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1、1,德赛集团 第一工业区改造项目 规划评价及定位案,2,3,4,5,6,拥揽最令人激越的都市动线 年轻时尚阶层的活动领域 交通枢纽地段、市场前景倍受青睐,7,项目界定,本项目是位于老城区的、中小规模的、区位优势明显的项目。,占地:4750平方米 建面:41600平方米 容积率:4.0 建筑层数:16,8,单体住宅,小户型公寓与 小户型住宅,商务写字楼,区位优势明显，邻近黄瑭电脑城，商业氛围逐渐形成；周边无纯写字楼供应，市场竞争空缺；,全小户型反应良好，消费者不断壮大； 项目区位及配套、规模,？,项目可发展物业方向哪种物业类型在实现利润最大化的同时，其风险最低？,市场供应量及市场特征； 项目规模
2、及地块形状、所处资源；,？,？,9,中高档单体楼市场竞争分析,市场特征：,区域市场单体楼较多，市场竞争激烈； 项目规模较小，不具备营造良好居住环境的条件； 容积率较高：5； 多以区位及配套作为项目卖点；,本项目自身特性不具备开发中高档住宅的竞争优势,10,写字楼市场竞争分析,市场特征：,江北及麦地河南岸总供应量超过30万平米； 市场供应量较大，同质化竞争明显； 市场销售缓慢； 市场需求特征不明显，消费压力较大；,为规避市场正面竞争，本项目不宜主打造商务写字楼,11,小户型公寓与小户型住宅市场竞争分析,未来市场供应量大，仅麦地-河南岸总供应量就在3000多套左右； 容积率相对较高，一般4.5，采
3、光通风要求较低； 规模相对较少，周边配套齐全； 市场供应量相对大、需求增速明显,市场特征：,市场需求量大，处于滞销状态。,12,本项目同物业类型的综合比较,结论：建议本项目走1+2路线,既功能模糊化,泛化,定位于SOMO路线,13,13,14,SOMO 是什么？,顺应市场潮流， SOMO应运而生: Sole Operation, Multi Ownership 独立产权，共同经营 -不动产价值共赢解决方案 表现为多业主经营型服务公寓/套房酒店/套房办公 （Service Apartment, Suite Hotel, Suite Office),15,SOMO 项目产品形式,以SOMO为主题的
4、服务公寓/套房酒店/套房办公 Service Apartment, Suite Hotel, Suite Office 具有良好的自用性，还能吸引以长期租户为主，短期租户为辅的商务消费者； 兼具办公、居住、交际、休闲等功能; 提高城市中心物业的复合使用效率。,16,SOMO 产品核心要素,品牌餐饮：提供快捷舒适的饮食场所，完善项目功能，使项目具有更便捷的交流空间。 健身会所：打造健康的社区文化，满足使用者对健康休闲生活方式的追求 不动产代理商：协助业主对房产进行使用权或产权上的交易，从而体现物业投资获利的价值。,17,SOMO客户群,销售对象- 具有一定投资意识，并具有投资实力的置业者。 物业
5、使用市场- 短期或中期的物业租赁者，可商用、可居住，对物业使用功能要求较高。,18,SOMO 业主使用类型,投资收益 业主将物业委托管理公司出租经营获得年度客房利润，并可获得管理公司赠送的每年约定天数的免费入住权。 有限自用 业主在免除支付统一经营管理费用的前提下，每年可享用不超过固定天数的入住权。 完全自用 业主完全自用所购SOMO物业（每年扣除固定维修期 ），无利润分成，需缴纳基本的管理费用。,19,19,SOMO 推动现代化 的生活方式,SOMO以成品房、精装修为基本标准，为置业者提供生活便利和工作方便，让置业者有更多时间享受生活、获得收益。 SOMO的项目都配备24小时餐饮服务，专设特
6、色的健体项目和会所，为业主、租户提供丰富的休闲生活。 SOMO采用酒店式物业管理，提供酒店式服务，适应现代都市生活的快节奏和商务客人的高效率。,20,SOMO与SOHO区别,21,SOMO 业主投资回报,短期回报预测 SOMO 项目开业初期运行的3-5年内，产权业主可以选择获取10%左右的固定租金回报。而市场成功运营的全额投资酒店式公寓项目，资金成本在年利率6-10%不等，资产收益率超过10%。 长期回报预测 假设业主购楼价为10000元/m2 ,年资产收益为10%，则每日租金水平应达到2.74元/m2 ，而市场上一般的同档次酒店日租金水平在10元/m2 以上。,22,SOMO项目启动资金为总
7、投资额的35%，销售毛利率约20%，故启动资金比例仅占总销售额的25%，资金杠杆效果明显。 项目规模在0万平米以下，开发周期一般不超过两年，因而自有资金回报率（IRR）较高，可以达到每年20%以上。,SOMO 发展商投资回报,23,本项目做 SOMO 的投资机会,以较低的代价介入开发，获得较高的投资回报。 SOMO模式填补惠阳市场空缺，销售经营压力小，完全能做到尽产尽销。 SOMO项目均为高标准的精品建筑，有利提升投资方企业形象。,24,SOMO代表案例： 天津港湾中心,发展商： 天津海贸物业发展有限公司（中外合作） 公司口号：现代化、国际化、职业化 运营商： CCA INTERNATIONA
8、L LTD PALMERSTON HOTELS & RESORTS 专业国际酒店、俱乐部管理人-管理著名会员俱乐部及酒店，以北京长安俱乐部为代表 投资商： 君龙投资（中国）有限公司,25,投资概况,建设规模：51660平米 投资周期：2.5年 投资总额：2.65亿元 启动资金：7000万元 销售收入：40100万元 股东回报：10300万元 资金回报率：147% （年回报58.86%）,SOMO代表案例： 天津港湾中心,26,26,27,规划方案评价,首层:,首层为商业； 住宅入口在项目西北面，汽车入口一个位于西北面，一个位于东面，地下一、二层为停车场； 这样设计既实现了人车分流，又有利于商业
9、的整体性，使得商业的展示面强。,商场,28,规划方案评价,第二层:,第二层同样是商业,商场,29,第三层:,架空层花园,规划方案评价,第三层架空做花园，一来使住宅与商业保持适当的距离，二来使业主有可以活动的社区空间。 三层以上为住宅。,30,30,规划方案评价,、 ：64 的一房，可做为酒店套房； ：202 的四房，可分割成2套100 的房，用作套房办公； 、： 94 的二房，可分割成2套40多的房，用作服务公寓； 、 ：各分割成2套50 和70多的房，用作服务公寓。,住宅部分搂层平面图:,31,创新户型建议,带入户花园的公寓，这在惠城市场上将是首创。,32,创新户型建议,在空间结构上突破，打
10、造3.94.8米层高的公寓概念,33,创新户型建议,4.8层高的做法,34,纳米化的小户型设计,两房两厅、阳台、卫生间、厨房、玄关、凸窗等一应俱全，面积仅为52平方米。,创新户型建议,35,硕大的凸窗设计,城市主场的凸窗进深超过1.5米，一房一厅赠送面积有10平方米；利用夹层做的吊柜也属于赠送面积。,创新户型建议,36,38,外立面:,价值实现体系,整个外立面现代时尚，要体现出项目档次。,玻璃幕墙、石材和金属材料结合； 突出项目品质感、商务感，又表现出一定的创意性。,商业立面用透明玻璃幕墙，大气时尚。,39,物业类型:,服务公寓:4070 ,价值实现体系,40,套房酒店:64,物业类型:,价值实现体系,41,套房办公:100,物业类型:,价值实现体系,42,商业配套:,价值实现体系,43,项目案名:,德赛杰座,
