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1、,中国成都,白马JED生态欢享社区,整体规划开发运作全案详解 2009-01,大型生态旅游文化地产项目,本报告书 为 *制订 *有限公司 谨呈,项目总体分析 项目定位研究 项目整体策划 项目建议 项目财务分析 策划方服务内容,目 录,项目总体分析,项目PEST分析,项目SWOT分析,项目分析结论,根据以上分析，本项目策划必须扬长避短，需要解决的课题包括“项目定位”与“项目策划”两大类：,先完成项目定位 解决“我们要做什么产品”的问题 根据现有的资源和市场环境 -产品的目标人群是谁？ -产品的主题是什么？ -产品应具备什么样的功能？,再进行项目策划 解决“我们怎样来做这样的产品”的问题 旅游休闲
2、产品之魂的升华“文化”上的突破 旅游休闲产品形体的锻造“功能”上的突破 旅游休闲产品内涵的修炼“服务”上的突破,项目定位研究,项目目标市场定位,项目主题定位,项目产品功能定位,项目整体策划 项目综合环境评估,项目环境地理及气候,官仓镇位于金堂县城北10公里，成都、德阳、广汉市三市县交界处，距成都50公里，现已融入成都市“一小时经济圈”。 官仓镇气候温和，年平均气温16.7度，雨量充沛，光温条件较好，日照年平均1295.5小时有效积温10摄氏度为5450度，四季分明。,项目环境水土资源情况,项目环境基础设施现状,项目环境综合评价,交通方面,“一小时经济圈”和“30分钟经济圈”的中间地带是国际公认
3、的休闲度假社区的理想选址地,项目地的集温泉、湿地、水土、气候多方面优势于一体，具备了打造成为国际级旅游度假休闲社区的诸多素材,项目地水、电、气、通讯、道路等基础设施能够满足项目开发的需要,基础设施完善,自然环境优越,项目整体策划 项目市场分析,成都游憩休闲市场发展趋势图,旅游地产市场发展趋势,市场分析结论,符合现阶段旅游休闲市场需求的产品应该具备以下特征：,项目整体策划 产品策划思辨,高屋建瓴文化高度的确立,近悦远来休闲功能的设计,恰到好处服务体系的规划,我们需要 解决的问题（一） ?,我们需要 解决的问题（二） ?,将文化、功能、服务的概念 完美的融合到一起，从而引起 目标人群的购买冲动,项
4、目整体策划 项目产品策划,本项目产品结构,项目产品主题,“白马Joyful Eco-district生态欢享社区”,白马JED生态欢享社区,白马JED生态社区营建三步曲,魂之赋予打造白马休闲文化,文化是旅游休闲项目之魂，是项目软实力的重要体现，是获得市场认同的重要保证，“白马JED生态欢享社区”项目应形成独具一格的“白马休闲文化”，从而与其他旅游文化，如洛带的“客家文化”、青城山“道家文化”、峨眉山“佛教文化”、龙泉“桃花文化”等相区隔。,白马 JED 生态 欢享 社区,独特的 白马 休闲文化,魂之赋予打造白马休闲文化,滋养,诞生,魂之赋予打造白马休闲文化,白马休闲文化谱系及支撑内容,通过“文
5、化为魂，娱乐休闲为表，康居为里”，将项目的主题概念及其文化内涵定位于“文化欢享”这样一个高层次水平上，形成独具特色的白马休闲文化 其中的“温泉文化”以保健疗养为主，诉求“健康和长寿”；“沐浴文化”则以汉民族、少数民族、以及世界各地的沐浴民俗、民风和民情为主，特别是挖掘中国本土的沐浴文化，比如历代宫廷沐浴文化，诉求“详和、友爱、个性和自然” 田园文化则更直观的让游者贴近大自然，与自然融入一体，回归“采菊东篱下,悠然现南山”，营造出宁静平和，健康淡然的的田园文化让游者身体力行，更直接的享受体验旅游。将现代新中式建筑与中国田园文化相结合，感受新中式建筑带来的视觉享受，品位两千多年的中国田园文化。,魂
6、之赋予打造白马休闲文化,形体锻造白马JED休闲功能,形体锻造主要功能区设置,四大区介绍,温泉旅游区,湿地休闲区,现代农业体验区,生态居住区 （500亩开发用地）,-温泉度假酒店 -温泉商务会所 -温泉文化体验中心（宫廷、日式、 欧式、火山、洞穴）,-湿地生态博物园 -高尔夫练习场 -湿地及水上娱乐中心 -亲水公园,-农业生态观光园 -川西农耕文化博物园 -少数民俗农业博物园-园艺农艺培训中心-农产品交易中心,-高端产品：温泉庄园 -中端产品：乡村别墅 -低端产品：田园农家,影视城&商业步行街： -川西小镇步行街 -旧上海步行街 -唐宋步行街,形体锻造功能分区规划图,形体锻造相关房地产产品开发,
7、形体锻造主要功能区设置,地产开发 -温泉庄园 -乡村别墅 -田园农家,会员卡销售 -终身会员卡 -年卡 -温泉消费卡 -居住消费卡,休闲旅游 -影视城旅游 -农业体验观光 -园艺培训 -博物园参观 -农产品销售 -农家居住 -特色餐饮,物业租赁 -影视城租赁 -商业街招租 -单位拓展训练 场地租赁 -度假物业出租,白马JED生态社区赢利模式,酒店经营 -度假酒店经营 -酒店餐饮 -温泉体验 -会所餐饮 -商务会议 -商务度假 -商务餐饮,内涵修炼重要服务体系规划,白马JED生态欢享社区的四大功能区确立以后，要最大限度的发挥硬件设施的效能，在激烈的休闲旅游市场中独占鳌头，必须制定出符合市场需求和
8、发展趋势的管理模式。 建立“白马JED生态俱乐部”，对项目经营实行会员制管理,符合目标群体 尊贵、自信的 心理需求,便于对高端客户 提供全面服务,有利于进行 地产项目的销售,有利于尽快回收 投资创造利润,白马JED 生态俱乐部 会员制,有利于提升目标 群体忠诚度 促进稳定经营,有利于进行全面 客户关系管理 和后续产品的 开发,内涵修炼重要服务体系规划,内涵修炼重要服务体系规划,客户服务标准体系、物业管理体系、旅游接待管理体系 -客户服务标准体系可参照5*级酒店的相关服务标准制订 -物业管理体系按照高档别墅物业的管理和服务要求制订 -旅游接待管理体系按照旅游度假景点的服务标准和要求制订,项目整体
9、策划 项目形象策划,项目形象策划的基点与结构,本项目形象的构成元素如下： -视觉元素：建筑风格、装饰风格、形象代言、企业视觉识别系统VI -听觉元素：主题音乐、项目SLOGAN、项目主题词 -互动元素：服务人员素质,项目形象策划视觉元素,根据项目主题定位“国际生态休闲社区”的要求 视觉元素的设计应遵循“越是民族特色的，越能国际化；越是沿袭传统的，越能时尚化”的要求。 -建筑风格建议采用国际上流行的“新中式建筑”风格，既能体现项目的文化底蕴，又便于与国际标准接轨 -装饰风格外装尽量应体现传统化、生态化的特点；内装以现代装修为主，可加入部分传统元素 -项目视觉识别系统包括项目LOGO设计、导视系统
10、设计等,项目形象策划听觉元素,根据项目主题定位“国际生态休闲社区”的要求 听觉元素应满足高雅大气、易于传播的特点 -项目SOLGAN“专享白马国际社区，坐拥湿地温泉田园” -项目主题词“一座世间难得的生态乐园” -主题音乐可采用节选民族音乐进行改编 说明：项目SOLGAN和项目主题词配合使用，既强调了项目功能，又能体现项目的高端特点,项目形象策划互动元素,根据项目主题定位“国际高尔夫生态休闲社区”的要求 互动元素更多是体现项目人员素质、服务质量等软性形象，务求体现人性化的服务，“山美、水美、人更美”。,项目整体策划 项目开发策划,项目开发战略原则,本项目开发应遵循以下三条战略原则： 1、“项目
11、单位土地面积的价值最大化”原则 项目的景观开发除了应具备观赏功能以外，还应重点打造其休闲娱乐的功能。尽可能将成本性投入转换为经营性投入，比如影视城商业步行街，既具备景观功能，又具备经营功能，在造景的同时又能产生经营收益。 2、“项目规划设计与项目产品策划相协调”原则 产品策划是在经过详细的市场调研以后，进行项目人流量分析、接待容量分析、功能分区设计。因此，项目开发中的规划设计应该符合产品策划的要求。 3、“项目功能系统一体化”原则 项目各分区既相对独立能实现一定的功能，又通过“文化生态休闲”这一主题系统紧密联系，各功能区或是直接服务于这一主题，或是作为这一主题的支撑配套功能。,项目开发的步骤,
12、项目开发三步走策略： 1、第一步：项目开发前期主打文化牌（项目动工之前） “文化拉升品牌、品牌推进销售” 文化指集“温泉文化、休闲养身文化、生态田园文化”为一体的“白马文化”，品牌指“白马国际JED生态社区”的项目品牌 2、第二步：项目开发中期主打休闲牌（项目部分景观休闲功能落成） “边造景、边经营、先预定、再开发” 首先打造温泉、湿地生态园等旅游吸引物，同时通过会员卡销售和日常经营实现部分收入，同时可以开始别墅和产权式酒店的排号，获得现金流入。 3、第三步：项目开发后期主打国际牌（项目景观基本落成，地产建设启动） “优质客源，以高带低，以点带面” 充分借助温泉湿地生态园的国际性和客源影响力，
13、带动产权式酒店的销售。以运动休闲作为项目亮点，全面带动温泉、湿地旅游观光等休闲项目的经营,项目整体策划 项目运作策划,项目运作突破点,再优秀的产品，面对激烈的竞争，仍然需要寻求突破,概念运作的突破,单凭生态的概念已经唤不起消费人群的热情 本项目概念应突出国际化、情感化、人性化的特点，并与现有旅游休闲项目进行有效的区隔，在此基础上提出“白马国际JED生态欢享社区” JED代表的是一种生活方式，一种人生态度，一种情感和身心的体验,赢利模式的突破,本项目采取短、中、长期结合的赢利模式，有利于优化收入结构 开发短期回款“通过会员卡销售及预定实现部分回款” 经营长期赢利项目可实现长期经营，有盈利保障 资
14、产永久增值地产物业具有巨大的升值空间，同时带动后续6000亩开发用地整体价值上升。,销售方式的突破,项目销售方式按照会员制方式进行 “边造景、边入会、边预订”的销售方式 销售过程为： 1、JED生态项目的概念激发消费者的购买动机 2、现场温泉及湿地生态景观促进消费者做出购买决策 3、消费者交纳会费入会后即自动参与楼盘排号 4、楼盘开盘前视具体情况决定是否采用排号选房方式,项目建议,项目建议政府公关,通过本项目主题及产品策划，“白马国际JED生态欢享社区”集合了众多高端旅游产品、并引入了先进的休闲旅游概念，从而使本项目在概念和规划上具有开创性的地位，具有巨大的经济和社会效应，对本地区整体形象的提
15、升有巨大的拉动作用。因此可通过本项目策划为平台，争取政府政策的支持： 1、土地价格方面： 2、配套基础设施方面： 3、审批与拆迁补偿方面： 4、各项报建、办证规费等政府行政性收费的减免 5、项目的整体服务方面（如省级重点项目申报等）,项目建议融资活动,本项目经过整体策划与包装后，具备良好的赢利能力和升值潜力，可以通过引入战略投资者、股份置换、股权融资、抵押贷款等多种方式向海内外投资公司、基金、银行进行融资活动 *拥有大量海内外融资渠道和丰富的融资经验，可以为本项目提供全套融资服务。,项目建议土地运营,第一期3000亩土地的成功开发的基础上，后续6000亩土地的价值将得到空间的释放，受到多家开发机构的关注。 因此，对后续6000亩土地进行整体规划和打造，取得规划权、开发权、招商权。将规划好的土地转包给其他开发机构，进行土地运营，在不占用大量资金的情况下，获得更高的回报。,项目财务分析,本项目实际由两个项目组成：生态旅游观光项目及配套别墅和产权式酒店开发项目。建设周期三年，占地3000亩。 所需投资共29,303万元，其中固定资产投资29,203万元，流动资金100万元。生态旅游观光项目占地2500亩， 土地为租用，年租金预计150万元，项目建设投入预计5500万元。开发项目占地5
