定位予以落实，将文字描述转化为可实施的工程图纸， 并在营销定位的基础上进行深化和优化，是整个项目发展过程中的关键性工作。该 项工作具有极大的挑战性和综合性，需要取得政府、周边居民等多方面的认可，同 时要在该阶段综合考虑并落实影响项目发展质量的诸多事项。该项工作可与营销定 位工作基本同步，以节约周期。,3）规划设计阶段,除了投资买地外，目前国内住宅房地产项目的核心点就在定位和规划设计两个 阶段（含规划报建），其它业务基本都算不上核心、关键业务（因为从严格意义上 来说是可以外包的）。,规划设
9、计一旦定了，项目就完全定型了。规划设计绝对值得我们各位项目负责 人全程、细致跟进，应该能够学到很多有价值的东西。千万别出现西游记中八戒与 悟空的对话，“猴哥再给一个人生果给俺老猪，我还没吃出味道呢”。,其中的关键点和难点是我们必须去经历、磨练和掌握的。,规划对于项目盈利和成本的影响是决定性的！规划除了我们常规的知识点外， 一定要注意处理好报建这个环节，规划设计和规划报建是无缝搭接、紧密穿插的！ 其实国内报建在不涉及强规和红线的基础上，我们需要给政府一个合理的解释或理 由，能说得通，这就要求我们对于规范理解的深度和灵活运用，千万不要自己先认 为不符合，应该好好想想怎么才能符合。,当然先处成哥们还
10、是必须的，这样他没有理由一定要不让你过。,3）规划设计阶段,常规来说在规划设计阶段要注意关注：车位数量及配比，车库形式（全地下、,半地下、机械式等）、场地标高、面积计算（测绘）等。,突破规划条件。以胥江府为例，在规划设计阶段，公司成功取得项目限高和限低 条件的突破，以及取消建筑沿胥江退让用地红线10米的限制。其意义在于避免 建造两栋造价较高但销售单价基本与高层公寓接近的超高层，同时增加了高售价 的联体别墅物业。若保守按照两栋超高层面积合计3万平方米，单方造价比高层 提高30%计算节约建安费用约1200万元。项目增加联体别墅物业9045平方米， 按照单位售价比公寓提高10000元计算，考虑不同物
11、业成本差异，预计增加税 前利润约7500万元。,3规划设计阶段,3规划设计阶段,细致的规划排布基本避免日照影响损失。胥江项目在3.5高容积率的情况下，通 过提前进行多轮日照分析，优化规划布局和楼型、户型组合，成功使得本项目在 充分利用胥江景观资源的前提下保证住宅日照计算均通过，避免了日照缺陷带来 的销售损失。（市区住宅若日照计算不通过则不能作为住宅性质销售） 面积计算规则的充分利用。苏州市区规划部门和房产部门在面积计算规则上有 一定差异，这给我们户型创新，特别是赠送空间带来较大困难。经过协调和报建 技巧处理，我们在高层复式公寓中赠送了大量的阳台、大露台和两层挑高客厅及 玄关面积。其它平层户型也赠送了较多的入户花园、空中花园、花池、凸窗等附 加空间。,除此之外，可以利用规划部门报建阶段并不采用报建蓝图测绘面积和竣工规划,面积实测的空档，多做面积。,别墅和高层半地下车库的认定和自然通风条件的认定。,4） 扩初和施工图设计阶段,扩初和施工图阶段主要是深化设计方案，以便真正工程实施，并为报建、合约分判和现场,施工等工作创造条件。,
