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1、台家大厦产品规划定位建议,报告思路,原方案分析,产品定位建议,办公,酒店式公寓,裙楼商业,产品定位,平面规划,户型建议,配套建议,其它,结合市场情况比较,产品规划建议,产品组合建议,原方案产品组合示意,原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.,原方案情况,注：五楼西面规划为办公，东面规划为中餐厅和包 房，中间是大宴会厅,原方案问题点,原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待调整。,兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求高。市场风险相对较大。,从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目体量稍大，规划安排也
2、需要调整。,首先是将办公+酒店的组合调整为办公+酒店式公寓的组合。,其次是裙楼商业项目的组合优化。,建议方案解决的问题点,建议产品组合方案：办公+酒店式公寓,高档次办公商住综合体,相城CBD核心区,通过对市场的把握，对产品重新定位为,在规划建议里，我们将酒店改为酒店式公寓，裙楼商业建议只做四层，对地下车库也做出调整建议,产品组合示意,一、写字楼定位及规划建议,区域在售写字楼量体及销售情况,评价：相对来说，小面积的写字楼去化较快。大面积的写字楼去化缓慢。另外产品规模对产品去化也有很大的影响。,在售写字楼产品情况,中翔创世纪标准层（6-26层）,标准层平面图,南亚大厦标准层（4-12层）,评价：创
3、世纪标准层注意对产品面积的控制，小户型只有93平米，中等户型为111平米，大户型为141平米。同时创世纪在27-31层设计成分割两个大户型，以满足大公司需求。南亚设计出色点是全部为朝南户型，但户型面积在200-400的大面积，且无法分割。,户型情况,产品配套情况,产品外立面表现,南亚大厦,凯翔国际广场,中翔创世纪大厦,评价：在售写字楼都是现代风格建筑，以高度和线条表现品质感，相对南亚大厦，规模较小，在形象表现上稍显逊色。,中翔创世纪大厦和凯翔国际广场都是结合底层批发商城的商铺式写字楼，主要针对部分批发商，物业管理和物业形象都不是很上档次。 南亚大厦是目前在售的唯一专业标准写字楼，但是规划面积为
4、200-400的中大户型，总价在110-230万，大部分规模和实力稍逊的企业或商户有心无力，另外南亚大厦规模较小，难以凸显入驻企业的形象。,在售写字楼评价,本项目写字楼市场定位,国际5A智能化甲级写字楼,相城CBD核心区,市场定位描述,科技与创新,专业化商务服务,配套综合化,科技方面体现在办公、通信传输、消防及安保的智能化，楼宇自动化，真正达到5A标准。创新方面体现在建筑设计和建筑功能的创新上。,软件服务方面不仅体现在高效的物业管理，还有对入驻企业专业化的商务服务上。,本项目不只是单纯的写字楼，而是集写字楼、商住、会展、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。,写字楼规划建议,标准层平面修改建议,修
5、改建议说明,北面户型面积缩小，南面户型面积增大，便于去化。,电梯间改为南北向，动线更加合理。,相邻户型间可分可合，方便客户选择与使用,户型面积建议,大户型,中等户型,小户型,轻钢龙骨吊顶 高级乳胶漆内墙涂料 走廊地面采用大理石面砖 中央分户计量空调 OTIS高速升降电梯,内部配套装修建议,现代简约式外观设计，充满现代感和科技感。采用竖向构建和线条，使整座建筑显得高大挺拔。双塔式构造，写字楼和酒店式公寓两座高楼互为映衬。,（部分写字楼外立面参考）,外立面风格建议,二、酒店式公寓定位及规划建议,区域内酒店式公寓体量及销售情况,凯翔国际大厦去化较快，特别是小面积房型，市场供不应求，目前剩余量集中在2
6、00的大户型。,在售酒店式公寓产品情况,酒店式公寓产品户型情况,主力户型图（凯翔）,评价：凯翔国际大厦酒店式公寓平层已经售完，在售的为复式公寓，层高为5.2米，内部空间还是显得压抑，销售较好主要有以下原因：今天上半年市场高涨形成的购房压力、相城区出现公寓特别是小面积公寓供应断层、另外项目的买赠活动也吸引部分消费者。（蓝色为赠送面积）。,复式85-95，面宽4米，进深9米,复式65-75，面宽4米，进深8米,产品配套及装修情况,产品外立面表现,评价：产品都是现代风格建筑，凯翔以高度和线条表现品质感，相对来说国际服装酒店式公寓淹没在楼群中，产品区位和档次难以凸现。,凯翔国际广场,国际服装城,酒店式
7、公寓,相城区酒店式公寓最早是国际服装城有售，由于前两年相城区商业还未成气候，这种物业形态也不被人重视，去化缓慢。但是今年以来由于相城区住宅供应出现断层现象，在售普通住宅供应量少，价格飞涨，人们开始把目光投向酒店式公寓，凯翔小面积酒店式公寓此时推出适逢其时。随着中心区商业氛围渐浓以及居住条件的不断改善，酒店式公寓会有较大的需求空间。 凯翔复式酒店式公寓层高5.2米，分为两层，居住舒适度较差，但在房价涨幅较快的市场上还是显得实惠。国际服装城酒店式公寓严格意义上说是酒店公寓，一直以购房投资定位的，购买人群80%为投资客。,酒店式公寓市场评价,酒店公寓市场定位,精装修酒店式公寓，可商可住的一站式复合居
8、所,相城CBD核心区,酒店式公寓,酒店式公寓规划建议,（标准层建议示意图）,酒店式公寓标准层平面建议,配套用房,平面规划建议说明,电梯及配套用房靠北，减少北面公寓户数，并适当缩减户型面积，增大南面两边户型面积。,南北分开，电梯分开，增加居家氛围，减少长廊带来的冷漠和疏离感。,配套用房,大户型,中等户型,小户型,装修费用控制在1300元/平米，减少客户二次装修的周折，业主只要购置少量家具即可方便居家。,装修建议,因为是双子星座，酒店式公寓和写字楼要求风格统一，同时富有变化对比，两座高楼互为映衬。,（部分酒店式公寓外立面参考）,外立面风格建议,三、裙楼商业规划建议,商业,商业业态及楼层分布建议,商
9、业,可以包括精品店、中小型超市、银行柜台、咖啡店、干洗店等，形成休闲购物中心,1-2层沿街商业示意,1-2层,商业,3层餐饮示意,第3层可以设计包括中西餐厅，酒吧、大型宴会厅等在内的餐饮商业，形成区内有聚集效应的中高档餐饮场所,第3层,四层可以设计游泳池、SPA、台球室等娱乐休闲、健身养生项目，建议东西区干湿分离。,4层会所示意,商业,第4层,游泳池,湿区,Spa、桑拿室水疗馆,干区,健身房 瑜伽室 台球室 保龄球室,大堂挑高5.4米，增加舒适度，设计服务咨询柜台，部分位置可以设计公共休息场所。,底层大堂示意,商业,大堂,地下室,地下室-2-3整层，加上约三分之一面积的-1层，能提供500个停车位，充分满足项目经营后的停车需要。 地下室-1层其余部分可以规划为中档自助型餐饮连锁店等项目。,地下室示意,底层交通动线示意,车行路线示意,写字楼进入示意,酒店式公寓进入示意,撤销一楼前面的车库入口，车辆从两层进入地下停车场，商业配套和写字楼从前门进入，酒店式公寓从后面进入。,谢谢观赏， 敬请指点！,
