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1、 房地产营销策划课程实 习 报 告专 业：房地产开发与管理（本）班 级：0544131组 员：054413114孙迎春(组长)、054413111刘海燕054413116王浪、054413122张彩霞、054413124张淑贤指导教师：郭伟、董亚琼完成时间：2016年12月16日房地产营销策划课程实习报告 目录目录第1章 平顶山市房地产市场投资环境分析11.1 平顶山市经济社会发展情况分析11.1.1 GDP/人均GDP11.1.2 产业结构/产业规划21.1.3 固定资产投资21.1.4 人口结构31.1.5 社会消费品零售总额31.1.6 人均可支配收入与消费支出41.2 平顶山市城市发展
2、规划分析41.2.1 城市性质、职能、功能组织与发展目标41.2.2 城市空间布局与空间发展战略51.2.3 城市近期、远期、远景发展规划51.3 本章小结6第2章 平顶山市房地产市场调研分析82.1 平顶山市房地产总体市场发展分析82.1.1 供求状况82.1.2 价格走势102.1.3 近期房地产政策102.2 平顶山市房地产市场在售项目调研分析132.2.1 项目概况132.2.2 项目产品分析142.2.3 项目客户分析182.2.4 项目销售情况分析182.2.5 项目营销方案分析192.3 本章小结20第3章 总结22附件1 平顶山市房地产市场在售项目调研表23附件2 组员分工表2
3、6II房地产营销策划课程实习报告 第1章 平顶山市房地产市场投资环境分析第1章 平顶山市房地产市场投资环境分析1.1 平顶山市经济社会发展情况分析1.1.1.1 GDP/人均GDP分析：平顶山市的GDP总量和人均GDP保持着持续增长，仅在2012年有所回落。增长速度平均在10%左右，高出国家平均水平，平顶山GDP总体增速较快。人均GDP处较高水平，具有一定的消费能力。 1.1.2 产业结构/产业规划分析：平顶山市的主导产业是第二产业，第一产业和第三产业虽有增幅，但增长较缓慢，今后应加大第三产业的投资力度，促进产业结构的合理化。1.1.3 固定资产投资分析：平顶山固定资产投资总量不断增长，并且增
4、幅较大，每年总量都增加在100亿元以上。其增速以2007年和2009年最高达到30%以上，其他年份也在20%左右1.1.4 人口结构分析：平顶山市人口处于稳定增长状态，2012年底人口总数达到534.66万人，并且消费能力较强，能够促进房地产业的发展。1.1.5 社会消费品零售总额分析：社会消费品零售总额不断增长，在2008年达到23,50%。总量在五年内翻了一番，达到474.6亿。1.1.6 人均可支配收入与消费支出分析：平顶山市城市发展规划分析平顶山市人均可支配收入高于消费支出，并处于不断增长状态，人民生活消费能力增强，居民对房地产的购买力增加。1.2 平顶山市城市发展规划分析1.2.1
5、城市性质、职能、功能组织与发展目标平顶山市位于河南省中南部,是我国建国后自行勘测设计、开发建设的第一座大型煤炭工业基地,现辖两个县级市和四县四区,总面积7882平方公里,总人口501.1万,中心城区人口95万。2007年,该市采矿业人数12.28万人,占从业人数的26.7%,煤炭工业增加值占规模以上工业增加值的27.8%,资源型产业完成的增加值占规模以上工业的比重为79.2%,是典型的煤炭资源型城市。市区拥有能源化工、装备制造、特种钢材、新型建材、农产品加工和现代服务业等六大支柱产业。城市发展目标 坚持面向21世纪国际国内经济社会发展大趋势，发挥资源和区位优势，强化城市的区域经济中心职能，合理
6、布局城市的各项设施，将平顶山市建设成为工业强盛、商贸繁荣、交通便利、市景优美、生活舒适、设施完善、具有中原特色的现代化大城市。 1.利用自身明显的资源优势和已经具有一定规模的工业基础，强化重工业的优势地位，在轻工业寻找突破口，成为豫中地区的能源、原料的主要提供者。加强与许昌、漯河两市的联系，进行合理分工，形成一个城市经济圈，增强经济辐射能力，提高在河南省的经济地位。 2.调整产业结构，发展劳动密集型和能源密集型产业。一方面对煤炭业进行知识化改造，另一方面培植化工、机电、电力、建材等新的支柱产业。 3.发展大市场、大贸易、大流通，完善区域商贸流通中心和物资集散地的服务功能，为各种经济活动和经济要
7、素自由流动提供全面、高效、便捷的条件，尤其要积极发展交通运输服务、信息服务、中介咨询服务以及娱乐休闲服务。 4.优化土地利用结构，新区建设与旧区改造并举。通过西部新区建设，改变城市面貌，提升城市吸引力，为城市经济提供新的增长点，同时为旧城改造拓展空间、创造条件，促进城市建设水平的整体提高，形成良性循环。 5.加强生态环境建设，坚持“治理与保护并重，保护优先”的方针，加大生态建设和环境污染防治的力度，彻底改变城市面貌。1.2.2 城市空间布局与空间发展战略平顶山市位于河南省中南部，西靠伏牛山，东接黄淮平原东经113.29度，北纬33.75度。北临省会郑州。全境西高东低，呈阶梯状递降，海拔最高21
8、53米，最低68.5米；东西长150公里，南北宽140公里。东北接许昌市，向东为漯河市，西南与南阳市接壤，西北与汝州、洛阳市接壤。海拔最高2153米，最低68.5米；东西150公里，南北140公里，辖舞钢市、宝丰县、叶县、鲁山县、郏县和新华、卫东、湛河、石龙、新城五个区，总面积7882 平方公里，总人口390万。孟宝铁路从中心城区穿过，东起漯河市孟庙车站，西至平顶山西车站，连接京广线、焦柳线两大干线。平顶山新城区起步区北依香山，湛河、漯宝铁路、漯平洛高速公路在北面穿过，白龟山水库西干渠纵贯南北。规划区内有坡度较缓的丘陵分布和近70平方公里的水库面积，自然资源丰富，为新城区的生态景观建设提供了有
9、利的前提条件。新城区的规划引入生态城市、共生城市、新陈代谢城市等先进理念，体现出“以人为本”的精神和改善人居环境的意愿。同时规划一改过去“摊大饼”式的城市扩张模式，采取组团开发的概念，把城市结构分为行政办公区、教育科研区、居住商贸区、高新产业区等若干组团，从而为平顶山市远景建设制定出具有本地特色的可持续发展之路。1.2.3 城市近期、远期、远景发展规划平顶山市城市总体规划(20102020)的实施要以科学发展观为指导，坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，统筹做好平顶山市城乡规划、建设和管理工作。在总体规划确定的1098平方公里城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理，重视城乡
10、统筹发展。同时，要加强城中村、城乡接合部整治和改造，加强城镇基础设施、公共服务设施的建设，统筹考虑为周边农村提供服务。根据市内不同地区的条件，重点发展县城和基础条件好、发展潜力大的建制镇，促进农业产业化和农村经济快速发展。到2020年，主城区城市人口控制在110万人以内，城市建设用地控制在106平方公里以内。要完善城市基础设施体系。加快公路、铁路等交通基础设施建设，改善城市与周边地区交通运输条件；统筹规划建设城市供水水源、给排水、污水和垃圾处理等基础设施，划定基础设施黄线保护范围；城市发展要走节约资源、保护环境的集约化道路，节约和集约利用资源，坚持以人为本，创建宜居环境，统筹安排关系人民群众切
11、身利益的教育、医疗、市政等公共服务设施的规划布局和建设。城乡规划行政主管部门要依法对城市规划区范围内(包括各类开发区)的一切建设用地与建设活动实行统一、严格的规划管理，市级城市规划管理权不得下放，不得在总体规划确定的建设用地范围以外作出规划许可，切实保障规划的实施。要加强公众和社会监督，提高全社会遵守城市规划的意识。驻平顶山市各单位都要支持平顶山市人民政府的工作，把平顶山市规划好、建设好、管理好。1.3 本章小结根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可以看到目前的城市发展特点有以下几点：平顶山市生产总值、全社会固定资产投产资、财政收入，均大幅增长，从业构成 上 看，市区经济是以工业经济为主。目
12、前，市区经济还处在加速工业化的过程中，这种现象很有可能会持续一段时间。，需要政府改变传统观念，促进产业转型。良好的城市发展规划以及城市空间布局规划，为城市更好发展提供基础。拥有较大的人口基数，以及目前城镇化率较低，未来城市房地产发展前景可观。经济发展快速增长，随着城市进一步发展，未来发展继续向好，居民收入保持平稳上升，消费观念有待积极转变会促进房地产业发展。 老城区发展放缓，城市发展重心转至对新城区的发展，房地产业市场不够规范仍是最大的问题，在城市发展的同时，环境的和谐发展没有得到重视。7房地产营销策划课程实习报告 第2章 平顶山市房地产市场调研分析第2章 平顶山市房地产市场调研分析22.1
13、平顶山市房地产总体市场发展分析2.1.1 供求状况 分析：据上表，2011年至2014年房地产市场投资呈每年逐步上涨趋势，到2014年投资达到顶峰。从2011年的75.52亿元一直上涨到2014年的149.84亿元。增长率分别为44.80%，9.89%，24.69%.虽然投资额每年都在增长，但是增长率却在下降。2015年，投资额大幅下降，仅为106.21亿元。随着去库存政策的实施，房地产市场开发投资在下降，每年销售额却在逐步增长。 分析：从表中可以看到2011年至2013年房地产市场异常火爆，施工面积居高不下，2013年达到峰值517.09万平方米。由于房地产市场投资存在建设周期，竣工面积在2
14、014年达到顶峰为348.97万平方米。随后房地产市场发展趋于稳定。分析：根随着自住需求、改善性需求不断释放，平顶山市房地产市场从2011年施工面积大量增长，由此房地产存在建设周期，所以竣工面积在2013年出现爆发式增长。商品房预售面积也同期增长。而房地产销售面积增长却趋于稳定态势。根据以上统计信息，平顶山房地产市场供求、价格状况及其特点表现为:（一）购房客群 90%以上来自平顶山市本地和各郊县，外地人购房比例低。本地经济发展市场势头强劲，住宅消费热情极大，刚需和改善型客群需求强劲，投资群体规模大、实力强。城镇化进程加快。（二）受全国整体市场调控的影响较小，市场价格水平持续上涨，近几年房价涨幅
15、明显.2.1.2 价格走势平顶山市2011-2015年销售价格及增速分析 分析：2011年至2015年，平顶山市近五年商品房销售价格成逐步上涨趋势，但从2013年起房地产销售价格增长趋于平稳。11年到13平顶山房地产价格快速上升，13年到15年增速放缓。2.1.3 近期房地产政策国家政治经济形势及有关政策1.2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”，为全年房地产调控定下基调。随后3月1日发布的关于继续做好房地产市场调控工作通知【国办发201317号】（即“国五条细则”），在“国五条”的基础上进一步明确中央政府对房地产的调控决心与力度，旨在稳定房价、抑制投机性购房，并结合供给端的调整以期建立与完善房地产健康发展的长效机制。2.完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除
